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万科9大阶段成本控制要点指南

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2014-04-23 20:00:33
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导读:立项成本控制要点应用指南:立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小, 基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。 项目部在项目开发前期起主要作用,因此,这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。

一、立项成本控制要点应用指南

立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小,基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用,因此,这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。

1.开发形式

 

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2.买断项目

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3.合作开发

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二、规划环节

规划环节的成本控制所占权重最大,具有“一锤定音”的地位和作用:在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键,可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂,基本原则是,周密规划,科学讨论,严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。

1.规划方案

(1)可行性规划设计:市场信息搜集和分析市政状况信息分析,规划要点确立,可行性研究设计任务书,可行性设计变更.。由设计部负责,项目、审算、销售部配合。

(2)方案评审:组成可行性规划评审委员会,对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节,再重新评审。由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会,总经理负责。

(3)设计成果:对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定。设计部负责,工程部配合。

(4)根据提交的设计成果进行投资估算,审算部负责,设计部配合。

2.报批设计

(1)设计方案:根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书,设计部负责,项目部、销售部协作。方案设计招投标由设计部负责,方案设计评审由招投标评审委员会负责。

(2)报批:注意市政设计注意相关法规,完善自身报批规范性、材料完整,由项目部负责,设计部配合。

3.扩初设计

(1)扩初设计要求:对报批设计进一步调整设计要求内部审核,设计部负责,知会各部门。

(2)成本概算:根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算,设计部与工程部负责。

(3)制订经营指导书:审算部负责。

(4)扩初设计图:根据扩初设计要求招标专家评审内部评审,招投标评审委员会。

(5)设计调整:设计部负责。

4.桩基设计

(1)地质勘察:搜集权威地质资料,并由自己专业人员勘察,设计部负责,工程部协助。

(2)设计方案评审:桩基设计2种以上形式,由专家进行桩基形式和桩基结构评审。

(3)桩基施工图:设计调整。

5.施工图设计

(1)施工图设计要求:根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素,在扩初图基础上确立施工图设计,要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%,部分属于设计方可控部分,应严格审核。由设计部和工程部负责,其他部门协助。

(2)报建:政府部门报批费,按政府有关政策交纳。项目部负责。

(3)施工配合:互审互签,明确修改意见,设计洽商。由设计部负责,工程协助,知会销售部。

(4)面积测算:设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责,工程部协助。

6.销售包装设计

结合营销费用控制施工招投标。

7.装修方案设计

(1)方案设计要求:根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求,设计部负责,销售部协助。

(2)材料设备选型:市场信息调研,根据设计要求确定装修材料和设备,设计部负责。

(3)制订装修设计目标成本计划明细表:装饰综合价格拆分分析。

(4)招投标:制订设计任务书,设计部负责,销售部协助,招投标评审委员会评审。

8.功能设计

(1)小区建筑物功能的经济评估:销售部负责市场调研,有针对性扩充建筑物功能,由设计部负责,销售、工程部协助。

(2)市政配套方案:市政状况调研争取政府有利条件,项目部负责。

(3)环境方案设计:根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额,设计部负责,项目部协助。

(4)智能化设计:市场现状分析,智能化必要性分析,智能化内容控制,销售部负责。

(5)招投标:寻找外部合作,争取双赢,由招投标小组组织,总经理负责。

(6)销售承诺:保持各部门与销售部的信息畅通,保障销售承诺与实际功能的一致性,设计部负责,工程部协助。

9.设计变更

(1)设计调整费用

(2)设计变更洽商:严格按照设计变更洽商流程进行,设计部负责,工程、销售部协助。

10.材料设备

(1)选型、方案确定时间:在扩初图确定前确定材料设备,使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装。由设计部负责,工程部协助。

(3)采购:招投标由招投标评审委员会负责。

(3)其他费用:如物业管理完善费,进行限额设计,审算部负责。

 

