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来自龙湖万科旭辉等的11位大佬告诉你,未来3年地产必须这么干!

地产智库
2018-08-18 23:22:58
关键字:恒大 万科 利润 租赁 移动质检 开发商 经纪人 购房者  
导读:调控没有放松的迹象,甚至越来越紧,让很多地产人开始惶惑,甚至开始怀疑行业的未来。 明源君觉得,这大可不必,因为所有调控的指向,都是“稳”。 新房市场的规模,在未来3年将相对稳定,此后10年不会暴涨,但也绝不会暴跌;而租赁、存量市场,则将迅速增长。 新房的“稳”,和存量市场的发展,也给了有追求、有想法的房企和地


调控没有放松的迹象,甚至越来越紧,让很多地产人开始惶惑,甚至开始怀疑行业的未来。


明源君觉得,这大可不必,因为所有调控的指向,都是“稳”。

新房市场的规模,在未来3年将相对稳定,此后10年不会暴涨,但也绝不会暴跌;而租赁、存量市场,则将迅速增长。


新房的“稳”,和存量市场的发展,也给了有追求、有想法的房企和地产人修炼内功、脱颖而出的机会。

未来10年地产行业究竟会怎样?未来3年地产人到底应该怎么干?

 

观点地产新媒体主办的博鳌房地产论坛上,很多大佬给出了自己的答案;明源举办的地产创新研习社嘉宾的演讲中,也不乏真知灼见……还有一些洞见,见于各种专访。

明源君收集了11位大佬的最新观点,分3个方面分享给大家:


❶ 为什么说未来10年,地产行业仍大有可为?未来1年、3年、10年市场到底会怎样?

❷ 地产行业到底在发生一些怎样的巨变?房企未来的核心竞争力是什么?

❸ 新兴的存量市场到底有多大?要不要干?怎样才能干好?

 


1


2018年新房规模会接近2017

未来3年整个市场会相对平稳

未来10年,房价可能每年增长6-8%


 

观点1:今年房地产开发规模接近或超过去年,未来十几年房地产发展空间仍然很大

(中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员  朱中一)

 

今年的房地产,由于上半年房地产开发投资、土地购置面积、商品房销售面积、商品房销售额分别同比增长了9.8%、7.2%、3.3%、13.2%。

即使下半年增长减缓,全年的这些指标也会接近或超过去年。

 

我国2017年常住人口的城镇化率为58.52%,户籍人口城镇化率为43.35%。按照《国家人口发展规划(2016-2030年)》,我国常住人口城镇化率在2030年左右达到70%,2030年前后我国人口也将达到14.5亿的峰值,预计2016年-2030年农村向城镇累计转移人口2亿人。再加上二胎政策的放开,单人家庭、单亲家庭以及“丁克家庭”比例的提高,新市民的刚性需求和原居民改善性需求会持续释放。


另外,城市的更新改造、新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求,也需要房地产业在产业园区地产、物流配速中心、文旅地产、老年住区等方面进行拓展,提供相应的配套和服务。


总之,未来十几年,房地产发展的空间仍然很大。

至于2030年以后,既有小区和存量房的改造、二手房的交易、加上必要的新建项目,累计数量肯定不小,所以我们不必为市场的前景担心。

 

观点2:城镇化决不仅仅是住房,它会改变中国乃至全世界的分工

(中国社会科学院研究生院城乡建设系主任    陈淮)

 

我们得明白中国的城市化和城镇化是什么含义,也就是人口向城市的集中,但是中国的城市化意味着全世界人口最多的经济体,正在从农耕文明手工劳动,自给自足转向机器生产、转向工业文明,城市文明。


它意味着生产系统的物质基础,刚才我们讲到粤港澳大湾区,城市物质基础向现代化进一步靠拢,不仅仅是有城市,不仅仅是有住房,而且是有现代化的住房,现代化的城市。我们的地铁也好,产业也好,公共建筑也好,中国的城镇化意味着中国和全世界全人类的分工将会重新规划。


原来的分工格局不仅是中国原来封闭的,不和开放的区别,原来不和你做买卖,现在和你做买卖,而且你生产高科技产品,我生产下游产品,而且还会有新的更大的分工。虽然因为贸易战,中国和各个国家贸易发生了很大变化,但是汽车企业包括特斯拉、奔驰都在努力的还想在中国扩展业务。


因为全世界产能的增量主体市场只有中国,而中国汽车增量就来自于城镇化,房地产也自然相随其中,我们充满信心,乐观其中。

 

观点3:地产行业正从第一个长周期过渡到第二个长周期

(旭辉集团董事长  林中)



