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复星:产城融合、蜂巢城市

中国房地产报 邱桂奇
2014-05-30 15:40:05
人物:郭广昌,梁信军,徐晓亮    企业:复星集团
导读:房地产正处于一个变革的时代,传统的地产开发模式竞争力正在降低。新一轮的角逐中谁能够更好地满足城市发展与人的消费升级需求,谁就能胜出。复星提出的“蜂巢城市”建设模式,不仅承担“开发者”的角色,还承担“城市运营者”的角色。

明源地产研究网  房地产正处于一个变革的时代,传统的地产开发模式竞争力正在降低。新一轮的角逐中谁能够更好地满足城市发展与人的消费升级需求,谁就能胜出。复星提出的“蜂巢城市”建设模式,不仅承担“开发者”的角色,还承担“城市运营者”的角色。

拥有看似庞杂的投资矩阵,复星集团(以下简称“复星”)一直以来具有极强地产属性。除医疗外,钢铁、矿业和分众传媒都与地产相互关联。从2010年开始,复星在已投产业的基础上,围绕产业和消费升级的逻辑,开始大量的海内外资产收购。当下,这些多元投资的扩张和深化,似乎找到了同一个主题:新型城镇化。

“房地产市场高土地价格、高融资成本、高房价的‘三高模式’不可持续,地产开发也需要寻找新的思路。2.0版本的新型城镇化为善于思考和资源整合的企业提供了新的舞台。”复星地产控股总裁徐晓亮告诉中国房地产报记者,“蜂巢城市”模式是复星为新型城镇化发展量身定制的“产城一体”整体解决方案。

“我一直觉得久赌必输,如果还没有输,就是赌的时间不够长。我们从来不会用高利贷或者很激进地取得土地。在新的时代,我们要有新的模式。”复星集团董事长郭广昌表示,“复星地产的发展一定要把我们的产业优势结合起来。所以我们用了八个字,叫‘产城融合、蜂巢城市’。”
 

选址原则:

大而便宜

“基于推动实现复星‘蜂巢城市’理念,在复地今年的全国化发展中,首要目标就是寻找合适的‘蜂巢’项目落地。”复地集团总裁陈志华说。

“蜂巢可大可小。”复星集团副董事长兼首席执行官梁信军告诉中国房地产报记者,复星蜂巢城市的选址标准是既要实现蜂巢城市的多元功能,又要解决产城融合。“同质无缝连接,共享更完备的功能,蜂巢群落构成一个城市”。

据了解,基于产业和区域的特征研究,未来复星蜂巢城市拓展将主要集中在以上海为核心的长三角宁杭线,以京津为中心的环渤海线,以广州为核心的珠三角线,以武汉为核心的华中线,一共筛选了其中20个城市作为首期拓展目标。

与其蜂巢城市理论同步,复星五大蜂巢城市项目已有3个项目落地。这3大项目为三亚的亚特兰蒂斯项目、襄阳的天贸城和沈阳豫珑城。

“我们会比较注重三个维度,第一个我们会比较注重原材料即土地,我们不是简单地在土地市场以举牌的形式拼地王。简单地说就是我们要有大同时并不是特别昂贵的,能够有持续发展、稳健发展的原材料。我们希望原材料本身能够伴随城市功能的生长。”徐晓亮说,有了大而城市功能强的原材料,然后有低成本的资金。“当然我们希望在市场上,不是单单叫好,要叫座,叫好叫座是我们的一个核心。”徐晓亮说。

2014年,复星集团把蜂巢城市战略定义为对外布局元年,在选址上也有了一个新的转向。

5月6日,复地和上海复贤投资有限公司组成联合体,以28.55亿元的总价连续拿下北京通州区运河核心区两块商业地块。

“北京一直是复地全国化战略的重点,未来会继续扩大在京拓展规模,加大投资力度。此次成功竞拍北京通州地块,将巩固复地的一线城市战略。”陈志华说。通州区目前正处于实现新型城镇化的阶段,复地将通过对两块商业地块的开发建设,导入复星的产业资源,以产业作为引导,打造产城一体的蜂巢城市项目。可以为公司创造收益并为复地进一步拓展北京业务提供良好机会。

