当前位置:地产研究首页 > 名企 > 中南集团 > 正文

移动办公,锻造中南特色运营管理

第50期《明源IT&地产》 王亚辉 《明源IT
2014-01-21 17:13:58
人物:陈小平,乐奇,李心原    企业:中南集团
导读:中南集团移动办公是指总部人员下到项目进行现场办公的模式,包括成本、工程、营销等在内的总部全部职能部门人员都参与进来。

从近代工业之父张謇的故乡海门起家,中南地产一直都具有先驱和领导者风范,而作为江苏首家破百亿且跻身2012年销售排行榜TOP50的房企,中南可以说突破了多重抗性。很多人说建筑出身的开发商做不好地产项目,连中南总经理陈小平都笑称很奇怪江苏出那么多优秀的建筑企业,但是却不怎么出大的房地产企业。但是中南人通过自己的不断实践,总结出适合自己的成长道路和发展模式,结合城市特色、项目积累和企业文化等综合因素,走出了以移动办公、月度讲评会议等中南特色的企业运营管理道路,这些从实践中摸索出来的经验和做法,值得广大三四线城市房企借鉴。
 

 

 

移动办公——移动的会议室、纠偏的引导盘

 

移动办公是极具中南特色的管理方式,是总部人员下到项目进行现场办公的模式,包括成本、工程、营销、采招、行政、财务、技术管理在内的总部全部职能部门人员都参与进来。一方面,总部能及时了解项目情况,及时发现问题,进行纠偏;另一方面,在于运用总部大脑帮助项目上解决和推进重要的工作事项。每月一次“小移动”,由各条线二级部门分区域分条线进行;每季度一次 “大移动”,包括董事长、总经理在内的总部全部职能部门人员都参与。

移动办公首先准备资料清单,像是工程条线出发之前梳理工程的阶段和重点,比如有些项目可能会重点关注三点一线,有些可能会重点关注开盘,有些可能关注交房等,管理重点不一,但要关注重点问题有没有闭环,要进行检查;其次要确定哪些人协同、配合;再次,确定整套检查的标准化框架和点检表,包括工程质量控制的检查要点、进度检查要点、施工安全、工程质量等。

以营销条线的移动办公为例,其标准工作内容分为三个阶段:准备阶段、检查阶段、总结阶段。

在准备阶段,首先,移动办公出发前五天制定移动办公检查计划、重点关注问题和项目,输出《移动办公计划》和《移动办公检查方案》。其次,在出发前三天,制定《移动办公工作对接清单》并下发,营销条线的《移动办公工作对接清单》内容包括市场研究工作检查、策划推广工作检查、各项表单检查、现场检查等,其中市场研究工作检查需要准备的工作或资料包括至移动办公到达日的前一季度所有的市场周报、月报,最近一期在售产品定位报告和定价方案,策划推广工作检查需要准备的工作或资料包括移动办公到达日的前一季度的月度和季度策划报告、已执行及已完成尚未执行的活动方案、各类推广实际发生费用分摊明细及效果评估、最近一期在售产品开盘方案、下季度推广计划及费用分摊计划等,这些准备资料都通过发送电子版到办公平台。再次,出发前两天召开移动办公交底会,分管副总和总经理参加,输出会议纪要。

在检查阶段,一是实施现场检查。营销条线的移动办公检查点包括销售处周边导视系统,售楼处周边大牌、围挡、道旗,销售物料及道具、品牌展示,各类业务表单如来人来电登记、销售台账、销控表等各类业务表单检查,策划、推广工作如策划月报、开盘方案、线上渠道布点、联盟商家和团购单位及分销渠道拓展等市场研究和策划推广工作检查。二是召开会议,对检查中发现的问题进行沟通,并对突出问题进行辅导,并听取项目困难和需要解决的问题汇报,并形成解决方案;三是召开移动办公总结会,并邀请分管副总参加,通报检查中发现的问题和整改要求。以上检查内容都要针对是否检查进行勾选,并根据评价标准记录检查结果并打分。

在总结阶段,移动办公结束后一周,拟订移动办公总结报告,对移动办公中发现的共性问题、突出问题进行总结,并提出解决建议,成果物为《移动办公总结报告》;根据移动办公情况,拟订体制、机制和制度改革建议,并提交企划部,成果物为《体制、机制和制度改革建议》;整理完整移动办公资料(含计划、检查结果、会议纪要、总结报告等)至综合计划中心备查,成果物为所有过程中发生的资料。

上述各阶段都安排相应责任人,并对工作落实情况进行工作自评和上级审核,交由综合计划中心检查评估。在移动办公的过程中,一些项目好的经验和做法,也会被复用和推广到其他的项目,并逐渐积累和沉淀下来,收纳进中南的关于工作制度、规范和流程管理的汇编资料或书籍中。

 

月度讲评会议——制度驱动,奖惩分明

 

 


    中南采用以综合计划为主线协调各方面资源,以及以会议为代表的协调机制。关于月度讲评会议,中南综合计划管理中心总监李心原为我们介绍了具体的管理做法。月度讲评会议每月召开,所有经理层以上人员与城市公司总经理都会参加,按各项目公司及各专业条线进行月度回顾和评比,比较关注工程质量、销售额、回款等,依据打分权限和达成率进行打分,前三名奖励,后三名处罚,讲评会后会出一份月度讲评会议记录报告。