第一个长周期是高频波动、高速增长的长周期。从1998年到2017年,全国的平均房价涨了7倍,一线的平均房价涨了15倍。1998年房地产开发量估计在一两亿平方米,到了2017年是15亿平方米,但是未来20年,全国平均房价还能涨7倍吗?一线城市房价还能涨15倍吗?肯定不行。


未来20年应该是一个低频波动、平稳增长的长周期……未来是不是七八年(一个周期),每年房价增长平行每年在6%到8%,完全有可能……


行政计划管控房价有可能会变成一个长效机制,中国不会出现房地产泡沫,是因为我们的政府有能力解决,就像现在一线的房价。


我们判断未来三年是横盘。政府在未来(市场)起来的时候,是不是让一线房价还是有一个计划管控,说你每年不能涨超过6%到8%,我们政府是完全可以做得到。

                         

 

2


市场、客户都在发生巨大变化

未来比拼的可能不是速度而是质量

房企战略必须升级,多元化、赚慢钱



 观点4:开发商超过80%的营收都不是一线城市的营收,90后、00后的购房者72%的人关注三居室以上的户型

(58集团高级副总裁   叶兵)

 

58集团囊括了58同城、安居客、赶集网三网合一的平台,一方面我们链接着每天访问这三个平台网站的3000多万个用户,另外我们也在这个行业里面连接着超过30多万名全行业经纪人和7万多个开发商楼盘,以及万科提到的品牌公寓。

 

在2018年上半年,超过千亿销售规模的开发商集团,包括万科、中海、保利、碧桂园、恒大等等。

在这些开发商企业里面,我们看到的一个数据是,超过80%的营收都不是一线城市的营收,绝大部分的营收都是来自于非一线城市。

同时在这些超过千亿级的城市里面,8个城市里面有5个是非一线城市,包括重庆、杭州、沈阳、西安、成都等城市。 

我们今天看到数据说,在一线以外的购房需求,在过去5年翻了20倍。

 

在2015年,有54%的普通的购房者关注三居以上的户型。

到今天,我们90后的购房者、00后的购房者,有72%的人在关注三居室以上的户型。


这一数据跟国家的产业政策,跟国家二胎政策的发展,包括今天的90后、95后,这群新的购房人群需求的变化是密切相关的。

               

观点5:地产“疯子”的时代结束了,未来比拼的可能不再是“量”而是“质”

(恒隆集团董事长   陈启宗)

 

 

在那个年代拿地、拿钱都是很特别的方式,作为住宅房地产商完全是一个量和速度的发展,所以在房地产行业里面出现了很多“疯子”。

有朋友问我,中国香港过去几十年的疯子,现在到哪里去了?没有了,没有一个能存活下来的,绝大部分破产了,有一部分进了监牢。所以疯子的前途大半就是这两个,一个是进监牢,一个是破产。

内地的疯子会不会这样呢?我个人觉得应该也差不多。

……

 

我个人非常相信这个量的较量、速度的较量是过去的事,要是你今天还是保持这种态度,恐怕在未来你不容易致胜。问题是要改变的时候,什么时候改变,怎么改变?

我认为现在改变已经开始,要是你还是抱着一个量的心态、速度的心态,可能你就晚了。

 

商业地产、文旅地产、产业地产、养老地产等等。这些都跟从前的模式有基本上的不一样。量的较量和速度的较量,在将来的模式里不一定能够合用。

……

以往这5年,有好几家公司、好几个内地的房地产商跟我说,我们现在要开始向恒隆学习,当然别人向我学习是我的荣耀,但是我心里明白,他们绝对是学不来的,为什么学不来呢?因为他们的心态调整不过来,心态调整不过来,你就不能在一个新的经营模式里致胜,所以我就说这完全是一个心态的问题。

希望大家做一个长命的房地产商。

 

观点6:新时代房企战略必须升级,围绕城市发展、人民消费升级两条主线做多元化

(万科集团副总裁    朱旭)

 

万科在新时代战略的选择——城乡建设和生活服务商。

其实万科在做战略升级的时候,我们也请麦肯锡做过一个战略的分析,我们分析了美国的财富500强,在1955年到2015年这几十年,曾经有2000多家美国的企业上榜过美国的财富500强,但是其中只有3%常在榜单。


后来我们也分析了这3%企业的特点,我们发现有三个特点:

第一,它是能够比较准确地把握时代发展的趋势,突破自我路径的依赖。

第二,它时时刻刻把握住了原点,就是要满足客户的需求,同时要激发员工的创造力。

第三,保持了持续和稳定的增长。

 

