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朗诗田明:百亿后如何挺进地产30强?

《明源地产研究》 潘勇堂
2014-05-23 09:54:03
人物:田明    企业:朗诗
导读:在田明看来,住宅下一个十年能存活的地产企业,一种是规模大且有资金实力的大型企业,另一种是有“绝活”的企业。朗诗的绝活,就是绿色,当然朗诗也会努力做大规模,2013年朗诗销售已突破百亿大关,未来3-5年内朗诗业绩计划进入行业前30强。

明源地产研究网  从中国的人口结构、城市化进程、经济增长等基本面来看,今后10年左右时间里,以住宅为主的房地产行业还将继续保持发展,在这个时间里,朗诗要做的是,如何将绿色地产业务做得更好、更精,通过绿色竞争力和高周转,通过对市场布局和产品结构的纵深配置,快速做大做强。在田明看来,住宅下一个十年能存活的地产企业,一种是规模大且有资金实力的大型企业,另一种是有“绝活”的企业。朗诗的绝活,就是绿色,当然朗诗也会努力做大规模,2013年朗诗销售已突破百亿大关,未来3-5年内朗诗业绩计划进入行业前30强。
 

一、核心做高ROE

在做大做强的策略上,朗诗推行基于自身差异化的绿色产品与资产高周转的经营策略,作为董事长,田明并不太关注内部收益率(IRR),而更多关注是能够体现股东价值的净资产收益率(ROE)。而事实上,田明对于朗诗近些年来的ROE颇为满意:“我们的ROE一直是行业平均水平两倍以上,从来没有低过26%。”

谈到如何保持较高的ROE?或是如何对影响ROE的三大系数即净利润率、周转率和财务杠杆的判定?田明表示:“三个指标中,我最关注的周转速度,其次才是杠杆率,而利润率是我最后才关注的指标。具体三个指标上,朗诗在销售利润率上取行业均值,周转速度上保持行业领先,权益乘数上高于行业水平。这样算来,周转率和杠杆率都明显高于行业,那么ROE水平就会2倍于行业均值。

1维持行业平均利润

高利润与高周转本身就存在一定矛盾,尤其在过去的十年中,房地产土地升值红利巨大,但朗诗创始人田明很早就下定决心——不靠土地溢价赚钱,而是将差异化“三恒”绿色产品作为竞争利器,来增加朗诗的品牌和销售溢价,但在真正的产品利润率上,朗诗并不求多,而是战略性设定为行业均值,以此以更快的销售和回款来加速资金的周转。

田明强调:“货如轮转远远比销售利润更重要,朗诗拿了地就快速开发、快速销售,朗诗没有时间等待土地的升值,所以在利润结构里面,朗诗的土地贡献度要比其他企业低。”反过来说,若要从土地增值里获得利润,一方面朗诗没有那么多本钱,二则朗诗真正的特色是以做产品见长,赚产品溢价的钱,而不是赚原材料的钱,而这种经营理念也可以倒逼企业追求长远发展。

2打好高周转系统战

朗诗地产十几年来一直坚持做产品的快周转,不靠土地增值的方式取得利润,主要是重视对地段价值的深挖掘,在所开发产品的附加值上做文章,快速把房子卖出去实现利润。朗诗高周转连续7年都做到了这一点,这说明内部是有很强的系统性和一致性的打发的。

田明表示:“朗诗高周转是有一系列的策略组合,即土地投资不能是十年才能开发完的项目,朗诗在投资拿地环节,从来不选投资量太大的项目和不确定性太大(拆迁改造)的项目,项目一般属于“不大不小、不高不低、不远不近、干干净净”,都是小、快、灵项目,且能够用三年左右开发完成的项目进行土地投资。同样的投资额度下,项目数量会多一些。这种投资策略对现金流比较友好,但较难获得土地升值的“红利”,有利有弊,但这却是合适朗诗的理性选择。如果拿地体量过大,如果全是高端项目,时间长都很可能捂在手里。所以拿地要有大有小、产品要有高有低,能够针对刚需和高端人群,加起来的周转速度才能够有所保证。”

在周转上,朗诗要求从拿地到首次开盘时间,对技术复杂程度高的“三恒”项目,一般是8-12个月;而对技术不太复杂的“未来系”等其他项目而言,一般是6-9个月。而在周转最为关键的投资拿地环节,朗诗在决策和组织上很有特色,朗诗有一支在业内比较知名的海狼团队,专门负责搜集土地信息,提供投资决策参考。起名海狼,是参照一战时德国潜艇队的狼群战术,意思是打造一支无疆界、行动隐蔽、适合打高难度攻坚战的团队。朗诗集团总部有大海狼队,各区域公司又有各自的小海狼队,相互配合,行动灵活;而在决策机制上,朗诗内部有一套完善的土地投资决策评审体系,作为董事长田明也只拥有项目的否决权,但没有决定权,由此,朗诗以组织决策的体系性来降低拿地风险。

