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万科转板上市B转H股

万科周刊
2014-05-29 09:24:06
人物:郁亮,谭华杰    企业:万科
导读:5月26日,郁亮与谭华杰在位于东莞的万科建筑研究中心,会见了香港记者,就万科B转H股、未来融资计划、国内房地产形势、“白银十年”万科发展思路、事业合伙人制度、国际化策略等热点问题答记者问。

明源地产研究网  5月26日,郁亮与谭华杰在位于东莞的万科建筑研究中心,会见了香港记者,就万科B转H股、未来融资计划、国内房地产形势、“白银十年”万科发展思路、事业合伙人制度、国际化策略等热点问题答记者问。万周在此刊出问答实录。内容有点长,但干货不少,建议收藏。
 

万科媒体开放日郁亮谭华杰答记者问-明源地产研究网
 

万周君在编辑过程中,随手摘选出了个人比较喜欢的几个观点,有些跟正题貌似关系不大,但文字背后的信息颇有嚼头:

1.“斑马是白底黑纹,还是黑底白纹?我们看这个市场的时候,有时候参照不同参照系来看。”

2.“深圳最缺的绝不是最高大上的企业,最缺的是20年前的万科、10年前的腾讯……”

3.“未来十年,住宅是万科最主要业务。你很难找到第二个业务跟这个业务一样大。”

4.“在互联网时代,任何一个金字塔结构都是要被淘汰的。”

5.“未来中国能够成功的企业一定是既能上天又能入地的企业。”
 

【以下为问答实录】

记者:目前这个时机国内住宅市场不太景气,B转H股,您是否担心投资者情绪受影响?

郁亮:投资者的情绪很难预测。但如果B转H顺利实施,对万科所有投资者都是有利的。万科发行B股21年了,绝大多数为境外机构所持有。如果我们能够转板到香港这么一个规范、透明、全球化的市场,相信将为更多投资者创造更好的交易机会跟条件。这样显然对投资者是有利的。同样对A股投资者也是有利的,如果在香港上市成功,我们评级和各方面也会有更好的表现。
 

记者:第一,现在整个内地房地产市场情况都不是特别的好,现在内地房市是否已经进入谷底?第二,现在香港这边上市的最大的内房股中海外的PE(市盈率)大概是7倍左右,比万科A股要贵,您觉得是不是万科A股有低估了?谢谢!

郁亮:国内房地产形势好不好,我觉得取决于每个人自己的观点。斑马是白底黑纹,还是黑底白纹?我们看这个市场的时候,有时候参照不同参照系来看。3月份、4月份数据和去年同期相比有下降,但跟2012年相比还有大量增加。所以说同比数字有下降,但是不代表说市场下来了。我们现在状况比08年更糟糕吗?显然不是。现在媒体报道有两家发展商破产了,但是全国有8.5万家发展商,其中有2家过不下去了,也是很正常的事情。

中国房地产黄金时代确实结束了,白银时代刚刚开始。香港也经历过房地产黄金时代,谁最容易赚钱?胆大为王,谁胆子大,谁赚到钱;第二,任何参与者都能赚到钱;第三,那个时候房子作为投资品,做高端的赚钱最多。中国房地产过去的黄金时代,基本上特征就是这三个:胆大为王、人人都赚钱、做高端的更赚钱一点。

为什么我说这个时代结束了呢?中国房地产经过这么多年高速发展,也需要进入平稳和健康发展的阶段;人人都赚钱也不应该,需要拼竞争力,凭好的产品跟服务赚钱;第三,08年以来把我们这个行业金融杠杆都去掉了,也经过了一个变化。以保障房为主、以刚需为主的时代到了,恢复了房子作为居住必需品的功能,投资客基本没有了。