首先对各项目公司的指标、计划完成情况进行评比。评比的指标包括销售指标、销售回款指标、利润指标、资金指标等的完成情况,综合计划推进情况,综合成本执行情况,工程质量实测实量情况,物业星级服务,人力资源条线,设计标准及工作提升情况,总经理周检制执行情况等。各维度排名前三的和排名后三的分别有相应金额的奖励或惩罚。与此同时,各项目公司综合上述维度评比排名,前三名上台交流经验,倒数前三名的上台总结教训。

其次,对各个专业条线进行工作点评,并列举相关典型案例进行分析。各专业条线包括财务、设计、工程、营销、综合计划、人力资源、物资、成本、物业、法务、客服、行政等,案例分析主要在于对工作亮点进行普及、复制和推广,对工作不足说明问题和教训,并探讨解决方法。以设计条线为例,工作中存在的亮点如苏州城市公司设计管理部,通过第二次移动办公中落实共性及个性问题,在项目实施过程中主动协调解决问题,在吴江项目方案设计与规划总图、户型配比相冲突,户型无法满足营销部需求时能积极主动对接项目总、设计管理中心、设计院、营销部等各部门,及时申请专题协调会进行群策群力;又如海门公司在相关楼栋的结构优化方面和产品研发工作创新上的合理化建议。而工作中的不足往往体现在制度流程不熟悉、现场处置和解决问题的能力不足、多地块开发下建设次序主次不分造成浪费等。而针对工作不足会相应提出解决方案,比如开发地块及次序上,会考虑统筹兼顾,树立项目开发思路和工作重点,前期工作重点向土地获取上倾斜,合理使用包括设计在内的各项资源,并强化各种审批流程及管理制度的学习等。

再次,就当前的市场形势进行分析。从政策分析、宏观经济数据、市场成交量和成交价格、房企业绩报告分析和拿地情况等,来进行综合解读和判断。

最后,进行下阶段工作部署。一方面在于下阶段共性工作要求,如销售、回款工作的加强,设计共性问题的闭环整改、移动办公检查工作等;另一方面在于各项目公司下月重点工作部署等。

 

工程砸碎制——对业主用心,对赝品无情

 

中南从高层管理人员到具体施工人员都非常重视产品质量。为确保工程质量,集团董事长陈锦石总是随车备有锤子、手电筒、安全帽等,随时到在建的工地进行突击检查,十分严格仔细,切实履行“不合格产品砸碎制”,对达不到合格标准或是采用假冒伪劣材料的分项工程必须当场砸碎后返工。有时房子本身没有问题,但是因为承重墙的原因可能致使空间无法用到极致,对业主而言不够方便,陈董事长还是会坚决提出要改,扒掉桩基,重新补桩。又如钢筋的专门工法,即便水泥浇筑后看不到,中南还是会始终坚持品质。再如,已经交付的小区5年内进行翻整改,针对公共部位比如景观、公共装修,在使用过程中发现设计不合理的,工程品质问题的,以及后期维护不到位的,甚至发现有更好的新的产品材料出现,中南都会对建成区进行整改。这样每年全国光这部分整改费用加起来就有5000万。

中南的建筑味儿很重,都说做建筑的做不好房地产,但在中南却不一定。比如中南对建筑的研究除了实现精品工程,对总公司资金收支两条线的管理也有帮助。中南的支出预算控制得很好,偏差小于5%,就因为对于建筑的了解,因而盖多少楼大概花多少钱都非常清楚。从这个角度而言,就像陈小平总经理所说的,经验主义不一定全是坏事。

中南的创新要求和理念体现得比较明显,企业文化是企业家的文化,陈董事长通过不断采用新的模式、技术、产品来提高、完善自己,比如之前提到的NPC技术的引进,就是一种创新思考。此外中南的创新文化还体现在管理创新、技术创新、产品创新上,不断培养敢想、敢闯、敢干“三敢精神”,不断加强发展意识、变革意识、学习意识。

 

营销直营店——策略性跨地域售楼

 

中南根据自己的产品特点和客户研究,策划了多种营销模式,落地主要采取联动营销。中南在异地开设了营销直营店,作为临时售楼处,每个项目根据项目地域特点,针对客户群体和所在城市进行直营。

中南选做了很多直营店,如在北京、天津、重庆、成都、宁波、义乌等城市租赁了200-300平方米的门面,讲解旅游地产项目沙盘,进行联动销售。对这些城市的选择与项目推广,并非一刀切,面向各城市卖同一地点的项目,而是由中南营销中心进行评估,有针对性地进行营销。比如在哈尔滨的直营店卖营口、沈阳的房子,因为相隔不远,且已通高铁;也可能面向海南,夏天到营口避暑;又如海南的项目会面向重庆、成都、宁波一带直营,因为交通比较方便,冬天可以去度假;再如海门、常熟,可能都会去卖海南、营口的房子。

营销模式的创新,还体现在楼盘增设临时示范区、广告展示区等,与客户建立全新的沟通渠道。

当然,除了探寻适合自己的管理模式,中南还积极走出去,借鉴标杆企业的工作经验和模式,与自身的优势和特点结合起来。正如中南地产总经理助理兼企划部总监乐奇所说,“一味强调企业特色,会拒绝借鉴业内比较成功和普遍的做法,观念要转变,如果有些可以直接拿来用的,中南也不会拒绝”。