3用透无息负债

高周转之后,朗诗并不反对高杠杆,田明反问到:“如果朗诗本身能够利用杠杆,且不会带来财务风险,为什么不用?甚至如果财务和现金流没有多大问题,杠杆还可以更大一些,因为它会支撑ROE做大。”

对于朗诗负债结构,“无息负债”占据了很大部分,大约有70%,而剩下30%部分是有息负债,这种结构是非常有利的。朗诗有息负债利率水平整体维持在行业低位水平。目前朗诗是中国极少数自己产生现金流的企业,几乎全部是通过自身业务发展产生充裕的现金流来支持拿地。对于朗诗绝大部分无息负债的组成,核心两大部分。第一部分是朗诗经营规模大了,朗诗收入的钱会比付出去的钱要多,而这种通过正常经营行为对合作方资金的占用叫做经营性杠杆,这一部分不应该追求“高比例”,否则会很难有良好的合作关系;第二部分是客户预售款,这是朗诗无息负债的大头。据估算,朗诗总资产有一半来自客户预售款,朗诗自2006年来每年都保有大量的房屋预售款,其比例显著高于上市公司,这是不需要还本付息的负债,只是在会计制度上没有到确认的时候。等到把房屋交给别人了,会计才能进行确认。

整体而言,朗诗整体净资产并不多,但是加上负债就很大了,这核心在于做大客户预售款,目前50%是朗诗能够接受的一个数值,即预售款占总资产的50%,比如总资产是200亿,预售款就必须做到100亿。这个50%指标若是再高了,可能很难做到。

目前朗诗一方面尽可能降低有息负债的融资成本,另一方面努力做大客户预售款占比,并将预售款占到总资产50%财务指标更多细分成2级、3级业务指标,与公司运营绑定,考核各单位和城市公司。田明表示:“目前朗诗充分利用预售制度,加速回款,这一方面反向说明了朗诗产品在市场上是受欢迎的,也说明朗诗产品定价是接地气的,没有过分追求利润率,而更多是强调快周转。预收款没有什么风险,风险就在于产品无法交付,客户要求退款。如果这种情况都发生,那说明产品实在很差,客户不认可,也就没有什么好解释的,那企业本身该破产。”

而对于有息负债,朗诗田明对公司财务体系、资金中心、清算投资等最高要求就是熨平现金流,所有新的融资安排都要跟以前的融资安排做好循环,切实让现金流规划与企业业务规划有直接关系。这就好比一个资金蓄水池,上面的进水与下面的出水应该是有一个对应关系。若要维持原样,就要进水量与出水量相同。若要提升资金总量,就要进水大于出水。经营中,田明极其反对“人为放大自己的资金风险”。首先,前期财务规划就要将资金风险摊开,比如不能同1天还款,要分开2-3个月,资金链要熨平一些,这样企业就安全很多。其次,过程中现金流进出要把握节奏,不能债务叠加导致还债高峰出现。比如投资就要熨平现金流,在某一个点上投出50亿,结果自己同时还要还钱,这就可能会有风险。

4现金流4道阀门

规模型房企为什么会死?往往不是死在不盈利上,而是死在现金流上。金融危机时很多企业死掉都是因为资金链断掉了,其实资产质量还是不错的,这就好比一个身体很强壮的小伙子,结果头被袋子罩住了,两三口气呼上不来就倒下去了,现金流就是那股气。

面对杠杆与风险,田明表示:“我知道朗诗杠杆有点大,但我更知道房企要做大靠得就是资金,所以真正关键问题是如何做好风险控制。”对此,朗诗借鉴金融行业的风险内控模式,即以总资产额为基础,按照一定安全比例设定账面现金余额,这个安全比例分为黄色、橙色和红色预警,警报一旦触发,将按对应预案规范处置,从而保证现金流风险。朗诗第一个比例是8%,为安全值。即保持总资产的8%作为账面现金余量。比如朗诗当前总资产是100个亿,那么账面现金余量就要8个亿,现实中若账面余量高于8%,即为绿色,太高了,就要赶紧去投资。如果低于8%,则进入黄色区域,就要减少投资、加快销售;但若低于6%就进入橙色区域,颜色更深,这时就绝对不能做土地投资了,而反过来要加快销售,回笼资金,有些地方甚至要采取超常规手段,控制整体的现金流流程,所有不必要的现金流都采取点杀的策略进行收紧。最后如果一下低于4%,则属于高危的红色区域,这时候就要卖地,转让项目,销售要降价倾销了,或是引进紧急战略投资者,借高利贷。