从这几年来讲,我们行业进入了一个确实不是黄金时代(的阶段),但是不是进入了青铜时代、黑铁时代呢?还不到这个地步。为什么?从宏观来看,我觉得我们国家城市化进程还没有结束。很多时候大家关注中国人口拐点,因为计划生育之类的,现在计划生育也逐步放开了。重要的是别忘了中国受教育人口逐步增加。到目前为止,中国大学毛入学率从过去4%提升到27%,我们的客户都是受到良好教育的人才,我们人口质量还在提高。除了质量之外,人口地域化分布也变化了,更集中了,更往大中城市集聚,我们主要在这些城市盖房子,同样我们也会有机会。国家经济是减速了,但7.5%还是要保证的。7.5%已经是很大的数字。

(房地产)行业去年多大规模呢?8.1万亿人民币,规模够大了。行业有8.5万家发展商,今年头一个季度中国前十大发展商占了20%市场份额。也就是说即使行业未来是个位数增加,也还是足够我们去做。经过这么多年宏观调控,行业的金融杠杆大幅压缩。无论是给开发商开发贷还是给消费者按揭都严格管理,这有利于行业健康发展。我们觉得形势还是不错的。所以我们对行业判断是八个字:谨慎乐观、积极应对。

第二个问题,我们B股比A股高一些,说明我们在国际市场受欢迎程度比国内更高一点。这是我们很想做B转H的动力之一。
 

记者:第一个问题追问一下,刚才您说积极应对,今年1-4月份成交下滑明显,万科之前传出降价这一系列举措,今年是如何应对内地这个楼市风向变化?第二个问题,今天参观了前海的企业公馆,万科也说想做城市配套服务商,这是不是一个向商业地产的转型?看你们投入了非常多成本做这些试验,有没有一个阶段性目标?想要达到什么样的规模?如何推广?

郁亮:积极应对不能跟降价划等号。是不是降价就能卖掉房子?好像不是。比如说刚需为主的时代,你卖大房子、高端房子,降价也不一定有人买。万科项目以一个月之内卖出60%作为定价依据。单纯的降价不一定是最好的选择,你可以用别的方式把房子卖出去。

城市配套服务商不止是商业。说到商业又很容易想到收租金。我们靠干活挣钱,不是富二代。我们做商业不是为了收租金这么简单,是为了创造价值。我们过去花了很多时间研究美国纽约、旧金山、香港、新加坡、东京等等,为什么别的城市做了100、200年还可以做下去?我们应该跟随城市发展而发展,在城市发展中找到自己机会。我们为城市发展提供配套服务,城市需要什么做什么。我举一个例子,前海这个时候需要建高标准的办公区,而且地已经卖了不少。但是没3-5年建设不起来。前海管理局让我们3个月时间盖出企业公馆,因为我们有技术储备。我们真的盖出来了,结果还挺赚钱。但是前海最需要什么?深圳最缺的绝不是最高大上的企业,最缺的是20年前的万科、10年前的腾讯,但这些企业进不了前海,因为前海太贵了。所以我们在距前海几公里的留仙洞建一片创业产业园区。给深圳已经存在的行业——比如说设计——提供一起办公、一起交流碰撞的地方。

我们不像别的发展商,跟政府一样去找一片空地圈几平方公里,盖工业厂房招商引资,而是发现城市里面已有产业用房需求,重新聚集在一块。

再举一个例子,像物流。中国人均物流面积只有美国的1/14,很少。物流地产是很缺的,我们也正在研究做这件事情。

还有一个很重要的、跟着人的变化而变。中国慢慢进入老龄化社会,万科准备在50个小区建50个长者中心,让长者在小区里面聚会、聊聊天、锻炼锻炼身体。我们要把老人照顾好,这不是作为赚钱业务对待,但是可以增加客户的好感。未来养老业务这块我们也在考虑。总之,城市配套服务的概念沿着城市变化和客户变化这两条线来展开,内容比商业多得多。
 

记者:你觉得今年内地楼价还有没有成交量?比较去年有什么变化?

