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绿城、龙湖的景观竟然进化到这种程度了,你家项目再不学真的要被淘汰了

地产智库
2018-06-28 11:11:31
关键字:中海 绿城 明源 地产研究院  
导读:现在的买房客户最重视什么? 几家房企的统计共同的结果是: 客户最重视的已经不是户型,而是小区内的公共空间,特别是社区内的景观。 景观是投资最少而溢价效果最明显的。 一个项目,每平方建筑面积增加80块的景观投入,就有可能产生1000块钱的溢价。 景观也是促进成交的法宝。 美丽的景观能让来访客户的激素分泌瞬间增加,让客户

现在的买房客户最重视什么?几家房企的统计共同的结果是:客户最重视的已经不是户型,而是小区内的公共空间,特别是社区内的景观。


景观是投资最少而溢价效果最明显的。

一个项目,每平方建筑面积增加80块的景观投入,就有可能产生1000块钱的溢价。

景观也是促进成交的法宝。

美丽的景观能让来访客户的激素分泌瞬间增加,让客户在震憾中掏钱买房。


景观做得最好的房企是谁?明源君调查了几十位业内人士,大家公认是绿城、龙湖。

绿城、龙湖为什么做得这么好?明源君研究后认为:绿城和龙湖都打破了“景观设计是艺术”的观念,把千姿百态的景观还原成了标准化的产品。

具体来说,有6个方面,分别是:

1、景观组团规划的标准化;2、景观层次的标准化;3、景观植物等材料的标准化;4、基于客户心理的动线的标准化;5、主题景观的标准化;6、施工工艺的标准化。

大多数人的审美和心理是共通的,景观的标准化积累,让景观越来越能震憾人。而且这种复制可以尽可能的降低景观做坏的风险。


对于景观来说,现场施工实现设计比设计本身还要重要。为了避免“眼高手低”,龙湖自己培育大量植物,绿城定制大量景观物料。他们每次设计前都要在现场进行长时间的考察、开现场会,施工时所有的负责人也都在现场,每一块石头的位置每一棵树的方向都要把关……

下面明源君详细来说:



01

景观组团规划的标准化

改变组合就可以适应不同的项目


明源君认为,一个社区内的景观,在大的规划上,一般有三个层次,分别是:

 中心花园:这是整个社区的中心,整个社区的人都可以来活动,其面积较大,有气势。

 组团花园:为社区内的几栋建筑服务的花园,一般是邻居交流的平台。

 私家花园:一般是别墅才有的,根据设计理念的不同,西式的开放,中式的私密,一般通过与室内空间形成“对景”而产生独特的景观价值。


而绿城的花园排布,根据中心花园和组团花园的关系不同,有花朵型、圆饼型、串珠型三种。

 花朵型排布:一般适用于圆形、方形地块,中心花园在中间,组团花园在周边。如下图所示。



 圆饼型排布:则是因为小区面积不是很大,索性让周边建筑尽可能地靠近边界,而在中心形成一个大的花园,这个时候中心花园和组团花园都规划在一起,界限并不明显。


 串珠型排布:是因为小区是长条形,所以中心花园在中间,组团花园在两边,像一个珠串。


上面说的是绿城花园排布的标准化,而绿城的每一个中心花园、组团花园,其规划设计相对也是标准化的。

比如其一些产品系中心花园的设计,大致如下图所示:



而其组团花园,则根据大小和形状的不同,由前端、中间、末端三个标准设计组合而成,可以只有其中之一,也可以三者同时具备。三者同时具备的组团花园如下图所示。



而龙湖社区景观的规划,则有一个变化的过程。龙湖之前有很多项目,更重视房子周围的私家花园。

因为地价上升、社交需求增加等原因,其近年的一些项目,则更多是围绕着社区的主轴线打造一个主景观带,而且这个景观带一般都是水系,河流、溪流等,甚至还有瀑布、小桥。

下面这个龙湖的项目是因为有先天条件,所以做成了这样的效果。



下面这个龙湖项目先天条件一般,但其社区中央的淡蓝色的水系还是很有画龙点睛的效果。

 



