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龙湖、绿地竟这样控景观成本,高逼格又省钱!

地产智库
2018-07-20 14:50:33
关键字:碧桂园 绿地 移动验房 开发商 供应商 明源 明源云  
导读:这一轮调控中,要说让开发商最难受的政策可能就是限价了。之前明源君也分析过,这次调控下活得好的房企,基本都是那些不但会快周转、控成本,还能做出好房子的房企。 最近,明源君走访不少项目发现,以前很多项目的景观往往是怎么贵怎么来,砸钱就对了,多出来的成本,等着制造项目溢价来填补。但现在会更注重从设计层面进行创


这一轮调控中,要说让开发商最难受的政策可能就是限价了。之前明源君也分析过,这次调控下活得好的房企,基本都是那些不但会快周转、控成本,还能做出好房子的房企。

 

最近,明源君走访不少项目发现,以前很多项目的景观往往是怎么贵怎么来,砸钱就对了,多出来的成本,等着制造项目溢价来填补。但现在会更注重从设计层面进行创新,只选对的,不选贵的,更注重景观的功能性、便捷性、舒适性,在保证景观品质的同时,提高性价比。

 

都说现在房企的得了“穷病”,这样的环境下,打造高性价比景观成了很多房企的努力的方向。毕竟,在有限的成本里做出牛逼的项目,那才是真英雄。


1


钱要花到刀刃上

找到景观溢价点重点投入


高性价比景观,不是一味省钱,而是在该花的地方大胆地花,在该省的地方死命地抠。所以,钱一定要花在客户能感知到的地方。


比如深圳有个项目,为了保证景观绿化立竿见影,花几千万从日本引进了8颗大树,但由于后期维护跟不上,树木长势不好,甚至时不时会断枝,业主反而觉得很危险,也觉得这些树很碍眼。

 

所以,对于景观而言,钱一定要花到刀刃上,找到客户的敏感点重点投入。有房企针对景观敏感点做过调研,结果显示绿化植被、景观照明、小区道路是客户最关注前三个点。

 

当然,不同产品不同客户对景观的需求也不一样,如下图



房企需要通过产品类型和目标客户两个维度来搭建景观分级体系的框架。

 

对于高层客户而言,一方面离地面比较远,应该注重景观的视觉打造,做一些图案式布置,从空间结构、色彩等方面带给居民不同的视觉观赏效果。



而且多栋的高层建筑比较压抑,在高层组团的中部就应该采用低矮乔木灌木或疏林草地的做法,增加视觉通量。在靠近高层建筑周边采用密植或丛植的方法,拉高林冠线,与高层建筑相协调。


另一方面,儿童老人要有一个安全的活动空间。比如分龄打造的活动场所,就很受客户青睐。


景观的根本目的是为了满足市场和客户的需求,所以客户关注的内容,就要加大投入。


此外,对于重要的景观节点比如入口、人行道路等也是需要重点投入的。某标杆企业就规定,项目的展示区人流线至少200米。


2


景观标准化

从源头上控制成本


景观标准化一方面可以大大缩短设计周期,另一方面对施工工艺的管控也非常高效,从而达到节约成本、把控质量的目的。


但标准化设计不能一概而论,因为房地产区域性很强,不同区域风土人情不同,同一套标准不可能全国适用。所以华润要求,景观中成本弹性较小、客户非敏感的部分,应通过设计标准化保证质量安全,合理控制造价。



 

 而对于客户敏感部分,则要注重个性化,重点设计及打造。因为过于标准化会抹杀项目的个性,没有办法体现差异化,甚至会降低项目在市场的竞争力。


目前很多房企都会推出景观标准化,绿地就表示要把标准化做得像在饭店“点菜下单”,力求做到实施效果可视、落地成本可控、交付反馈可鉴。

 

明源君之前曾经分析过绿城、龙湖的景观标准化,感兴趣的朋友可以点击阅读《绿城、龙湖的景观竟然进化到这种程度了,你家项目再不学真的要被淘汰了》


3


顺势而为,利用原有资源

创新设计,好景观不一定贵


其实,高性价比景观的打造不是一味省钱,而是要通过设计进行引导。明源君认为在设计阶段,这2方面的引导非常重要。一个是最大化利用原有自有,尽量少做改动,另一方面,是通过创新设计,替换掉原有的昂贵又不讨好的一些景观。


一、最大化利用原有资源


在打造高性价比景观中,有一条非常重要的原则,那就是顺势而为,最大化利用本地资源,啥意思呢?可以从以下几个方面理解:

 

一是尊重原有场地及资源条件,减少调整。

 

除非原来场地条件真的很差,否则尽量在原有的基础调整,不要做过多的设计改动,减少土方工程,节约成本。


比如奥雅设计曾经帮中海做的一个项目,中海半山溪谷,当时单方造价控制在200元,但整个看上去郁郁葱葱,十分自然生态的效果。



这个项目是在山地上建的高层,水系设计巧妙利用了山系的自然地形,使之回落下来。景观设计做到了因地制宜,顺势而为,顺着山势设计了水景。同时,奥雅设计还结合架空层做出景观山区的溪流,既经济实用又很美观。

 

还有这种高差处理可以配合人的游览动线,做成人行通道,形成丰富的景观体验。



二是挖掘场地的可利用资源。

 