谭华杰:今年前4个月,全国商品住房成交金额同比2013年下降了9.9%,但比2012年同期上升了48.8%,市场并不像大家所想象的那么糟糕。只是说存在存货去化压力的城市数量在增加。这意味着接下来很长时间这些城市可能面临要减少开工。一些拿高价地的企业未来可能不太好过。但是我对今年房地产成交金额不会过于悲观。今年房价应该是一个平稳走势。
 

记者:刚才谈到配套,有没有说未来希望做到什么水平?最近有一些内地媒体引出不同消息说调控要放松,你们觉得现在是时候了吗?有没有听到哪些消息?第三个问题,H股到香港来了,会不会对香港增加投资?谢谢!

郁亮:今年万科30年,万科正在做未来十年发展规划。在工业时代用战略这个词最合适,但是在互联网时代用战略这个词可能有点有问题。因为不确定性更大。我们更多用平台的概念、生态系统的概念来表述未来。

未来十年,住宅是万科最主要业务。你很难找到第二个业务跟这个业务一样大。万科未来需要参天大树、森林,也需要一片草地。我们的大树就是住宅业务。森林是什么?有商业、办公、创新产业园、物流等等。我们还需要草地,如长者服务中心,还有食堂。做食堂的投资回报不高,但这是我们客户所需要的,可以增加万科品牌美誉度。另外也是为了给员工内部创业的机会。未来草坪占多少?树林占多少?大树占多少?我们还需要观察。但是我们致力于营造的是我们环境里面有参天大树,还有一片树林,还有一片草地,这是我们营造的生态系统。

我们以应对为主,而不是预测政策会怎么样。我们始终坚持一条:为客户提供好的产品和服务。

我们对香港始终充满信心。我们最近在湾仔买了一块地。我们也希望把在国内的为普通人盖好房子理念同样带到香港。
 

记者:其他发展商都计划调价,你们在6月底之前会不会有更深度的(调整),还是说在9-10月份重新有加速销售的情况?另外一个问题,在香港已经有两个平台,你们之前为了走向国际化,在美国也有一些项目,我想知道以后继续发展海外市场的话,是不是基本上以万科置业这个平台去做还是万科本身去做?海外业务占集团占比有多少?刚才说未来十年主要发展住宅,整个占比目标大概是多少?谢谢!

郁亮:同行会不会调价是不确定的。我们不会是一刀切安排。万科把定价权、决策权放在一线。香港发展商相对地域比较集中,统一调就统一调了,但国内市场不太适用。有供应压力怎么办?有用价格换空间的,当然也有用时间换空间的,还有自己调整、转让的。有很多方法完成市场调整,不是只有降价一个途径。

万科置业海外仍然会做自己的业务,我们也希望借助这个平台把香港业务做的更大一些,但是不是海外业务全部装在里面,我们还在考虑,暂时没有最后决定。

目前万科在海外四个点,香港、新加坡、旧金山、纽约,共5个项目。相信未来比例逐步会提高,但不会说必须达到多少比重。我们首先是为了学习而去的。既然是为了学习而去,一定要找当地最好的发展商合作,这样才能学到东西。第二,走出去,也是为了请进来。我们在纽约做了项目之后,铁狮门、黑石、凯雷等等都愿意跟我们合作,进入他们的圈子,合作的可能性才更大。

未来最主要的一定还是住宅,但不会安排具体占比。
 

记者:可否讲一讲有什么条件的公司你们才会并购?

郁亮:房地产行业重新组合的趋势刚刚开始。中国8.5万家发展商太多了。但是合作的可能性比并购更多。现在行业相对比较平稳,可以认真研究发展策略,认真研究客户所需要的东西,这个时候合作也会增加。比如像万科这样有品牌号召力的,别的发展商会选择跟我们合作,发挥双方优势。未来是一个整合时代。第二,原来很多像央企、大型公司和民营企业都来做房地产,现在市场对行业的看法在变化,一些企业会退出房地产行业。这样我们整合机会更多,不是大鱼吃小鱼,是相互整合产生机会。

物流是一个设想,还没有明确跟谁合作,现在还在做商业计划,还没有到公布的时候,但是我们确实有这个想法。
 

记者:第一个问题,有些海外的基金和海外的开发商,他们觉得未来几年,海外大城市像纽约、伦敦,城市政府批土地使用规划、建筑规划都是比较严格的。另外海外建筑公司的成本也在上升。这会不会成为国内开发商出去所面临的一些问题?第二个问题,事业合伙人制度好像在年会的时候提过,但是有没有具体细节跟大家交流一下?最后一个,融创和绿城的合作对于万科有什么影响?

