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PPP:复星蜂巢城市模式实验

21世纪经济报道
2014-05-30 14:55:53
人物:    企业:复星
导读:新型城镇化建设需要巨大的资金,而地方政府已累积大量的地方债。如何化解这一困局?复星集团旗下地产研究院认为:引入社会资本完善城市功能的PPP模式(Public-Private-Partnership),不失为城镇化的一种优先解决方案。

明源地产研究网  新型城镇化建设需要巨大的资金,而地方政府已累积大量的地方债。如何化解这一困局?复星集团旗下地产研究院认为:引入社会资本完善城市功能的PPP模式(Public-Private-Partnership),不失为城镇化的一种优先解决方案。

此亦为复星集团蜂巢城市理论的出发原点。
 

复星提前谋划PPP模式

所谓PPP模式,即公私伙伴模式,它是政府和私人企业之间为提供公共产品和服务、基于具体项目的一种合作融资模式。它的优势在于能吸引社会资本,减少政府的财政支出和债务负担,同时加快发展城市基础设施和核心功能。

复星发现了民营企业以PPP模式参与城镇化建设的机会。复星集团副董事长兼CEO梁信军将复星集团在PPP模式下推出的蜂巢城市(社区)产品的精髓,归纳为“以产促城、产城融合”。复星将结合自身的产业优势协助地方政府建设城市所需要的核心功能。围绕核心功能,复星将为城市导入三个不同层次的产业:(1)复星牵头导入核心产业;(2)进一步引进为核心产业配套的衍生产业;(3)倡导产城结合,打造工作、消费、生活一体化的24小时活力社区,以产业带动就业和城市生长的模块化、自由组合的新型城区。

目前蜂巢城市所需资金,首先由集团提供,其次可发行地产基金或项目基金,最后还可以与国内外险资对接或与其他机构合作,“多元的共同参与,这才叫公司合营。”梁信军说。

复星集团最近已完成多项整合,为新型城镇化提前布局。2012年-2013年,复星集团完成对永安等保险资产的收购,2013年实现净利润5.23亿。去年复星又并购葡萄牙保险资产,使得保险资产占据复星集团2900亿资产的39%,保险板块贡献的利润也将大幅增加。同时,可用于投资的保险资金,达到1144亿。目前,复星集团的全球投资能力在扩张,已涉足包括升级消费、体验式消费、个人金融在内的三大消费类投资。复星集团对于新兴机会的把握,主要集中于两大核心:一是互联网,二是中产阶级。

值得一提的是,复星集团于2013年下半年组建了复星地产规划研究院。复星地产副总裁兼规划研究院院长严华透露,研究院目前的重要职责就是承担着 “蜂巢产品”的创新研发、迭代更新及重点项目深化落地。该院正与全球最优秀的咨询、设计、工程顾问公司,以及领先的移动互联网公司、大数据公司进行合作,结合复星目标项目的健康蜂巢、金融蜂巢、文化旅游蜂巢、物贸蜂巢等一系列规划设计工作正在稳步推进中。
 

集群产业的深度支撑

综合鲁金丝学会、麦肯锡、OECD等国际研究机构的数据,中国的中产阶层(家庭年收入在10.6万-22.9万元人民币)日益壮大。中国中产阶层人数占全球9%,2020年将占16%,增速(CAGR)为15.1%,全球仅4.9%。预计到2020年,中产阶层消费将占据中国81%,占全球中产阶级消费的12.7%。

因应中产阶层的主流消费模式和趋势,复星集团规划了以健康蜂巢为例的PPP城镇化模式试验。

与工业园区模式不同,复星力图在一个蜂巢产品里将城市功能全部解决掉,所以去中心化多中心化是蜂巢模式的核心。更接地气的是,复星集团在规划蜂巢城市时,会给创新创业的企业留足空间。与传统的单功能、独立发展的卫星城相比,复星蜂巢城市具备功能多样、模块组合、无缝拼接、区域带动等更优化的发展特质。

如何才能做到产城融合、快速导入核心产业?势必需要一个可落地、资源众多的企业为主导。经过22 年的发展,复星已经积累了丰富的产业资源,可以成为“蜂巢模式”的有力支撑。

比如,在医药健康领域,复星既有高端医疗服务的领先企业——和睦家,也有养老养生的星堡社区;既有全国领先的零售药房网络——金象大药房、复美大药房和国大药房,也有全球领先的激光美容器械公司——源于以色列的Alma Lasers。

在金融服务领域,复星正在朝着金融全牌照的方面努力,在银行、保险、私募基金、小额贷款、融资租赁、担保等领域都有重要投资企业,尤其最近刚完成对葡萄牙三家国有保险公司80%股份的收购,全球化金融能力得到提升。