三、招投标环节

招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作,在程序上没有太多变数,但具体内容特别是招投标评审委员的选择,须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订,重点在于评标。

1.投标单位的选择

考察投标单位的资质、管理水平、技术力量、历史记录、资金实力、合作经历。建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。

工程部负责工程监理招投标合同;设计部负责设计、环境、装修招投标合同。审算部负责材料设备招投标合同。销售部负责营销、包装招投标合同。

招投标工作由小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导,招投标评审委员会审核主管领导批准。

2.招投标文件

各类合同的招投标书内容应包含:(1)工期;(2)工程造价或取费标准;(3)质量要求;(4)付款方式;(5)招标范围;(6)结算方式;(7)验收标准;(8)投标注意事项;(9)废标条件(投标书必须加盖投标单位法人印章);(10)接标时间;(11)开标时间;(12)定标方法;(13)投标单位补充意见;(14)标准合同条文;(15)图纸、其他要求等。

主办部门起草、制定招投标标准文本:(1)工程部负责工程监理招投标合同;(2)设计部负责设计、环境、装修招投标合同;(3)审算部负责材料设备招投标合同;(4)销售部负责营销、包装招投标合同。

3.评标和定标

包括技术性评标和定标、经济性评标定标,评标优先顺序为:(1)技术评标;(2)经济评标;(3)合作经历。

由技术部门负责技术评标,审算部负责经济标书的评标,财务部负责审核广告包装费。

综合审核投标单位,招投标评审委员会审核、评定中标单位。主管领导批准。

 

四、施工环节

施工环节的成本控制应注意两大方面,一个是因各种变更带来的费用,另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因,施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动,而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。

1.设计变更环节

(1)变更评估:项目前期规划、定位要全面、准确,尽量避免在施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价,对可能发生变更的地方有预见性,并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的各种变化,为审批提供参考依据。审算部负责计算变更费用(含可能引起的索赔)。甲方项目代表执行修改的工期评估。审算部成本管理员负责计算变更后的成本现状。

(2)变更的审核签认:根据变更原因将设计变更分成四类,不同类别按相应的审核签认流程进行。

(3)设计变更通知单:变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后,才能有效。

(4)变更的审批:主管总经理审批后方可进行变更。

2.施工现场签证

(1)签证的必要性:现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。

(2)签证的时限:现场签证确需发生,应坚持当时发生当时签证的原则。

(3)签证的工程量:认真核对签证的工程量准确。签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全,并有监理工程师的签字确认。

(4)签证的审批:必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前,应按相应审批程序报审,通过后方可正式签证。由主管总经理负责审批。

(5)签证的反馈:对工程变更应定期进行分类汇总统计分析,并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。资料工程师负责。

3.审图

控制内容:初图会审;施工图会审;分项、分部图会审;各专业技术图纸会审。

怎么控制:图纸多层次会审会签及审批制度。各专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完。

谁来控制:由甲方技术负责人负责。

4.总分包配合费

控制内容:分包方式;分包内容;分包的责任界定。

怎么控制:通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。

谁来控制:甲方代表。

5.材料供应

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6、工程款的支付

(1)付款进度:根据工程进度,按合同约定执行付款。多层次多角度审核工程进度。甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位,预算人员审核工程价值量。

(2)付款的审批:根据情况由不同级别人员最终审批,主管副总或总经理负责。

 

五、材料及设备采购环节

材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息,通过明确而科学的流程,就可以最大限度地减少在该环节出现损失的概率,达到成本控制的目的。

1.材料进场计划

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2.材料的性能价格比

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3.材料款支付

材料款支付方式、材料款支付进度保修款、预付款限额控制,首次验收后付款总额进度控制。保修款一般不低于合同总价的5%。依据合同中约定付款。 经办部门(工程部或设计部)。