“蜂巢城市功能适合组团式错峰发展,例如迪士尼落户上海,环球影城落户北京。”梁信军称,备选蜂巢城市应具有人口规模净流入,城市有可持续增长空间。

据复星地产副总裁兼规划研究院院长严华介绍,目前地产规划研究院配合土地拓展及项目落地,正全面展开蜂巢项目的创新和实践工作,另外在全球化、互联网及相关政策层面也在投入人力进行与地产领域结合的创新研究。而在强化管理方面已完成《蜂巢项目基本成果标准》等20余项管理制度及规范。战略研究、信息共享、宣传展示工作也正在全面开展。
 

融资:

自有+ PPP模式

“城镇化功能升级可能并不像过去那样简单造城,所涉及行业大部分具有长周期特性,将检验复星的产业融合和资金组合能力。”鸿毅资本总裁张义鸿说。

对于复地集团的蜂巢城市战略而言,保证资金充裕是重中之重。

“目前蜂巢城市所需资金,首先由集团提供,其次可发行地产基金或项目基金,最后还可以与国内外险资对接或与其他机构合作,多元的共同参与,这才叫公司合营。”梁信军说。

徐晓亮也告诉记者,“资金成本非常重要,我们希望对标全球,能够拿到便宜的资金,而这当中最大的一个便宜资金还是来自于保险(放心保)。当然我们不局限于保险,还有其他各种渠道,总而言之要把融资成本降低”。

在这个理念下,复星进行了一系列的尝试。目前在银行、保险、私募基金、小额贷款、融资租赁、担保等领域都有重要投资企业。同时。复星以旗下“直接金融、创新金融、草根金融、大数据及互联网”等金融产业资源为核心,整合全球金融资源及国际教育、高端医疗、文化休闲、高端购物、商务社交等各类金融服务功能,构建一条充满活力的金融生态体系。

据资料显示,复星已完成多项整合。2012年~2013年,复星完成对永安等保险资产的收购,2013年实现净利润5.23亿元。去年复星又并购葡萄牙保险资产,使得保险资产占据复星集团2900亿元资产的39%,保险板块贡献的利润也将大幅增加。同时,可用于投资的保险资金,达到1144亿元。目前,复星的全球投资能力在扩张,已涉足包括升级消费、体验式消费、个人金融在内的三大消费类投资。复星集团对于新兴机会的把握,主要集中于两大核心:一是互联网,二是中产阶级。

“我们拥有这方面的基础和优势。”郭广昌说。复星确定了几个大的投资方向,其中包括地产、健康、文化、商贸和金融。不过对复星而言,如何将这些平台的产品标准化,并实现相互之间的协同效应,并无系统性的成熟经验。

严华认为,依托自身在健康、金融、商旅、文娱及地产开发层面的产业资源及开发经验优势,同时作为一个全球投资集团所具备的在全球化资源引入方面的优势,复星蜂巢城市有足够的能力与竞争力提供城市升级的一站式解决方案。复星地产规划研究院将促进复星集团内部的医药、健康、金融、文化商旅等产业资源的融通落地及全球产业资源的嫁接。

一位资本市场投资人说,与标杆伯克希尔哈撒韦的投资高度集权和经营高度放权不同,复星在总部层面的更多功能是融资,投资最终决策。很多投资项目都是需要基金经理自己处理,并且基金经理要将投资提案优化到相当的程度,再到总部董事会层面进行讨论。总部与项目团队之间更多是联盟关系。

“新型城镇化建设需要巨大的资金,而地方政府已累积大量的地方债。如何化解这一困局,引入社会资本完善城市功能的PPP模式,不失为城镇化的一种优先解决方案。”梁信军表示。

PPP模式成为复星融资的另一种渠道。

PPP模式的优势在于能吸引社会资本,减少政府的财政支出和债务负担,同时加快发展城市基础设施和核心功能。复星集团规划了以健康蜂巢为例的PPP城镇化模式试验。

梁信军将复星集团在PPP模式下推出的蜂巢城市(社区)产品的精髓,归纳为“以产促城、产城融合”。复星将结合自身的产业优势协助地方政府建设城市所需要的核心功能。围绕核心功能,复星将为城市导入三个不同层次的产业:(1)复星牵头导入核心产业;(2)进一步引进为核心产业配套的衍生产业;(3)倡导产城结合,打造工作、消费、生活一体化的24小时活力社区,以产业带动就业和城市生长的模块化、自由组合的新型城区。
 