郁亮:别的发展商去海外怎么做,我并不清楚。但是我想任何一个国家、企业,跨出这一步都要付出学费,无非是付多一点少一点而已。房地产业务在任何国家都是很本地化的业务,万科的做法是请当地合作伙伴帮我们做这件事情,无论规划、建筑、施工等等,他们有经验处理复杂情况。

事业合伙人制度现在已经开始了。这也是我们从海外、从互联网学习得到的机会。国内的小米是这样,美国的黑石、麦肯锡等的合伙人制度我们也可以借鉴。在互联网时代,任何一个金字塔结构都是要被淘汰的。只有变成平台化架构、扁平化架构才能适应未来。合伙制是最好的安排。因为有利于形成彼此间信任。在这个平台上不仅为公司工作,同时也为自己工作。我们相信一条:世界上最好的投资就是投资自己。具体做法,项目(层面)是跟投制度。我们规定了一些必须跟投的人员,比如所在公司管理团队、项目操作团队必须跟投,别的员工是自愿跟投。从4月1日开始到今天为止,有13个项目跟投,现在反映都很好。而且发生很多有意思的行为变化。第一,我去一线公司开座谈会,发现一些公司白天去见业主、客户、合作伙伴,傍晚才回公司开会,这样能提高工作效率。部门之间的相互协调也增多了,以解决问题为乐。以前的项目会建很大很漂亮的临时办公用房,项目盖完后拆掉,现在发现租旁边的农民房就可以了。

再一个,万科历史上曾经很多员工自己出去创业,公司待遇再好,距离个人追求财务自由还很远,自己出去创业还是很大诱惑。我们现在做这个平台让员工分享,让大家也能够利用万科平台实现创业梦想。
 

记者:这是项目层面,不是在集团公司层面?

郁亮:集团公司层面合伙制度也在推敲,但是现在还没有形成方案。

关于融创跟绿城的合作,任何对行业有利的事情我们都祝福他们,做老大不容易,在行业受到抨击的时候,我们就站在被告席位置。如果有谁愿意分担这个角色,我们很乐意。
 

记者:之前流传的公司高管毛大庆的看法:全国50个城市统计,只有北京上海没有问题,其他都恶化。怎么看?第二个问题,能不能透露一下今年开工买地目标,详细说明怎么看待这个市场?

郁亮:作为行业老大,万科有必要提示风险,但是不代表我们看空市场。具体的请万科董秘谭华杰来说。第二个问题,万科是根据市场变化随时调整,我们每个月会调整未来3个月计划,每个季度调整未来6个月运营安排,我们是滚动调整。

谭华杰:去年下半年地价已经到一个比较高的水平,在拿地上,一线公司希望在自己所在城市拿更多土地,而总部会有一个整体考虑,不希望一线城市在地价过高的时候过多拿地。我当时在内部一个会议上做了一个报告,给一线泼冷水。后来毛大庆去参加一个活动,他当时出于好心向同行提示风险,引用了我当时报告中的一些内容,没想到会有人把这个录音发到网上。在一个公司内部有这样一种泼冷水的机制,包括在一个行业内部有这样一个机制,我觉得很重要。大家还记得有一篇文章《华为的冬天》,这是华为创始人任正非自己写的。其实这几年,包括微软这些公司它们都在回答这个问题,比如微软,他们说“微软距离破产永远只有18个月”。在内部这样一个心态是需要的。但是这种声音是在特定场合下出于警醒目的出现的,我们对把它冠以万科观点,传播到外面去这种做法是反对的。
 

记者:这次到H股上市没有融资,到香港后有没有一些具体融资计划?