在物流商贸领域,复星是菜鸟网络的重要投资者,此外也投资了韵达快递等行业标杆企业,还与国药就全国性医药物流网络建设开展合作。

在文化产业领域,复星投资了一批创新性的公司,如分众传媒、博纳影业等等。

在旅游领域,复星除了战略投资Club Med,成为中国国旅重要股东之外,还将在海南三亚建造全球第三个亚特兰蒂斯酒店。

复星也在商业领域积累了众多品牌资源,从时尚领域的Folli Folli到黄金领域的老庙黄金/亚一金店,从餐饮领域的望湘园到零售领域的百联集团。所有这些资源都有机会成为“蜂巢城市”的组成部分,从而打造出一个具备复合功能,产城一体的新型社区乃至城区。

资源融通关键在于把不同产业资源打通,产业能力为地产所用。“蜂巢城市”的竞争力在于,它不是简单的造楼卖房,而是构建一个集工作、生活、消费三大场景于一体的综合经济体。

以金融蜂巢为例,复星以旗下“直接金融、创新金融、草根金融、大数据及互联网”等金融产业资源为核心,整合全球金融资源及国际教育、高端医疗、文化休闲、高端购物、商务社交等各类金融服务功能,构建一条充满活力的金融生态体系。

严华认为,依托自身在健康、金融、商旅、文娱及地产开发层面的产业资源及开发经验优势,复星“蜂巢城市”有足够的能力与竞争力提供城市升级的一站式解决方案。复星地产规划研究院将促进复星集团内部的医药、健康、金融、文化商旅等产业资源的融通落地及全球产业资源的嫁接。
 

三大蜂巢城市项目已落地

与其蜂巢城市理论同步,复星集团五大蜂巢城市项目已有3个项目落地。这三大项目为三亚的亚特兰蒂斯项目、襄阳的天贸城和沈阳豫珑城。

三亚亚特兰蒂斯项目是复星落地的首个旅游蜂巢项目。总用地约800亩,总建筑面积52万平方米,总投资100亿,建成后可提供4000个就业岗位,预计游客每年200万人次。

据公开数据显示,复星亚特兰蒂斯项目是世界上最大的海洋主题度假区,包含5.8万平方米的世界级水上乐园和全球最大的海洋馆、奢侈品购物街、23个国家的餐饮城、七星级亚特兰蒂斯酒店,这些多元功能为三亚市提供了核心旅游功能和多个衍生功能。更为重要的是,项目围绕区域的整体发展,外围逐渐形成产业支撑体系,包括商务、健康、文创办公等多个领域,可同时为周边居民提供生活消费服务等。

襄阳天贸城是复星集团在三线城市打造的首个物贸蜂巢项目,是面向未来移动互联网电商环境的新型O2O城市物贸中心。总用地682亩,总建筑面积超过150万平方米,总投资60亿元,建成后可提供4万个就业岗位,由线下展示区、网商园、订单履约区、数据金融服务区、生活配套区五大功能模块组成。天贸城以“全业态、全覆盖、线上线下相结合”为开发理念,以硬件和业态优势改变传统商贸格局。

此前由于襄阳市开发区已拥有巨大体量的住宅,但物流功能建设相对滞后,襄阳天贸城将为襄阳市提供核心物贸功能,其衍生功能则是面向移动互联网的O2O业态,导入网上办公、快递、物流仓储、金融服务、原产地特色产品就地上网流转等产业。

沈阳豫珑城位于沈阳市中心核心地块,开发面积16万平方米,建筑面积19.3万平方米,总投资16.4亿元,建成后可提供2000个就业岗位。复星集团为该项目打造了“融汇贯通”四大主题,每个主题关联不同商业业态。项目还围绕“罕王宫”遗址保护,打造极具有满汉文化特色的历史博物馆、会所、茶馆、演艺区等文化体验消费区、文创艺术品聚集区、美食聚集区等。

上述三个已经落地的项目,可以为当地陆续提供超过46000个就业岗位,复星集团认为,这是就地城镇化的最直接体现。

既要实现蜂巢城市的多元功能,又要解决产城融合,复星集团蜂巢城市的选址标准是什么?“蜂巢可大可小。”梁信军说,城市去中心之后,会形成几个蜂巢,同质无缝连接,共享更完备的功能,蜂巢群落构成一个城市。

据介绍,复星在以上海为核心的长三角宁杭线,以京津为中心的环渤海线,以广州为核心的珠三角线,以武汉为核心的华中线为主,共筛选了50个重点布局城市,其中20个城市将作为蜂巢城市首期拓展目标。除物贸主要战场集中于三、四线城市外,金融、文化、旅游、健康蜂巢将主要定位于一线城市及发达的二三线城市。目前复星已经将30多个蜂巢项目纳入潜在的投资视线,复星地产规划研究院正在同时进行规划设计推进。

“蜂巢城市功能适合组团式错峰发展,例如迪士尼落户上海,环球影城落户北京。”梁信军称,备选蜂巢城市应具有上述五大功能的需求,人口规模是净流入,城市有可持续增长空间。他指出,蜂巢城市理论的实践关键在2015年。今年将在产业综合能力和城市发展融通架接方面,进行深度研究。