面对人民美好生活的需求,和供应的不平衡,不充分,万科就针对人们的美好生活和乡村的发展以及消费升级这两条主线,我们提出了城乡建设与生活服务商的升级。

我们已经布局到了四大新的核心业务:

一个是租赁住宅,第二是物业服务,第三是物流仓储,第四是商业运营。

此外,我们还探索了养老、度假、教育、产办、智慧停车。

甚至我们还做了很多的大家非常需要的社区食堂,甚至一些社区集市我们都在涉足。

 

经过几年的努力,万科搭建的美好社会场景基本形成了一个雏形。

首先是住宅业务,未来很长一段时间,住宅业务还是我们的核心业务,是我们主要的收入和利润的来源。万科93%以上的产品都是140平米以下的中小户型产品。

 ……

大家说万科是不是做得很多元化?

看似多元,其实我们的主线还是很明晰的,就是围绕城市发展和人民消费升级的两条主线。

 

观点7:转型不是不做住宅了,而是要从赚短钱变成赚长钱,没有调控也该这么干

(鸿坤地产集团总裁    袁春)

 

关于转型的问题最近讲得很热,但是这里面有些概念还是被混淆了,转型就是非此即彼,住宅地产就不做了,就转去做别的了,我觉得不应该是这个概念。

……

房地产要转型,就是要改变住宅赚快钱的逻辑,现在赚短钱的能力不行了,所以企业要考虑能不能赚长钱。


为什么大家把很多的精力都放在后端的运营的能力上?因为未来更多的盈利的空间,作为一个百年老店,更多的是要看一个长远的发展。


在前端你的盈利的空间被压缩的情况下,必须要通过后续,通过空间服务,通过你的运营给业主、给客户提供服务,提高增值来增加你的企业的竞争力,我觉得这是很正常的,所以这个事情应该是趋势。而且就算没有人调控你,你也应该转型。

 

观点8:房企应该是双轮驱动:一个开发,一个管理空间

(龙湖集团副总裁   胡若翔)

 

龙湖集团是2017年明确了四大主航道业务,分别是:地产开发、商业运营、长租公寓以及物业服务。

接下来我们也会进一步强化这四条主航道业务的发展,当然创新业务龙湖也一直在尝试,包括酒店、产城和养老。

 

双轮驱动是龙湖未来理想的发展模式。

我们其中一个发动机是C1地产开发,它不断地做空间制造、销售,再投资,制造新的空间,再销售,形成一个闭环,不断产生稳定的现金流。

同时我们另外一个发动机在不断地长大,一方面我们的自持空间越来越多。

我们已获取的75个商业项目里面对应的自持空间超过700万平米,就算我们已开业的26个商场,我们自持的已开业的商场的商业面积超过260万平方米,再加上今年年底我们累计要开业的长租公寓6.5万间,所以自持空间不断增多。

 

同时我们通过物业服务延伸到更多的管理空间。

我们物业合约管理面积是2亿平方米,今年年底我们实际的接管面积会超过8000万平方米,这里面对接的是服务,这和另外一个发动机是不一样的,我通过服务链接人和空间,不断地产生收入。


同时我们发现数字化变革的时代已经悄然来临,一方面物联网正在实现无处不在的数据集成,体验、位置、服务也越来越重要。


我们在做人和空间的工作,过去人和信息、人和物、人和人之间产生了非常多的商机,龙湖将致力于做人和空间连接的未来体验。


接下来我们会打造大数据平台,加深人和场景的结合,以技术促进服务迭代,构建更广阔的生态空间。

 


3


不要想着用产业圈地,

必须先产业后地产

公寓领域大有可为

一定有人能做到500万间


 

观点9:小镇的出发点必须是做好产业,而不是以产业为幌子拿地;否则在与政府“对赌”中会输得很惨

(绿地集团  谢雨)

 

有的房企希望以“产业小镇”为幌子拿一些便宜的地,然后盖住宅来卖。这在过去粗放管理的时候也许能在部分区域蒙混过关,现在则完全不可能了。

现在,即使是比较粗放的地区的管理,也是把小镇分成好几期,项目一期完成招商入驻,才能开发二期。想糊弄是不可能的。

   

而在上海等地,根本不看入驻,而直接看税收。

你拿地的时候,地方政府就会与你签订对赌协议,要求你第一年实现多少税收、第二年实现多少多少税收……如果不达标,合同就会终止,你就要退出。

如果是工业用地,以亩产来衡量创税能力。如果是商办项目,则按平方米衡量创税能力。

 

