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灰犀牛越来越近,房企要想活下去过得好,就不要和趋势对抗!

地产智库
2018-03-05 10:26:06
关键字:旭辉 利润 开发商  
导读:非洲的草原上有一种体型庞大的灰犀牛,平常温顺迟缓,人畜无害,可一旦发怒奔行起来,则如同一辆装甲坦克,杀伤力巨大。 狂欢中的焦虑 2015年底开始,中国房地产迎来了一场久违的盛宴。在去库存政策的指引下,宽松的银根带来市场交易的火爆,每个楼盘的销售价格节节上升,拉抬整个板块,然后是城市轮动,高歌猛进。每一个抢到房


非洲的草原上有一种体型庞大的灰犀牛,平常温顺迟缓,人畜无害,可一旦发怒奔行起来,则如同一辆装甲坦克,杀伤力巨大。


狂欢中的焦虑


2015年底开始,中国房地产迎来了一场久违的盛宴。在去库存政策的指引下,宽松的银根带来市场交易的火爆,每个楼盘的销售价格节节上升,拉抬整个板块,然后是城市轮动,高歌猛进。每一个抢到房的人笑容里都洋溢着多收了三五斗的喜悦,没抢到房的那些,则是一脸的沮丧与懊恼。土地拍卖市场上,更是烈火烹油、腥风血雨,每一块土地推出,都是群狼竞逐,多收了三五斗的钱,加上借来的十七八斗,买回了比面包贵得多的面粉,和对财富沉甸甸的希望。

那段时间在一片狂欢中我们很焦虑,出于对市场、常识和规律的敬畏,一方面觉得如此火爆的量价齐增不可能长期持续,直觉告诉我们应该谨慎,但另一方面,市场仍然没有回调的迹象,谨慎让我们不敢高价出手买地,又会陷入无米下锅的窘境。2016年国庆,我们带着这些焦虑踏上了戈壁,行走的途中,传来了各城市此起彼伏的调控措施。该来的,还是来了。


温顺的犀牛



此后,各地陆续推出限价、限购、限贷、限售、限签、限拍等一系列新的行业调控政策,乱花迷眼。从诞生之日起就不断被调控洗礼的房企们,沉着应对,见招拆招,有转移战场到三四线的、有咬牙硬熬囤货不卖的、有胆大心细打擦边球火中取栗的,根据以往的经验,大家都认为挺过了这一段时间,政策就会转向,三年一轮的周期只需要抗住一年半就行。

此后的一年半,又开始了全国性的行业整顿,各种规范行业灰度空间的政策出台,让火中取栗的开发商们大吃苦头,甚至上下游企业,也被纳入整顿的范畴。同时,中央开始研究房产税等长效机制,似乎,这一轮调控有点不一样。

最大的不同之处有两个:

其一、以往的调控都是手段顺推,为出成果,中央出统一政策,地方执行,一人发烧全家吃药,而且都是吃一样的药。每个城市都觉得自己是那个跟着吃药的那个无辜者,变着法子绕过中央的政策。而这一次,是结果倒逼,中央定目标,只管向地方要成果,不问方式手段,做不到就约谈问责,地方一把手人人自危,各类政策不管合不合理,只要有效果就上,成果导向立竿见影。

其二、以往各部委的调控措施往往只能约束各个条线,各自为政,不交圈甚至政策间还有冲突,而且效应往下层层递减,这一次,由于核心层的重视,中央部委协调一致,多部门联动,无缝交圈,同时异地派检查组督查各地的执行效果,于是一线层层加码,不留死角。

黑云压城,然城未催,2017年一二线重压,然而三四线城市仍然相对宽松,承接了一二线的很多购买力,当年在重重的调控之下,仍然以16.9亿平米的销售面积和13.4亿销售金额创下历史新高。同时股市的效应让一些只有规模没有利润的公司股价也疯涨,带来行业对规模的渴求更甚。很多人开始对灰犀牛熟视无睹,又重新回到河边,开始了规模竞赛游戏,而且还没有系上财务的安全绳,土拍市场依旧火热高烧不退,盛宴还未散席。


似乎调控没有相像中那么重、那么痛,灰犀牛好像只在远处,平静地吃水草,并没有致命的危险。



奔跑的脚步



然则平静之下,暗流汹涌。灰犀牛不仅在悄悄靠近,而且在逐渐加速,正撒开了四腿迎面飞奔而来:

其一,房地产税呼之欲出:不仅有各种方案在酝酿讨论征询意见,还有部长级的大佬出来喊话,做舆论引导。虽然有很多人推测不会那么快出台,但我们千万不要低估中央对长效机制的意志和决心,相信在房价没有大幅下跌的情况下,房产税一定会按部长宣称的节点出台。房产税将改变投资成本,影响房价长期预期;

