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许华芳:未来十年是商业地产的黄金十年

《明源地产研究》 潘勇堂
2015-02-11 11:28:12
人物:许华芳    企业:宝龙
导读:中国真正做得好的商业地产商还是屈指可数,商业地产这个行业长期发展还有很大成长空间。但从短期来看,商业地产行业发展并不乐观,行业需要走向更加健康、稳健、更可持续的发展轨道。

宝龙集团总裁许华芳先生-明源地产研究网
宝龙集团总裁许华芳

明源地产研究网  如果说过去黄金10年更多是指住宅地产的话,那么未来10年将是中国商业地产的黄金10年。但说到当前商业地产的发展现状,宝龙集团总裁许华芳认为:“中国真正做得好的商业地产商还是屈指可数,宝龙自身做了十多年,也感觉有很多不足,但商业地产领域要找比宝龙做得好的也找不到几家。整个行业处于第一梯队的也就万达、华润、中粮、凯德、龙湖等数得过的几家企业,从这个意义上来讲,商业地产这个行业长期发展还有很大成长空间。但从短期来看,商业地产行业发展并不乐观,行业需要走向更加健康、稳健、更可持续的发展轨道。”
 

模式之浅

2014年中国商业地产会有系统风险,可能要洗牌。为什么呢?因为这两年中央大力度调控住宅,很多开发商都往商业地产跑,也不管城市能否消化,整个行业过量开发,这本身就有一个“算账”的过程。其次,很多住宅开发商用做住宅的理念做商业地产,比如先建好再招商,而对于专业的商业地产开发商,更多是用住宅销售收入现金流覆盖开发成本,最后赚个自持物业,这是个很好的结果,但如果整个行业都这样简单思考的话,商业地产就可能被搞乱,而最关键的运营、资产经营可能就很难快速做出来。
 

成本偏高

与国外相比,中国商业地产整体融资成本稍高,行业中融资成本都在8%~9%,虽然毛利润较高,但管理费用、税收等扣掉后,最终的净利润会降低。相对而言,国外回报率可能4点多,但融资成本只有2点多,整体而言,商业地产发展整体成本偏高,作为重资金属性的商业地产行业,较高的成本就很难支持商业地产的快速发展。
 

管制稍松

在中国做商业地产有几点很难,一是人才很缺乏,二是市场规范性缺乏,商业地产企业盲目扩张缺乏相应的管制和宏观调控,许华芳坦言,他去澳大利亚参观了最大房地产商西田,交流了3、4天,很难想象,一个人口2千多万的地方,能产生一个全球最强的商业地产商,西田有一个工厂在麦格理市,这个商城做了二十几年,服务20多万人,20多年后的今天还是这个购物中心,每7、8年就扩张2万平米,基本能满足本地的需求,更惊奇的是,如果有新的竞争对手来,西田可以直接写信给政府投诉,说我早帮你算好账了,不适合有新的竞争对手了,竞争环境很健康。但在中国竞争环境中,今天政府某些机构与A签订协议三年内不招新的,但可能6个月后就招一个B,中国人做很多生意都是恶性竞争,动不动就一哄而上。
 

竞争太烈

虽然在整体环境不容乐观背景下,单一城市、区域的商业地产却表现出巨大的分化,竞争结果会非常惨烈,大批同类型中小型商业地产将面临淘汰,未来中国商业地产很有可能出现这样一种情况,即在一个大片区中只有有限的几个购物中心,比如3~5个,且第1名1个月的销售额会等于第2、3、4名的销售额总和。第1名可能赚了整个片区的40%~50%,第2、3、4名占了40%,然后剩下5~6名可能就赚一点点,或是就会亏钱退市。比如在上海奉贤方圆3公里就有3个超市,大润发超市1个月销售额等于第2、3、4名的销售总和,商业地产做成功了很好,做不成功就会被淘汰。

行业危机重重,未来商业地产还会有很多变量的东西,比如同质化的冲击、电商的冲击、新兴商业模式的冲击等。但宝龙还是非常看好中国商业地产、看好城市化进程、看好中产阶段的持续崛起,宝龙要做的就是洞察趋势与战略管理变革。(作者:明源地产研究院主编 潘勇堂)