而且,地方政府能够判断你是否有导入产业的能力,以及产业的成熟度如何,而不会听你讲故事。

根据绿地的经验,不同地方的地方政府,都会有一个主导产业发展的官员,他的专业能力是很强的,他能甄别出你的技术和能力。

 

观点10:做住宅没什么成就感,做产业小镇必须先产业后地产

(中城新产业创始人  刘爱明)

 


我觉得我们做了20多年的住宅楼都搞错了,没什么成就感,嘴上说是客户,心里面没想客户。说个简单的事实,我们现在卖的房子,一半的客户买房子是为了小孩上学。你把学校搞好,客户肯定买。但我们从来没有在学校搞服务,客户想要的东西我们没有认真满足,都是供不应求的市场下给大家造成的成功感或者优越感,甚至是一种幻觉。

 

产业地产的正确路径是“窄门”。这一词出自《圣经》,意思是宽门走的人多,可能导向灭亡,而窄门虽然走的人少,却是通向成功的路径。

能否走过产业地产的窄门,就看企业的初心是什么,出发点是什么!

 

比如,是产业为地产服务,还是地产为产业服务。

具体来说,你小镇里修的住宅,要卖给谁?如果是产业为主,当然要优先解决入住企业员工的安居问题。如果是地产为主,那么就不管卖给谁,卖得越快越好。

 

还有,项目靠什么赚钱?准备赚快钱还是赚慢钱?

比较而言,传统住宅开发的盈利模式当然是最简单的,产业地产的盈利模式当然是最费心最复杂的。


但是,从整个市场来讲,整个住宅开发的总规模即将到顶,继续盖住宅卖住宅的简单模式会越来越被动。存量才是未来的主流市场。


对企业来说,虽然运营公寓、酒店、产业地产需要专业、需要耐心,但是风险比较小,不怕调控,有持续的现金流。


而且如果真的运营得好,将来通过上市、物业升值后变现、服务、REITs等资产证券化赚到的钱,可能比开发更多。美国有一些资产管理公司的市值,远高于开发商。

 

观点11:租赁市场10年以后可能会到5万亿,公寓领域一定有人能做到500万间!

(自如CEO   熊林)

 


一方面,随着房价上涨,大城市购房者的平均年龄开始上升,北京已经上升到34岁。


另一方面,和世界上其他大城市相比,北京、上海、深圳等地租住人口占比还比较低。所以,大城市的租房人口还会上升。而租金上涨水平跟工资上涨速度有关,如果未来几年大家对自己的收入上涨有预期,租金就可能上涨。


所以,租赁市场的规模还会扩大。

整个租赁市场2019年会到2.5万亿。10年以后则可能会到5万亿。

 

10年后,排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场。

谁能解决中国长租公寓领域的三大难题,谁就能拥有市场。

三大难题分别是物业供应、产品化、运营服务。


物业供应之所以难,是因为过去30年,中国的房地产开发就没有意识到:有一天,前10大的一二线城市会有30%的人租房子住。


所以也就没有像欧洲、日本、美国一样一开始就建设大量的租赁型的物业。

既然没有专门建设租赁型的物业,而租房客户的家庭结构和租住需求又都不同。那么打造什么样的租赁产品,才能满足他们的需求,也就成了一个难题。


第三个难题,就是运营服务,这也是最大的难题。

为什么呢?卖房是签合同后服务就基本结束了,而租房的服务从签合约那一刻才刚刚开始。

现在长租公寓企业的目标,却是希望客户住的更长。而要实现这个目标,不能靠广告,只能靠口碑。

 

面对这3大难题,所有的长租公寓企业,在发展路上,都需要过三关:

 

1、品质关


长租公寓是集大成的产品,里面有家具、家电、宽带等等,哪个方面有硬伤都不行,会招来无尽的投诉。

管好10套一样的房的品质是容易的,可是1000套、1万套、10万套,还有好多种类、全国各地、各种区别,还要品质好,就很难。

 

2、规模关


一旦上了规模,企业的一切都会受到挑战。

比如,你的供应链是不是一年能提供30万张高质量同标准的床垫?你后台的IT系统,能不能同时管理50万间房子而不崩溃? 

 

3、增值关


许多人都认为,有5000个客户,就可以提供增值服务,依靠规模效应,赚租金以外的钱啦。可有互联网基因的自如在有50万间房的时候,才做了第一个增值服务“自如优品”。自如认为要有200万客户,才可以成为真正的入口。

而未来,一定有运营商能做到500万间。

(整理:明源地产研究院  天风  部分图片和内容来自观点新媒体,在此表示感谢。)



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