4.材料验收

(1)数量验收:几方共同确认货到现场数量,甲方工地代表或专业工程师负责监控验收。

(2)质量验收:外观质量的验收安装后质量的验收,工程部负责。投入使用后的质量验收由物业公司负责。

5.材料保管与保修

(1)材料保管:在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者,由工程部负责。

(2)材料保修:用合同的方式明确保修责任和保修期。

 

六、销售环节

销售环节的成本一般是按比例控制,但一旦制订了费用目标总额,具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多,所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外,由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响,所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。

1.营销方案

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2.营销现场费用

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3.媒体选择

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4、样板房装修

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5.销售回款

主要控制销售折扣店、回款周期,由销售前台负责,财务进行监督。

6.销售补充条款及承诺

(1)承诺的给出:制作楼书承诺分类,由营销部负责,设计、工程监督。

(2)设计变更与承诺:变更审批与知会制度承诺变更,设计部负责,销售、工程协助。

7.客户交房

重点关注交房日期、保修期、质量补偿,晚交房原因分类处理,与施工队洽商延长保修期交房验收协议,由客户服务中心负责,销售前台、物业公司协作。

8.其他

中介费、与销售相关的其他费用(如因销售要求而发生的设计洽商变更费),要求严格按相关流程进行,由主管副总负责。

 

七、工程预决算环节

工程预决算环节的成本控制难点在于监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方,和自己的调研,不论哪种方式都应该注意严格按程序走,防止出现不规范或不负责的实际操作。

1.乙方预算

主要关注乙方预算内容的审查。先由造价比例大的项目看(地面、墙面、部分家具),缩小及调整面积。注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题。审算部负责,设计部协助。

2.钢筋用量的核实

控制什么:施工图中的钢筋用量;洽商、变更的钢筋用量。

怎么控制:选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作。

谁来控制:财务部、审算部与主管副总负责确定工程造价咨询公司;审算部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量,计算工作,工程造价咨询公司与审算部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况,审算部经理监督。

3.价差的调整

主要是三方面:材料价差;人工价差;费用价差。要求严格执行合同中价差调整办法及时跟踪价格(材料、人工、费用)变化情况当价格出现异常波动时,应立即与相关单位商量对策。审算部材料组与预算工程师负责。

4.洽商、变更的费用控制

控制什么:图纸审核;因市场因素甲方对图纸的修改;现场签证。

怎么控制:工程部项目部负责组织各专业共同审图,实行专业负责制监理公司审图施工单位审图,甲方对图纸做出重大修改之前,应进行方案经济比较。

谁来控制:现场签证中,应明确发生费用的原因和责任:设计部负责建筑专业图纸质量的审核;工程部负责其他专业图纸的审核;工程项目部负责现场签证的监控;审算部负责审核洽商、变更的合理性、完整性(负洽商)及经济性。

5.违约与索赔

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八、期间费用

期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化,期间费用的灵活性很高,更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外,还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。

1.财务费用

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2.人工费用

包括薪金;岗位津贴;出差补助;加班补助及其他费用;奖金(含即时奖金)。可依据总部人事部有关规定确定工资总额,依据国家和公司有关规定确定加班补助及其他费用与出差补助;依据公司奖优惩劣的政策确定奖金额。由财务部负责。

3.行政管理费用

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九、物业管理成本

地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作,控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系,防止因权责不清带来的额外成本。

1.委物业管理

重点关注未销售的商品房;地产公司办公室;职工宿舍;样板间。可制定委托管理邀约并致物业公司,物业公司就邀约项目提交物业管理方案,经同公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议。由公司客户服务中心负责与物业公司签定委托管理协议。

2.资产委托经营

主要关注康乐中心、幼儿园、班车几方面内容。 要求制定委托经营合同,物业公司就委托经营合同提交委托经营方案,经同公司客户服务中心达成一致意见后,签订委托管理协议。由公司客户服务中心负责与物业公司签定委托经营合同。

3.物业亏损或补贴

主要关注物业管理费亏损(含环境维护费);取暖费亏损;水电费亏损(含差额部分)。