报警机制最大的成功就是没有报警,朗诗就是如此,这套参照银行设置的预警机制,自2007年设立以后就从来没有触发过,6年来朗诗账面现金从来没有降到8%以下。

反过来想,朗诗会面临哪些市场风险了?其实,最大的市场风险是忽然房子卖不掉了。对于这一点,假设前面的投融资没有放大这种风险,仅是单方面卖不掉的话,也只是一个市场风险。不会叠加一个管理风险,这样看来,事情就好办了,而现金流风险中橙色预警、黄色预警和红色预警等,也正是针对房子卖不掉的情况下设置的。
 

二、精选城市做大

1投资策略:“芭蕉扇”计划

从2010年开始,朗诗坐拥长三角后,溯江而上进入了中西部地区,并随之向南北展开,投资布局上形成“芭蕉扇布局计划”,长三角是芭蕉扇的中间,然后沿长江向上南北展开,在随后的发展中,朗诗将分步进入北方和南方的区域。

在具体城市选择上,朗诗以二线城市为主,一线和少部分三线城市为辅。至于为何聚焦二线城市,田明表示:“一则朗诗起家于二线城市,早期进入的都是利润相对丰厚的二线城市,例如南京、无锡、(抚州)福州,由于朗诗进入较早,品牌影响力大,投入资源会相对节省很多,经营起来也更轻车熟路;二则朗诗经营更关注安全,整体看来,二线城市泡沫和风险比一线、三四线都低,且一线队资金链需求过大等,所以朗诗更倾向于把二线城市作为主战场。”当然,朗诗也看好三线城市中部分经济发达地区的地级市,而一线城市目前朗诗已经进入上海。

2敏锐视角:警惕一线城市风险

与很多房企不同的是,朗诗对一线城市的判定有自己独特的研究。其一,朗诗并非把一线城市看做是单一符号,而是把一线城市按不同片区、板块又分解成一线、二线、三线城市。比如上海就是一个同心圆城市,以外滩和黄浦江为圆心,沿着人民广场向外一圈一圈往外扩散,圈越远,价值也逐步降低。同样,北京最值钱的地和不动产应该出现在三环以内等核心所在地,但他不是同心圆分布。中心是皇城和重要办公所在地,作为房地产没有太多发展空间,而其他就是CBD等散状重点区域,但五六环以外的地又是另外一种类型,或者说北京的四五六环已经类同于二线城市,所以一线城市按照分布特征也可细分为一线、二线、三线微城市。

其二,朗诗对一线城市并不是整体看好,田明特别强调一线城市的郊区外围存在较大泡沫。为什么了?田明分析到:“中国的城市发展和房价、地价都很奇怪,往往在离城市很远的郊区容积率还要求2.5~3.5,并且中国可以把远郊土地卖到天价,这些在国外自由市场下算是一种怪相。因为国外城市远郊地皮是相对很便宜的,西方国家土地本身掌握在企业和个人手中,土地是自由市场,土地价格和使用更多会按照自由市场规律出牌,而不像中国这个“管制”市场,供给方只有一个主体。

以美国纽约、日本东京为例,这些城市中心城区房价、地价整体都非常坚挺,而城市外围区域则存在巨大落差。2008年田明到欧洲旅游,他就鲜明的发现:“金融危机时,英国伦敦市中心的物业,泰晤士河边上的金融城,价格依旧坚挺,非常抗跌;而罗马的老城区,中国大使馆购买的墨索里尼的别墅房价也同样坚挺,巴黎也是。但另一方面,罗马、巴黎远郊的房价却跌得一塌糊涂,跌了40%之多”。这也证明了大城市里核心地段的房地产价值很高,但外围房价随离中心距离迅速递减。

而另一方面,西方建筑高度有自由市场生成的,西方商店、酒店的房屋价值是由沿街面的宽度来决定的,面宽是1个单位还是2个单位,价值就差别明显。东京谁家里的商店有3个单位宽,家里必定有钱,而日本最有钱的商场也就5个单位,临街面宽之后纵深很深,日本城市容积率都很高,但是沿中心走出去几站路后,一家一户的小房子、矮房子就多起来了,地皮、房价就便宜多了。

但中国的一线城市外围区域的地块价格也在不断飙升,这不符合规律。原因是土地完全由政府供应,导致中国一线大城市更多是人为定价,没有市场化,最终造成了高房价,田明相信:“在下一轮地产海啸中,市场的力量会彰显,高房价一线城市的远郊、外围也有可能迅速倒下,但核心区不会跌太多,这一点朗诗会高度警惕。”