配套:集群产业支撑蜂巢城市

如何才能做到产城融合、快速导入核心产业?势必需要一个可落地、资源众多的企业为主导。经过22年的发展,复星已经积累了丰富的产业资源,可以成为“蜂巢模式”的有力支撑。

“谁能帮助各级政府建设起这些功能,谁就能获得政府在土地招商上的青睐。”一位观察者说,除了向这些功能行业作新投资,复星旗下过去专注住宅开发的复地也开始向住宅、商业地产、地产基金的全产业链转型。

与工业园区模式不同,复星力图在一个蜂巢产品里将城市功能全部解决掉,所以去中心化多中心化是蜂巢模式的核心。更接地气的是,复星集团在规划蜂巢城市时,会给创新创业的企业留足空间。与传统的单功能、独立发展的卫星城相比,复星蜂巢城市具备功能多样、模块组合、无缝拼接、区域带动等更优化的发展特质。

资源融通关键在于把不同产业资源打通,产业能力为地产所用。蜂巢城市的竞争力在于,它不是简单的造楼卖房,而是构建一个集工作、生活、消费三大场景于一体的综合经济体。在医药健康领域,复星既有高端医疗服务的领先企业——和睦家,也有养老养生的星堡社区;既有全国领先的零售药房网络——金象大药房、复美大药房和国大药房,也有全球领先的激光美容器械公司——源于以色列的Alma Lasers。

在物流商贸领域,复星是菜鸟网络的重要投资者,此外也投资了韵达快递等行业标杆企业,还与国药就全国性医药物流网络建设开展合作。在文化产业领域,复星投资了一批创新性的公司,如分众传媒、博纳影业等;在旅游领域,复星除了战略投资Club Med,成为中国国旅重要股东之外,还将在海南三亚建造全球第三个亚特兰蒂斯酒店。

复星也在商业领域积累了众多品牌资源,从时尚领域的FolliFolli到黄金领域的老庙黄金/亚一金店,从餐饮领域的望湘园到零售领域的百联集团。所有这些资源都有机会成为蜂巢城市的组成部分,从而打造出一个具备复合功能,产城一体的新型社区乃至城区。

“我们发展的产业越来越多,在多产业运营的时候,就会有一个多元化和专业化的问题。当你运营两三个产业的时候,你可以说是一个多元产业运营的公司,但当你有四五个产业的时候,你会非常清楚,你是在做投资,已经是一个投资集团了。”郭广昌表示。

围绕医院、美容院、养老、健康住宅的开发,打造以健康为核心的蜂巢城市。城市政府很欢迎,我们也是有优势的。围绕BFC、围绕纽约JP摩根这幢楼,我们做金融的蜂巢城市。围绕地中海俱乐部、亚特兰蒂斯做旅游的蜂巢城市,把文化、商业对接进去。

郭广昌表示,养老是大家很看好的产业,但是现在大家看好它就一个目的——圈地,真正对养老模式的探索做得太少。复星在里面做了一点探索,第一,先做了一个小产品;第二,思考未来的养老是城市养老还是郊区养老,还是更远的地方养老,现在复星试验下来,还是中心养老,中国人越老越喜欢热闹;第三,复星探讨的是养老跟复星的保险相结合,比如大家以后买复星的健康险、养老产品,会跟复星未来的养老产品结合起来,但是产品还没有完全打通,保险产品和养老产品要打通。

“这些平台之间怎么打通,资金怎么组合,是我们需要考虑的问题。”郭广昌在一次内部会议上说,“首先可能需要各产品的标准化,接着是要将复星的大平台战略和具体产业环节上团队力结合起来。”

房地产正处于一个变革的时代,传统的地产开发模式竞争力正在降低。新一轮的角逐中谁能够更好地满足城市发展与人的消费升级需求,谁就能胜出。复星提出的“蜂巢城市”建设模式,不仅承担“开发者”的角色,还承担“城市运营者”的角色——即提供城市建设、产业引入、经济培育的城市产业升级整体方案。因此蜂巢城市的竞争力在于它不是简单的造楼卖房,而是构建一个集工作、生活、消费三大场景于一体的综合经济体。

“我一直觉得久赌必输,如果还没有输,就是赌的时间不够长。我们从来不会用高利贷或者很激进地取得土地。在新的时代,我们要有新的模式。”复星集团董事长郭广昌表示,“复星地产的发展一定要把我们的产业优势结合起来。所以我们用了八个字,叫‘产城融合、蜂巢城市’。”