比如原来场地有很多石头,可以收集起来,说不定能拿来做景观营造材料。



如果项目地块本身是有历史有故事或者有丰富的植被和人文资源的,几百年的大树、古老的厂房、巨大的吊装车间以及原有的调运铁轨、烟囱等遗留物,更要保留下来,这样就可以形成独特的社区景观和文化。



比如重庆融创,就连续做了2个和地块历史有关的项目。其白象街项目,9处文物建筑保持了原有的风貌。


三是尽可能使用本地绿植及景观材料。


最重要的是可以减少运输成本,而且用本地种植的苗木,它们适应能力更强,也更好维护。


二、创新设计,好景观不一定要贵


在景观成本中,硬景、水景、苗木等成本花费比较高,但其实如果通过创新设计,很多成本瞬间就可以降低一个档次了。


1、大面积水景可以用旱溪代替


以大面积水景为例,房企造景观都热衷造水景,什么人工湖、人造溪等等,在南方还好,但如果项目在北方,人造水景的维护成本太高,很快就成了摆设,时间一长,表面难看又难以改造。比如有些地方用旱溪景观来代替真实水景,既省钱又个性,比大面积水景好。

 

旱溪就是不放水的溪床,人工仿造自然界中干涸的河床,配合植物的营造在意境上表达出溪水的景观。


 

具体做法:在人造溪的时候,先是素土夯实,再碎石垫层,再混凝土,最后把天然石头放在之上。


2、消防扑救面形成景观卖点


现在建筑规范越来越严格了,受到消防车道、消防扑救面的限制,住宅小区景观区域产生大面积硬地,如果不好好处理,就会很碍眼。


比如,同样是消防扑救面,左边的项目是大面积的硬地,毫无美感可言,对于建筑物也没有遮挡,无论是视觉上还是心理上都让人非常不爽。右图中项目则结合景观特色种植,观赏性高。


更有很多项目将消防扑救面与活动场地充分结合起来,形成景观卖点。中南梳理出消防扑救面的5种处理方式,分别是与儿童活动空间、运动空间、聚会空间等的结合。



这样不但增加了活动空间,节省了场地,也把整个项目的逼格给提升起来了。


3、社区农庄比大面积花卉更吸引


现在很流行实用性、互动性景观,成都绿地云玺468在小区内打造的社区农庄非常受业主欢迎。


该项目将时令花卉与农作物间隔种植,既保证景观的美观性,提升展示,又能让业主参与到其中,享受劳动乐趣,收获自家果实。

 


 

4


没有难看的植物

只有难看的搭配


碧桂园要求三四线项目,永远买最便宜的树做出最好的景观效果,如果最便宜品种因市场价格变动,则选择第二、第三种最便宜的树。


龙湖认为,没有廉价(难看)的植物,只有廉价(难看)的搭配。


可以说,标杆房企一致认为,软景是景观中最容易出效果的地方,同时成本优化的空间也最大。例如,同样是规格18cm,冠幅4.5~5米,高品质,人面子苗场价格在5千多,而相同规格的秋枫,价格只要3千左右。

 

对于种植设计,龙湖的做法是,从乔、灌、地被、攀沿、草中选出主景植物,选主景植物以“低成本、易获取、绿量大、绿期长、易栽易活”等因素综合平衡,反过来指导设计。具体而言,植物配置可以着重

 

1、品种选择不宜过多


大部分业主其实都不太认识植物,所以品种并不需要太多,因为客户感知度并不高。反而品种太多会给人过于凌乱的感觉。

 

远洋总结过,以华北地区为例,不论小区规模多大,一般从乔木到草皮,总的品种都不应超过50-60种左右(同一品种多个规格的不计)。越低端小区越应该简单,不以品种多来吸引客户。


而且,如果不是重要景观节点,单价高的苗木都要控制比例和数量。龙湖的标准是,乔木+大灌(2米以上)占总苗木造价超过80%,其中大乔+中乔(5米以上)占总苗木造价超过65%。但这其中要注意地区差别。


对于苗木选择,龙湖在成本分配上有一个主次顺序,分别是:点睛树大乔中乔小乔大灌点睛攀沿植物中球灌小球灌攀沿植物(墙地)草地被片植灌地被宿根花地被草花地被。目的其实就是控制20~40公分的中低层灌木用量,慎用草花,提倡多年生地被。

 

2、苗木规格不用太大

 

一般区域,苗木规格都不用太大,但考虑到业主入住后的效果,标准也不能太低。绿地认为,最好选择速生树种与慢生树种结合,给慢生树种预留生长空间,学会等待,三到五年后自然会拥有不错的植物效果。


 

3、种植密度控制好


种植密度由于没有非常直观的数据,容易设得偏大或过大,所以对于苗木之间的距离是否合理,一定要在平面图阶段就确认好。


对于费工或费钱的苗木要严控比例和数量,比如常绿乔木类、大型土球落乔、观赏姿态好的小乔或大灌木等等。

 

4、采购最好是战略合作或自种

 

一般来说,采购距离远、市场供应少、运输困难等因素都会影响成本,所以很多房企会考虑在和当地供应商形成战略合作,或干脆自己种,以确保苗木供应的质量和数量。某标杆房企在各地拿地的同时,就会建立自有苗圃或托管苗圃,保证施工进度和质量。



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