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马光远:推动房价上涨三大引擎两架已经熄火

马光远微博 马光远
2015-04-01 15:21:12
人物:马光远    企业:经济学者
导读:从过去10多年房价上涨的三大引擎:货币超发、经济快速增长及巨大的住房需求看,最起码有两大引擎已经趋于熄火,中国房地产的转折点确实已经到来。然而,对于认为中国房地产会崩盘甚至期盼房地产崩盘的观点,笔者却不敢苟同。

明源地产研究网  今年年初,我的《今年中国房价下跌是大概率事件》的文章遭到了很多人的嘲弄。在文章中,我指出:“2014年中国房地产市场绝非很多人乐观地认为,只是简单的市场分化:一二线城市继续上涨,供应已经过剩的三四线及以下城市房价下跌。从目前的市场表现看,由于各种因素的影响,今年中国房地产的预期很可能逆转,并导致整体房地产市场疲软,房价下跌。”对于刚刚经历了中国房地产市场化以来最疯狂的2013年的中国人而言,要让他们相信危险在逐渐来临的确很难。

其实,早在去年9月份,我在南方都市报《亚洲金融危机卷土重来》的专栏文章中就已提出:“美联储收紧货币,不仅影响中国的出口,不仅导致人民币(6.2381, 0.0009,0.01%)贬值的压力,更可能给中国房地产泡沫以致命一击。而在中国经济越来越被高房价绑架的情况下,这种外在的冲击无疑是致命的。”然而,习惯了房价一直上涨和人民币一直升值的人们,对这样的判断只是当成笑话。但市场的冷暖转换之快远超人们的想象:官方的统计数字也好,一些开发商资金链断裂跑路的消息也好,都明白无误地证明房地产市场的确不妙的事实。前4个月,房地产开发投资增长16.4%,创16个月以来新低;住宅新开工面积下降24.5%;住宅销售面积同比下降8.6%,销售额同比下降9.9%。在三四线城市由于巨大的库存而几乎普跌的同时,包括北京在内的一二线城市销量暴跌,房价出现明显松动;一线房企业绩惨淡,万科、招商、金地、中海和保利等销售业绩同比持续下滑,降幅均超过10%。更有意思的是,一些多年来力挺房价上涨,并且在3月份还坚持认为杭州等城市出现的降价只是个别现象,房价依然会上涨,甚至声称房价还会涨十年的人,很快转了口风,开始呼吁救市。更致命的是,和以往不同,这次房价的下跌是在没有任何政策打压的情况下,由市场做出的自发反应。

5月18日,国家统计局发布的70个大中城市4月份的房价数据也证明了市场转折点已经到来的事实:从前四个月70个大中城市的房价数据看:新房,1至4月环比上涨城市数分别为62、57、56、44个;最高涨幅分别为1.2%、0.7%、0.6%、0.4%;同比上涨数虽然都是69个,但最高涨幅分别为20.9%、18.7%、15.5%、13.6%;二手房,1到4月环比上涨的城市数分别为48、46、42、35个,同比上涨的城市3月份为68个,4月份为67个,涨幅分别为18.4%、15.9%、13.2%、12%。可以说,市场转折的趋势非常明显。

这种变化不仅符合目前中国宏观经济的逻辑,也符合房地产自身的逻辑。首先,从过去10多年房价上涨的三大引擎:货币超发、经济快速增长及巨大的住房需求看,最起码有两大引擎已经趋于熄火:一是货币超发。货币超发盛宴的结束,一方面和中国努力告别货币驱动投资驱动的经济增长模式有关,另一方面和美联储退出之后全球流动性盛宴宣告结束有关,一季度M 2增速10多年来首次低于13%,笔者去年预计的常态性的“钱荒”事实上已经出现;第二,自2012年开始,中国经济事实上已经告别了快速增长,2013年经济增长7.7%,更多的是依靠房地产投资的拉动,经济进入正常增长,包括房地产投资在内不可能超常规增长。今年一季度经济增速7.4%,固定资产投资增速只有16.7%,意味着依靠房地产、依靠投资拉动经济的模式已经走到了尽头;第三,从供求逻辑看,住房需求最旺盛的阶段已经结束,从总量看,城镇人均居住面积事实上已经超过了40平,住房供求已经基本平衡。从2013年房地产表现最好的这一年的数据看:房地产开发投资86013亿元,比上年名义增长19.8%,占全年GDP比重超过15%,而房地产开发企业施工面积66.6亿平方米,按照2013年13亿平方米的销售面积,意味着未来五年住房供应出现过剩肯定会成为事实。而且,由于人民币单边升值的趋势不再,一旦人民币贬值,本来已经很高的人民币计价的住房会显得更贵。

以上种种事实意味着,中国房地产的转折点确实已经到来。然而,对于认为中国房地产会崩盘甚至期盼房地产崩盘的观点,笔者却不敢苟同。2008年,历史给了中国人刺破不健康房地产泡沫的最好机会,我们为了保增长而让不健康的泡沫膨胀至骇人的程度,到了今天,我们不仅无力刺破,更重要的是,一旦刺破,代价无疑是无法承受的。中国的经济对房地产已经依赖到何种程度?房地产投资占GDP15%以上,对经济增长的贡献在20%以上,土地收入占地方财政70%以上,房地产行业去年12.2万亿的融资占全社会融资额70%以上,中国经济已经完全沦为了房地产经济,房地产一旦出大问题,后果可想而知。

目前的宏观经济对于房地产的过度依赖也意味着,房价一旦下跌,经济增长必受影响,为了应对房地产下跌的风险,深层领域的改革和结构调整必然要为应付房地产引发的风险而让路,这是一个大概率事件。因此,就未来的房地产政策而言,一定要将房价下跌的政策应对提上极其重要的地位。基于此逻辑,民众恐怕要接受一个心理上难以接受的事实:房价一旦下跌,有关部门一定会出手救市,以维护房地产的稳定。但是,何时救市?如何救市?目前房价只是出现了正常调整,这种调整并非崩盘,也不会对宏观经济和金融引发系统性风险。适当的价格调整不仅有利于房地产的健康发展,更有利于中国经济的转型。救市的前提应该是房价出现了大幅度的回调,并且可能导致金融系统出现大面积的坏账,目前却没有任何迹象表明出现了这种情况。

救市不是不可以,但不能突破市场边界,不能突破底线思维。就救市的时机而论,不能房价一出现调整就救市,这样只会让房地产的风险继续积聚。救市的时机必须是房价的下跌严重创伤中国经济,很有可能引发系统金融风险。如果只是因为房子过多而出现的正常市场调整,政府绝不应该救市。只有房价的下滑对金融系统、对宏观经济可能造成实质性伤害,政府才能出手。这是必须遵守的边界,不遵守此边界,在房地产的供应日益过剩的情况下,人为维持房地产的泡沫,只会让经济对房地产的依赖更大。现在很多从一直看多房地产突然转口喊救市者,都幻想通过救市,能够像2008年一样带来新一轮房价飞涨的盛宴,这是不现实的,也是很危险的。在住房供应日趋过剩的情况下,任何政策都难以维持房价的单边上涨。


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