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成长型房企快周转最佳样本

《明源地产研究》 潘勇堂
2014-03-25 15:36:23
人物:周迪永    企业:海亮地产
导读:在海亮看来,高周转的本质就在于资金的高周转,核心是如何最大程度减少单位时间内项目股东资金的占用,或者说是使自有资金在单位时间内收益最大化。


 
周迪永,海亮地产总裁

未来3~5年,没有规模的房企将被行业边缘化,但如何做大规模?目前看来,高周转是主要策略。海亮地产,早年名不见经传,但近3年,其高周转战略却让它迅速成为一匹黑马,业绩每年100%增长,从2011年26亿,2012年53亿,到2013年140亿,2015年预计300亿。快鱼海亮,名符其实成为国内成长型房企高周转的最佳样本。

 

 一、为何选择高周转:收益最高的模式


面对“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”的地产格局,海亮2012年就旗帜鲜明提出高周转战略,并要求全国各项目在开发速度上达到当地领先水平,对比传统开发拿地开盘12个月周期,海亮要求在保证品质前提下将周期压缩至6~8个月。更有甚者,海亮部分项目已经做到3个月开盘,比如海亮阜阳公司御府项目就书写了拿地到开盘仅仅87天的神奇故事。

 

在业界看来,“快”已经成为海亮地产的发展标签,那么除了做大规模之外,海亮为何推行高周转战略了?

 

总结起来,原因有四。其一,高周转可以让海亮“跑得更快”,因为快,就可以更好规避政策风险,也更容易抓住稍纵即逝的市场机会;其二,能够在政府领导任期内尽快出成果、出业绩,在更短时间内让政府收到土地款和税收收入,这样政府往往会给予海亮更多的支持;其三,高周转让资金回笼更快,可以让手中始终握有相对充足的现金,这样不仅能减少现金流风险,还能充分利用预售款、土地款分期支付、合作方垫资等资金杠杆,实现房地产以小博大的金融属性;其四,高周转是收益最高的模式,海亮曾经经过多轮测算,即无论市场向好还是遇冷,高周转都能大幅提高整体资产收益率(利润率*周转率)。举个例子,假设期初股东投入土地款5个亿,按照传统项目开发,从拿地到开盘12个月,那么一年就只能投1个项目;但若加快周转速度,从拿地到开盘缩短到4个月,若推盘首期能够实现3到4亿回款,那么这笔5亿资金只占用了6个月,就又可以投入到下一个项目,这5亿的股东资金1年就可以周转2次甚至更多。

 

二、“海亮版“高周转是什么


1.高周转本质:资金的高周转


虽然很多房企都在推行高周转,但大家理解和做法都不一样。在海亮看来,高周转的本质就在于资金的高周转,核心是如何最大程度减少单位时间内项目股东资金的占用,或者说是使自有资金在单位时间内收益最大化。

 

       懂得高周转核心本质后,海亮在项目土地选择上就能“有的放矢”,而不像其他高周转企业墨守成规的“只拿规模较小的地块”,海亮拿地则是从资金周转核心角度出发,认为即使地块较大,但只要能分期付款,单位时间内较少占用股东资金,海亮依旧可以拿规模较大的地块。再比如,如果规模土地所在板块属于成长型区域,未来土地价格的涨幅会高于财务利息,那么该地块也是可以去拿的。所以,高周转关键在于读懂本质。

 

2.高周转指标:三大运营指标


 高周转,听起来很宽泛,执行运营上又该如何落地了?对此,海亮认为评判一个项目是否做到高周转,关键要看三个指标,其一是整体的现金流回正时间,即整个项目的投资回收期;其二是拿地到动工、预售的时间,这一点上,海亮目前要求住宅项目拿地到动工4个月,拿地到预售要在6-8个月以内;其三是销售去化速度,海亮要求项目开盘后30天内去化率不低于60%,90天内去化率不低于80%,项目入住去化率不低于98%。

 

3.高周转特色:以预售为界,前段高周转、后段高品质


确实,海亮高周转的速度快得惊人,但你可能会问,企业发展仅仅快也不行啊?海亮高速发展如何快而不乱了?对此,海亮给出了极富特色的答案。海亮高周转并非追求项目开发从拿地到交房整体的“快”,而是以预售为界,前段求快,侧重高周转,后段求高品质,以质量为先。

 

执行上,海亮在高周转与高品质平衡上采取“分段聚焦、分时聚焦”的策略:即高周转模式主要聚焦项目开发前半段(从拿地到预售阶段),这个阶段属于股东自有资金占用的阶段,大量的财务利息要求海亮必须加快开发速度;而开盘到交房阶段的主体建设和客户服务,这个阶段海亮则更注重项目高品质打造。为了落实关联的高品质战略,海亮针对性推行了质量第三方检查,工程验房、客户满意度调查等质量举措,并将业主最为关注的质量敏感点(如漏水、空洞等)进行重点把控,现场工程师每天进行2~3轮质量巡检、拍照。

 

需要提醒的是,即便是在拿地到预售阶段的高周转,海亮也是通过将定位、设计、招采等工作前置来实现的快速开发,而非冒质量风险一味压缩工期。

在高品质保证外,海亮在项目开发过程还穿插了“成本领先”战略,通过先进的成本管控方法和技术平台实现成本管控,通过管理优化控制开发进度,最终达到整体健康的“高周转”目标。