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看空房地产的人将再次失败!

地产智库
2018-07-17 17:19:15
关键字:恒大 万科 售楼 租赁 购房者 明源 明源云 地产研究院  
导读:2018年,对房地产行业来说颇不平静。国内调控持续加码,限购限贷还限价;国外美国等进入加息通道,使得海外融资的成本也不便宜了。美国挑起的贸易争端,让A股时隔3年之后再现千股跌停,房地产股自然也跟着一路狂跌。 再加上“三四线棚改货币化收紧”,使得房地产股股价闪崩。Wind统计数据显示, 今年1月至今,房地产概念跌幅超20

2018年,对房地产行业来说颇不平静。国内调控持续加码,限购限贷还限价;国外美国等进入加息通道,使得海外融资的成本也不便宜了。美国挑起的贸易争端,让A股时隔3年之后再现千股跌停,房地产股自然也跟着一路狂跌。

 

再加上“三四线棚改货币化收紧”,使得房地产股股价闪崩。Wind统计数据显示,今年1月至今,房地产概念跌幅超20%,市值蒸发过万亿。碧桂园、恒大、绿地香港、旭辉等上市房企纷纷回购股票以提振股价。

 

唱衰楼市的声音逐渐大起来,与此同时,各种似真似假的传言也到处流传,比如“北京通州房价腰斩,售楼处被围,数十名业主要退房”。这种带有很强夸大性的虚假消息,因为恐惧,而被四处传播,让不明真相的人们内心忐忑不已。不少地产人又开始焦虑:房地产是不是真的不行了,我要不要及早转行。

 

上个月底,郁亮在股东大会上表示“现在正琢磨把各地公司名称中的地产字样都拿掉”,被认为是万科要抛弃房地产。但是中国指数研究院的数据显示,今年6月份和今年上半年万科的拿地金额均位列第二……


明源君认为,无论行情好坏,任何行业都有人转行,但要说房地产行业不行,无论怎么看都是不成立的。唱衰中国楼市的人,必将再次失败!




01


房地产行业占GDP的比重并不高

“土地财政”应该是个中性词


都说房地产是周期之母,因为周期非常长,关系到的产业非常多,一个国家的房地产总值通常是本国GDP的两三倍,任何一个研究经济周期的人,都绕不开房地产问题。


回到国内的房地产市场,被大众舆论批判最多的应该就是,作为“国民经济的支柱产业”的房地产绑架了中国经济,挤压了实体经济的生存空间。

 

到底有没有那么夸张呢?我们对比一下中国和美国。美国早在四五十年前就已经完成了城市化(1970 年美国城市化率达到70%,基本完成城市化),2008年之后,美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6%,随后几乎一路递增。相比之下,中国长期只有6%左右,到2016年大概达到8%。

 

▲来源:中国国家统计局、美国经济分析局、明源地产研究院

 

当然,上述图表中美国的数据将租金和租赁服务以及租赁公司的无形资产也纳入进去了,但即便将租金和租赁部分扣除,美国房地产占GDP的比重还是大于中国。

 

▲来源:中国国家统计局、美国经济分析局、明源地产研究院

 

从这个角度看,我国房地产占GDP的比重还有提升空间,只不过提升的速度,以及结构需要调整。

 

增速上,要防止暴涨,所以各地调控的目标都是“促进房地产市场平稳健康发展”,这些表述频频出现在各地方政府发出的文件里面。


 

近期,7部委在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。打击的重点是投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等。再比如最近宁德市对新房设置了涨停板——中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基础上,每年涨幅控制在6%以内。目的都是为了保障市场的平稳健康发展。

 

结构上,除了不同能级的城市因城施策之外,还要推进租购并举。目前,碧桂园、恒大、万科、保利和融创等诸多房企都已经介入到长租公寓领域。 


更深层次的逻辑是,“土地财政”还将继续。虽然摒弃“土地财政”,几乎成为学界和舆论界一边倒的共识,但以土地出售获得收入具有阶段性和一定的必然性。

 

对于一个无法通过外部扩张和掠夺(比如殖民)完成原始资本积累的国家而言,“土地财政”几乎是实现经济增长和城市化的最佳选择。

 

土地财政最典型的例子是美国。美国独立前是13个殖民地,是被掠夺的对象(当然,还有研究指出,英国没有从殖民地捞到多少好处,反而补贴了很多,但这也说殖民地真的很穷)。因此,当其独立之后,也可谓一穷二白。没有钱就没办法搞建设,发展经济。咋办?美国政府采取的方式是卖地。

 