02

景观层次布置的标准化

五重景观没有你想象中的那么复杂


龙湖的五重景观,在业内是知名的,其五重景观分别如下:

  第一重:高7-15米,冠幅5-10米大乔木;

●  第二重:高4-5米,大灌木、小乔木;

●  第三重:2-3米高的灌木;

  第四重:花卉、小灌木;

●  第五重:草坪、地被等。


有些地产人认为,现场条件千差万别,五重景观布置起来很复杂。其实明源君认为,在龙湖内部,已经把相关布置还原为几十种场景,每次对应一个场景就可以。

比如一个空背景的五重景观,可以是下面这样的:


而在一个建筑拐角的五重景观,可以是下面这样的:



标准化到这种程度,还需要特殊设计么?找到对应的植物种上去就好。

当然,你可能会说,要找到对应种类的植物也是考验。不过在龙湖内部,植物的品种,其实也是标准化的,选择范围有限……

                          

  

03

景观植物、材料的标准化

让设计效果和现场效果尽可能一致


明源君认为,景观是相当复杂的,同样是一棵3米高的树,不同的树种,给人的感觉就完全不同。


龙湖也非常明白这一点,所以龙湖将树种乃至树种的搭配,也基本上标准化了。

上面说到的13种植物,其具体对应的常用植物如下:

● 1.园冠阔叶大乔木----如法桐、元宝枫、国槐、白蜡等;

● 2.高冠阔叶大乔木---如毛白杨、新疆杨等;

● 3.高塔形常绿乔木—如桧柏、铅笔柏、大云杉等;

● 4.低矮塔形常绿乔木—如小云杉(2~3m)、翠柏球等;

● 5.园冠型常绿乔木----如油松、白皮松等;

● 6.球类常绿灌木—如大叶黄杨球、金叶女贞球、红叶小檗球、凤尾兰等;

● 7.修剪色带----如修剪大叶黄杨、金叶女贞、红叶小檗等;

● 8.小乔木---------------如紫叶李、玉兰等;

● 9.竖形灌木------------如玉兰、木槿等;

● 10、团型灌木--------如榆叶梅、碧桃、紫薇、金银木等;

● 11、可密植成片的灌木---如棣棠、迎春、锦带等;

● 12、普通花卉型地被---如菊类、福禄考、景天、鼠尾草等;

● 13、长叶型地被---------如鸢尾、萱草、玉带草、狼尾草、芒类等;


而这些植物之间的搭配,也是有许多固定组合的,比如白桦这种据说有眼睛的树,就有多种搭配。白桦林+波斯菊、白桦林+鼠尾草,等等。

下面这个场景,就是白桦林+波斯菊的效果。



而绿城,则在其他景观材料方面,做了很多标准化的努力。

以外墙材料为例,绿城房产较多使用的外墙材料有以下几大类: 


● 1、赭红系列仿清水砖片:色彩的设计和色泽的度的控制,却是按照建筑本身的材料组合和与邻近建筑之间的对景关系进行处理,使得每一座建筑自然和谐。 

● 2、青灰系列仿清水砖片:青灰系列仿清水砖片与自然色相一致,展示着浓郁的江南特色和历史感。在一个项目中,为了让清水砖片恢复达到足够的饱和,技术人员先后试制了十余次,终于烧制成功。 

● 3、天然蘑菇石:天然蘑菇石在绿城房产的建筑中以贴砌墙裙为主,辅以部分的整墙饰面,自然和厚重的质感与清水砖及精致的景观相映衬,体现出独特的建筑形式之美。 

● 4、毛面花岗石:毛面花岗石增加墙裙或公共部位的墙体的高档品质,并使建筑具有恒久的稳重感。 

下面是绿城项目花岗石墙面的效果。

 



04

基于客户心理的动线的标准化

曲径通幽、豁然开朗,让人惊喜连连


把社区里的景观串联起来的,就是动线,动线是景观很重要的组成部分。

龙湖的景观入口,通常都是下面这样的,小路的弧度是专门经过计算的。你看不到后面的景观,再往前,通常是一个狭窄的夹道,但是经过一个拐弯之后,就是一个大草坪,曲径通幽,豁然开朗。让客户产生强烈的视觉冲击。