郁亮:我们对B转H还是充满信心。这次转板上市没有融资计划。
 

记者:除了现在四个地方之外,近期万科在海外还可能进入哪些市场?这一轮调整,万科的应对措施有没有什么变化?比如今天参观了很多技术,包括新风设备之类的,这是不是代表公司的产品未来转向以改善型为主?刚才说合作是未来行业趋势,目前为止万科有没有看中的一些公司或者要合作的项目?

郁亮:海外投资讲求缘分。一是市场机会不错,二是要有好的合作者。我们目前也还在四处考察,一有消息就会告诉大家。

万科是以刚需为主,未来不会有变化。新风除霾系统未来会用到万科所有项目中。现在很多空调带除霾,但不太好安装和更换,而且费电。我们的除霾系统要求一天只耗一度电,而且很容易更换,这才是刚需能用的东西。刚需也需要提高品质。我们所有研发的东西都是为了给普通人盖好房子。合作这件事情,接触的很多,但目前还没有具体的东西可以披露。
 

记者:未来希望进行项目上的合作还是以入股的形式去跟其他开发商合作?哪个才是未来的趋势?

郁亮:你说的是零售合作还是批发合作,未来都会有,各种各样的模式都会有。万科从1988年发股票,到2007年,我们从资本市场拿了190亿现金。到今天为止,现金派息部分已经达到134亿。估计再过一段时间现金分红就能超过融资。08年后万科没有再融资过,主要靠合作。广泛合作使万科有今天地位,未来合作仍然会坚持下去。
 

记者:刚需为主的时代能持续多久?之前有一个讨论会,英国主讲人说中国目前每个人的平均住房面积已经跟英国一样了,房地产行业是不是发展过头了?

郁亮:刚需为主,我觉得15年没有问题。(按居住地计算的)中国城市化水平53%,(按户籍计算的)城市人口35%左右,提高空间很大。一个国家的住房政策通常分为两个阶段:第一阶段,户均一套房,每个家庭一套房子。如果能达到1.1套房,行业就会比较稳定,这是第一阶段保障型目标;第二阶段,舒适型目标,人均一间房。我们户均一套目标还没有实现,人均一间房目标还没有开始。
 

记者:万科以后拿地会不会越来越少,变成一种代建模式?你也说到搞一些其他产业,如何真的让这个平台产生协同效应?因为互联网这个平台很好,住宅这个平台到底怎么做?

郁亮:不会。毕竟我们有很多钱要花,不拿地很难保障业绩增长。

“没有成功的企业,只有时代的企业。”这是海尔张瑞敏说的。我们能够成功,都基于这个时代给我们的机遇。但我们在这个时代的优势,能不能让我们在下一个时代继续成功?所以必须建立新的竞争优势。互联网给我们很多思想冲击,我们要学习它的思想,掌握它的工具,找到新的合作伙伴,做好主业,而不是做别的。小米是互联网公司吗?小米做手机、电视机的,不是互联网公司。但是它是用互联网思想武装起来的一个传统公司。未来中国能够成功的企业一定是既能上天又能入地的企业。我们要接受云端概念,来改变我们。包括合伙人制度,我们也是从他们那边借用过来的,我们平台思想、生态系统概念也是从互联网企业阿里巴巴、腾讯那里学来的。这些东西给我们很大启发。但我们搭建的东西仍然是围绕城市和客户。
 

记者:有一个说法:这一轮房价调整是在挤泡沫,挤的就是一些并不是很合格的发展商,郁总认不认同这个看法?之前已经有两个发展商资金链断裂,以后会不会有更多这样的现象发生?

郁亮:08年调控有积极的一面,开发商贷款、消费者按揭贷款都管得特别严格,金融杠杆大幅下降。如果说08年到现在6年了,泡沫还没有挤掉,我觉得这一点是不成立的。我也不认为有大批发展商遇到资金压力。历史上,08年压力比现在还大,但有没有见到大批发展商死掉呢?当个别企业有困难的时候,开发商之间可以谈谈合作,接手过来。地方政府也会积极协调当地有实力的发展商,去接手有问题的楼盘和公司,这对银行也有利。