美国的土地财政收入主要包括3 种:一是将土地作为资产进行出售所获得的土地收益;二是与土地有关的税收收入;三是与土地有关的非税收入。


事实上,美国建国(1776年)至1862 年,近百年的时间里,土地财政都是其政府财政的主要收入。期间,美国的“土地财政”收入主要是以国有土地出售收入为主(土地财政第一阶段)。土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到48%。

 

此后(1862~1900年),才逐步转变为财产税(征收对象主要包括以房地产为主的不动产和其它少部分动产);20 世纪40 年代中期之后,开始真正形成以财产税为主的地方财税体制,土地财政依赖趋于弱化……

 


政府通过土地获取的财政收入绝大部分都要用于基础设施及保障性住房等的支出。由于土地财政,中国城市建设突飞猛进,城市经济飞速发展。

 

所有,才有人说,买不起房的人应该感谢买房的人。中国的城市越盖越好越来越发达,买不起房的人,也在享受完善的市政设施,这些成本都是买房者支付的,正因为有人买房,你才能搭便车。

 

因此,棚改并没有全国一刀切暂停。棚改还会继续,因为这既是民生工程,也是稳增长的重要举措。今年棚改依然有580万套新开工项目建设,只是棚改的范围、方式、规模、结构会有改变,比如与过去相比,王后棚改项目多以实物安置为主,可以在一定程度上抑制三四线城市的房价快速上涨。

 

国开行总行收回项目的审批权限,是为了避免地方政府钻空子,寅吃黄粮。最终还是为了促进三四线房地产的平稳健康发展。



02


50强以后的房企还在拼命拿地

30强房企手握现金等收购机会


上个月底,郁亮在股东大会上表示“现在正琢磨把各地公司名称中的地产字样都拿掉”,以及“未来十年万科将不再是地产公司”,这与十年前王石的王石说“最后的一套房子一定是万科建的”完全相反,因此被认为是万科要抛弃房地产。

 

事实上,房地产行业很多“著名”的论断都起源于万科,比如2007年王石的“拐点论”和2014年郁亮提出的“白银时代”。可是,最终拐点没有到来,白银时代赚了黄金的钱。2007年,万科的销售金额为523.6亿元,今年上半年其销售金额为3046.6亿元。

 

据中原地产研究中心统计数据,截止到目前,公布今年1-6月销售业绩的房企31家,这31家销售金额达到了25031亿,同比上涨36.2%。中国金茂前6月销售额为717.62亿元,同比上涨197.7%;奥园地产前6月销售额为402.9亿元,同比上涨143%……

 

说什么不重要,重要的是在做什么。中国指数研究院的数据显示,今年6月份和今年上半年万科的拿地金额均位列第二。

 

旭辉、中梁更凶猛。2018年上半年,中梁和旭辉的销售额分别位列第18位和第20位(中指院数据),但拿地金额分别位列第9和第7名(如下表所示)!



▲来源:中国指数研究院

 

有人也许会说,流拍的地不也多起来了吗?确实如此。但这要分开来看,一方面是房企拿地确实变得更加理性了,另一方面是很多房企想拿但没钱。

 

调控下,限地价、限房价、竞自持、竞配建政策成为主流,固然很考验房企盈利能力,但与此同时,溢价率下来了,以底价成交的土地也多了。7月9日,金茂以楼面价19435元/㎡拿下南通崇川区的一宗宅地,溢价率62.07%,引发了业内小小的轰动,要是放在以前,这根本就不是什么事。

 

融资渠道收紧、去杠杆持续,使得不少房企不得不克制冲刺规模、扩大土储的冲动,控制土地投资强度,以保证现金流,但不差钱的房企依然在买买买。

 

克而瑞的数据显示,2018 年1-6月销售百强房企平均拿地销售比为0.45,低于2017年的0.53。而销售排名在50以后的房企,拿地依然相对积极,拿地销售比达到0.6,高于2017年的0.48。20强才算强的时代,这些房企无疑都希望通过扩大土储来冲刺行业规模的“生死线”。

 

因此,虽然无论是新增土地价值TOP100,还是新增土地建面TOP100,截止6月末的新增土地规模均不足去年全年的45%,但Wind统计数据显示,截至目前,本年度土地成交价款累计同比数据甚至高于2016年大部分月份。

 

▲来源:Wind、明源地产研究院

 

对于为啥今年上半年之前TOP30的房企拿地反而没那么猛了?很好理解。第一,这些房企之前的土储很多,比如恒大,截至2017年底,其土储超过3亿平米,货值约2.7万亿。再比如融创今年上半年的拿地金额仅109亿,排第34位,但去年其新增货值位列第一,到去年底总货值也接近2万亿。而且,他们在手的现金也多。