 


这种通过动线影响客户心理的尝试,在下面这个龙湖项目示范区的总结中,可以看得非常明显,经过这样的震撼,客户购买的愿望一定是增加的。



而绿城项目的动线设置,则可细分为二级及三级步道,不同级别的步道满足不同的需求。其中三级步道为游步道,二级步道则具较强的功能性,住户通过二级步道可以很快地回到家。如下图所示:


        

      

05

主题景观的标准化

谁说个性不可以复制


不同的项目,通常会有不同的主题景观,昭示着项目的个性。而龙湖将自己的主题景观,也进行了大量复制。其中比较有代表性的,就是通常作为静物写生主题的坛坛罐罐。如下图所示,类似的主题还有花车、纱幔等等。

 


龙湖喜欢使用的另一个主题就是花海,动辄几十万株,占据景观示范区的几分之一,效果非常震撼。如下图所示。



   

      

06

施工工艺的标准化

精细得好像做科学实验


龙湖最新的工艺总结,是“八法二十四式”,如下图所示。


而其施工工艺的细致,是让人惊叹的。你看看下面这条路,是不是毫不起眼呢?



其背后的工艺可不简单,要经过:垫层 、烧结砖道牙 、铺装 、切割(缝隙、边线顺直)、面层清理 、清漆两遍、勾缝 、面层清理、成品保护,这么多的工序。


其工艺控制重点在于:1、涂刷清漆前,面层必须清理干净;2、待砖彻底干燥后再刷清漆(夏季高温2小时以上),否则会起皮;3、清漆干燥后勾缝(夏季高温约1小时),否则勾缝易污染。勾缝剂采用彩色防酶填缝剂,干压勾缝法,使用竹木类的勾缝工具,缝宽6-8mm,缝深3-4mm。勾缝剂即拌即用,2小时须用完。

是不是很复杂?


绿城施工工艺的复杂程度,和龙湖也有一拼。

比如绿城在墙方面的施工工艺大抵有以下若干种: 

● 1、清水砖混贴配伍工艺:清水砖混贴为绿城房产一大特色,以审美尺度对杂色画砖进行科学配伍,体现出丰实而又完美的艺术气质。 

● 2、墙体转角砖钉装饰技术:在墙的转角、阳台立柱等方形立面上,绿城房产早在 1995年就应用这一工艺,不仅使建筑物坚固,同时增加了立面的节奏感。 

● 3、成型转角及贴砌工艺:以烧制成转角形状的特制面砖砌墙角,使墙面线条挺刮,并以较强钳力防止脱落。 

● 4、面砖嵌缝沙浆配伍技术:面砖嵌缝的沙浆与面砖表面质感相一致,使墙面浑然一体。 

● 5、护墙基卵石散水沟:隔绝檐滴雨水对基墙冲刷,防止泥水溅起污染墙面;保证半地下架空层处于较干燥状态,防止住宅潮湿。


你看完这些,是不是觉得工艺太复杂细致了?明源君告诉你,这是必须的,对于景观来说,一切都在现场细节里,现场的施工细节做不好,一切都白费……



 现场施工比设计本身还要重要!

植物和材料的储备是一切的基础


大家先和明源君一起来看看现场施工不同,能造成什么样的不同。

下图,造价相同,左边是国内某地产巨头的项目,右边是绿城的项目。一个排水盖,天壤之别。



再来看看龙湖自己的几个反思案例,现场施工问题导致了设计未能完全实现,效果不好。


导致问题的原因:团队对别墅类项目“亲地增绿”理解不够;前期团队对价值判断不够准确。


导致问题的原因:施工图设计审查流程不清晰;建筑设计与景观设计的协调无有效的管控机制;工程管理团队完全产品知识应加强


在龙湖一个项目中,因为场地移交不按时、场地移交不达标挤占景观工期等,造成苗木到场无法种植造成假植、多次移植等。该项目按图计算的灌木数量约为334000株,而实际施工数量却有443000余株增加比例达33%。