其二,金融监管组合拳出手,拳拳到肉:年初开始,一行三会轮番出手,除影子银行、去杠杆、全面规范、穿透式管理、灭金融大鳄、严格监管与问责,一系列的动作,让银根剧紧,M1M2的增幅连续下跌。对于房地产业,更是严防死守,全面堵截,地产行业的各类融资剧减。银根的抽紧无异于釜底抽薪,2018又是偿债高峰年,或许有一些上规模的开发商会熬不过这一轮周期中,之前拿了地王的一些实力不强的开发商已经开始出现资金链危机……;

其三,地方调控依旧严峻:大家原本都预期十九大之后地方政府的调控能够放松一些,但限价限售限购限贷限签等都丝毫未见松动,只有土地的拍卖,迫于财政或承诺供地目标未完成的压力,开始重新启动,成交的底价依然高企;

其四,市场透支严重,需要休生养息:近两年市场量价齐增,受涨价刺激,不论是追逐高额回报的投资需求,还是担心跑不赢房价的提前消费,都呈井喷之势,2017调控之下仍然刷新了历史交易量纪录。同时政策的效应也在缓慢释放,一些涨幅过快的城市已经开始价格回落,二手房交易量和新房来访量都在大幅下滑,市场的预期开始调整;

灰犀牛在地平线上看起来很遥远,但正在不断逼近,它从未停止脚步,只是换了一种步伐,绕了个方向,以更凶猛的姿势席卷而来!



珍爱生命、远离灰犀牛



手段在改变、目标在改变、周期在改变,灰犀牛会让行业从以前的小冰河期进入到大冰河期。

大冰河期不会比小冰河期更冷,但是持续的周期要长得多,很多人不是死于突然的急剧降温,而是缺少重视,食物和燃料准备不足,没能熬过长长的冬天灰犀牛冲过来时,情形也是一样,在远处时,提前戒备,完全可以从容应对,但距离太近时,闪避不及,就是致命危机,而且这一轮灰犀牛会换不同的方向,反复碾压。要想不被撞倒或被迫迁徙,就要看清楚犀牛奔来的方向与速度,未雨绸缪。

要挖好护城河,备好燃料粮草:规模很重要,但开发商真正的核心护城河是创造客户认可的价值价值创造能力越大,护城河越深,就越安全。用心做好产品和服务就是创造价值,对于产品品质的精雕细琢和对于服务细节的不断完善就是在提升价值创造能力,做产品和服务比做规模重要!银根不断收紧,而且周期延长,保持现金血液是基本保障,不管资产规模有多少,只要血液断流,都有可能突然死亡,不要说地产,就是金融大鳄都逃不过这种流动性危机,百年企业,都是严格地控制好负债率和充足的流动性,确保即使最冷的寒流来袭,也能够高枕无忧。踏空从来不会死人,但套牢总是会要命,所以要现金为王、少借热钱、少买贵地,在主流地段做主流产品,确保财务安全。


要避开犀牛前行的轨迹,不与政策博弈:犀牛前行的轨迹可以通过大方向和小方向进行判断,十九大指明了未来三十年的大方向,阶段性调控指明了近期的小方向。从大方向上看,前景是光明的要实现社会主义全面现代化,要安居乐业,同步实现劳动型收入和财产型收入,房地产业都大有可为,但要关注盖有人住的房子、品质高的房子、服务好的房子,房价要随经济增长稳步前进,而不能通过炒作竭泽而渔杀鸡取卵。现阶段的调控小方向是规范市场和行业,让房价稳住,通过一段时间来平稳消化上一轮上涨的泡沫,暴涨暴跌都不利于社会主义建设。所以开发商不要与政策对抗、博弈,而是要顺势而为比如说限价,有些企业就捂盘不售,其实没有必要,要等到政府真的放开限价时,一定是市场下行,到时期待的价格甚至是量都卖不到,就算能多收一两斗,也不够财务利息的,还要冒银根被抽的危险,得不偿失。

要播下未来的种子,相信未来会春暖花开:随着城市的发展成熟,市场的增量越来越少,存量在不断增长。要提升城市更新所需的存量经营能力,包括租购并举带来的长租公寓市场的机遇,思考未来养老社会的各种形态。要关注绿色生态环保,发展不能破坏环境,要更多的工厂化生产,装配式施工;建筑要更绿色生态,要更节能,材料更环保,技术更智能。要在企业发展的同时,更多地回馈社会,积极参与慈善公益与精准扶贫,不仅授其鱼,更要授其渔,让贫困者有尊严地通过劳动和学习去改变命运,改善生活。可能很多事短期并不能看到成效,但是你撒下了一颗颗种子,有一天必然会春暖花开。

灰犀牛已来,既不能掉以轻心,也不必张皇失措,看清方向、做好自己、充分准备,也可以化险为夷。老老实实做事,规规矩矩做人,听党的话,跟政府走,沿着大国的国运前行,灰犀牛则远矣。


来源:旭辉集团(cifi-group)