 

其他TOP30的房企在手现金也不少,今年上半年为啥不怎么拿地?好几个TOP30的房企投资总告诉了明源君答案:他们预测下半年很多中小房企会撑不住,到时候可以去收购,捡便宜货。

 

对于房企来说,没有行业行不行的问题,只有企业行不行的问题;对地产人来说,则是你还有没有能力留在这个行业的问题。



03


只要房价不失控、经济在增长

就会有持续不断的购买力释放

地方政府卖地,房企买地,但最终还是要购房者买单才行。因此剩下的问题是,购房者还有钱继续买单吗?

 

之前网上有一个流传甚广的数据,说中国家庭的房产在总资产中占比69%,美国仅为36%,得出的结论是——可怕,很多老百姓只剩下房子了!

 

然而,事情的真相是房子在全世界的资产配置中比例都很高!

 

第一太平戴维斯斯(Savills)的报告《私人财富全球之旅》显示,2015年,在房地产、股权、债券、黄金等多种资产形式中,房地产总资产接近217亿美元(如下表所示),是世界生产总值的2.7倍左右,约占全球主流资产总值的60%,是国家、企业和个人财富的主要储存方式!

 

▲数据来源:第一太平戴维斯研究部、国际结算银行、牛津经济研究院

 

这其中,住宅物业在房产的占比量最大,约占全球房地产总值的75%,涵盖了大约25亿户的家庭,与普通家庭的财富紧密相关。

 

值得一提的是,《私人财富全球之旅》报告中的全球资产价值的计算未包括非正式的小区商业物业(工作室、小型办公室、商铺和小型商用物业)价值,如果将这些物业算进去的话总值会更高。

 

都说股市是经济的晴雨表,但在中国,将楼市(房价)作为经济晴雨表会更准确一些。因为如果你把不同城市的房价视作该“城市公司”股价,就会发现中国股票市场的增长速度和中国经济的增长速度几乎完全一致。

 

因此,居民还有没有购买力,取决于经济能否增长。目前,我国GDP回落到7%左右,但在全世界依然处于前列。

 

▲中美日印历年GDP增速     数据来源:快易理财网、明源地产研究院

 

市场研究公司新世界财富(New WorldWealth)的数据显示,过去十年,中国的财富增长了198%,创造全球最大增幅,合计为24.8万亿美;预计未来十年,中国财富还将增长180%,合计为69.4万亿美元。

 

▲注:英国之所以减少主要是由于英镑贬值


按照城市股价逻辑(事实上,过去十余年来,我国名义GDP和全国商品房房价走势保持很好的吻合关系,如下图所示),只要经济增长能维持在一定的水平,“城市公司”的股价就还会持续上扬。

 

▲数据来源:国家统计局、明源地产研究院

 

说到房价上涨,15和16年,中国一二线城市的房价涨幅确实凶猛,紧接着又是三四线城市接力。但房价涨得凶的不止中国,美国同样如此。

 

▲数据来源:Wind、明源地产研究院

 

美国房产信息平台Zillow的统计数据显示,今年一季度美国房屋价值同比大幅上涨了8.7%,创2006年6月以来最高增速。

 

最近公布的凯斯席勒20城房价指数中,西雅图连续19个月蝉联美国房价涨幅榜的榜首,环比上涨2.8%,同比上涨13%。


今年上半年,旧金山的房价大幅上涨了20.5万美金,同比攀升20%,创历史同期最大涨幅,目前均价162万美元,当地住宅中位数已经比金融危机前的泡沫时期高出了80%!


数据来源:Wind、明源地产研究院


而调控以来,我国一二线城市的房价已经被很好的控制住。今年随着对三四线棚改货币化的整顿,未来三四线的房价有望收窄。如果房价增幅能被控制在合理范围内的话,未来随着经济的发展,收入水平的提高,人们就依然有持续的购买力可以释放。


 

小结

 

回到文章开头说的地产股暴跌。下跌无非三种原因:一是业绩变差了,二是估值高了,三是逻辑转换了。第一条显然不成立,因为大部分上市房企的业绩还在快速增长;第三条也不成立,因为无论是“土地财政”的逻辑,还是城市化的逻辑,都还没有改变,也还没有到改变的时候;那就只剩下估值了。


但如果仅仅是因为估值高,那下跌之后,这个因素也就不存在了。那还有什么可唱空的呢?(作者:明源地产研究院执行主编  艾振强)

 


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