为了让现场不出问题,可以做些什么呢?当然是建立制度,龙湖相关项目在上面几个问题之后,都建立了相关制度,比如:

● 1、研发人员应更多的参与工程施工和每一次现场点评,对产生整改的原因进行分析和沉淀,争取以后在图纸内审时就避免和减少问题的产生。

● 2、已定的施工单位提前介入施工图阶段,提高施工图纸的实用性。


现在,龙湖有以下办法,其核心在于:设计施工一体化

● 1、设计图尽可能细致,设计的时候要做试验

比如某项目每条巷道宽度6-8米,要采光好,里面还要种植物。为了测试是否合适,龙湖找个地方按1:1搭了模型。


● 2、采购形状最合适的材料,用高科技还原现场

采购人员根据设计图去找树和石头,拍照后传给设计师,设计师在电脑上3D还原现场。


● 3、有足够的匠心,注重每个细节每样东西

具体施工的时候,城市公司的园林负责人,项目的园林负责人,都要在现场,根据实际情况做调整。比如种一棵树,一定是360度去转,看哪个角度是最适合的、最美的。


而绿城,也是在制度方面作出了众多与“现场”有关的规定,其景观建设分为:1、景观规划阶段(对应项目定位及规划设计阶段); 2、景观设计阶段(对应建筑设计实施阶段);3、营造实施阶段;4、验收交付阶段;5、总结评估阶段。


每个阶段的操作都反复提到“现场”,规定重要人员要在现场。

比如“景观定位阶段……景观规划启动会(含景观规划设计单位场地踏勘及2-3天的现场设计、多专业沟通讨论会)……景观规划单位进行设计前,景观咨询公司项目管理人员应组织设计单位主要团队进行现场踏勘,了解现场情况。”


“营造实施阶段……小区主入口、中轴线、泳池区等重点区域,中心景亭等重要构筑物正式施工前须进行现场放线、搭模,由项目公司分管领导、项目主建筑师、景观咨询公司设计区域经理等进行现场评审确认比例、体量后方可继续进行。重点项目、酒店、商业、综合体项目或新研发产品类型须报景观咨询公司设计-工程分管领导或景观专家委员会进行现场评审。”


龙湖对于景观的要求,不止是外形,而是全方面的

● 色:四季常绿且要感觉出季节更替的变化。对各种植物的选择配搭要考究到四季有花,且夏天要清雅,冬天要鲜艳。

● 香:植物的搭配要考虑景观具有香气,选择梅花、腊梅、紫薇、桂花等香花植物。

● 味:全冠移植保证了植物原汁原味的生长形态。

● 形:龙湖严格要求成树树形要美,在运输时是全冠移植,有损坏就得退换,并及时跟踪成活率,甚至就植物的摆放角度也是360度审视,找到客户最佳的观赏效果。

● 声:喷泉和跌水是龙湖项目景观内运用的重要小品,经常设置在社区入口,景观视线焦点等处,不仅是一处水景,而且能营造出水声,能听到”景观的声音“。


要做到这些,靠从外地买树是不现实的,特别是“全冠”,在项目开盘的时候很重要,很多房企项目的树都只有半截,或者半死不活,不是他们不想做好,而是没有资源。

龙湖每到一个城市,必定先建设苗圃,苗圃规模在300—1000亩之间,也有更大的。自己建苗圃的好处在于,可以根据需求生产,而且因为树木都在一个城市,方便运输,也不会出现移植后水土不服的情况。



而绿城,也在追求景观材料方面作出了大量努力,为了得到纯粹、原味、纯正血统的建筑形态,为了不让“西班牙的建筑配上法式的门窗,地中海风格加上南美符号”,绿城的很多花砖、铁艺、石雕、水舌、铁灯艺、园景小品等都要按照建筑本来的规划量身订制。日子久了,这些定制的材料成为一种积累,别人就是想模仿绿城的风格,也找不到同样的材料。

(部分图片来自网络,向原拍摄者和制作者表示感谢)

作者:明源地产研究院主编 王恒嘉 探讨及交流,可添加作者微信:binghetianfeng