3产品导向:沿长江轴线发展

朗诗城市布局沿长江轴线布局在行业中算是“非主流”,这一策略初期也是由于历史原因形成的,朗诗发源于南京,然后起步于苏熟常、江浙沪这一带老根据地,而后考虑到朗诗产品“恒温恒湿恒氧”的绿色属性,显然会在长江轴线的沿岸城市更有竞争力和“卖点”。田明谈到:“中国城市气候南方是遮阳隔热除湿,北方气候是保温防寒加湿,而唯独长江轴线沿岸城市既不属于南方,也不属于北方城,整个气温属于“过渡带”,即典型的夏热冬冷气候,这对绿色技术提出了更高、更全面的要求,反过来说,对朗诗“恒温恒氧恒湿”的产品也是个利好。另一方面,朗诗也在暗暗跟自己较劲,若能在气候复杂的长江轴线做好产品了,那南方、北方城市就都可以做了。”目前来说,朗诗进入南方潮湿和北方严寒已经没有问题,关键还在于对市场和客户要熟悉。

总结而言,朗诗城市选择已完成两轮布局,第一轮是从从南京进入长三角,第二轮是从长三角进入长江中上游,即武汉、成都等城市,进入之后把根扎稳,然后再进入新的区域进行成长消化,最后,逐步选择性进入南北方向城市。

4深耕国内,布局海外

在国内市场打拼的同时,朗诗担心单一经济体可能引起风险,因此也开始拿总量6~8%个点到国外投资。“本来做境外项目,只是为了把鸡蛋装在不同的篮子里,没想到东边不亮西边亮,海外市场的投资综合回报率竟然比国内还要高。”田明称,集团正在德国拓展养老地产业务,并已正式进军美国市场。

目前朗诗在欧洲做的是养老,这是考虑到欧洲养老产业自二战后开始已经做了60、70年,经验非常丰富,朗诗投资虽然8%不到,盈利只是一方面,更为关键的是给国内提供一些服务,收费是欧元,主要赚一些欧元(部分预防人民币贬值),但现阶段投资欧洲主要目的还是在于吸收养分,为后期朗诗在国内大规模做养老提高竞争门槛。

而在美国,朗诗是针对中国客户做学区房,有很多中国的高端客户,在美国买房进行投资和子女教育,还有一些是做移民打算的。主要是在美国大学集中的地方做的一些房产。截至目前,朗诗在美国的地产业务部署初具规模,已在美国西岸加州地区和东岸的纽约地区做了投资,项目土地投资额近8000万美元,预计后期投资总额将达3亿美元。项目类型包括联排别墅、城市公寓等,朗诗在美国的投资布局,在区域上横跨东西海岸,覆盖了美国三大都会区,在产品线配置上涵盖了联体别墅和公寓类产品,在客户选择上主要针对美国本土中产阶级市场,同时兼顾国内客户的需求,并为中国客户提供移民、留学、落地生活的综合服务。

另外,兼顾到香港上市,朗诗分散投资也会去香港,朗诗独特的绿色产品完全可以在香港市场制造轰动,对此田明信心十足。
 

三、绿色产品独步江湖

1.客户需求多类型,朗诗产品多层次

应对刚需市场,朗诗2012年就开始加速产品线的变革。早期朗诗以绿色“三恒”产品驰骋市场多年,而如今,朗诗开始依照人的需求分布开发出首次置业产品、改善置业产品、高端置业产品、养老置业产品4条产品线,且各自比例会保持为4:3:2:1的格局,现实中哪一条线产品少了,就要快速补充。田明提醒的是:“无论做哪条产品线,绿色环保是中心点,这是朗诗的优势,朗诗不能丢。”比如,面对商业与住宅的平衡,朗诗的策略是坚持住宅领域,除非是所购地包括部分商业要求,但如果商业部分超过30%占比,这样的地块即使再好,朗诗也不拿。

同时,朗诗产品也一直在创新,2013年,朗诗享有自主知识产权的两类新产品问世。其一是朗诗玲珑屿健康住宅,它更关注室内环保健康舒适,将原来以栋为单位辐射/新风系统,创新为一个小型的户式化系统,该项目首次开盘,便突破5亿销售额。另一创新产品是帕多瓦住宅,名字听起来就很有趣,该词的来历是:朗诗研发和管理团队在一系列国外的学习考察后,经过连续几天会议,在意大利小城帕多瓦明确了更舒适、更健康、更人性、更绿色的新产品研发方向,2013年,朗诗首推70多套帕多瓦住宅,开盘当天就热销50多套。

总结来说,市场需求是多层次的,但朗诗的产品线也是多层次的匹配。我们也看到,在一个相对平稳上升的楼市中,朗诗创新型产品无疑锦上添花;而在被调控甚严的城市,朗诗变革的刚需产品线正好适销对路。对此,田明也表示:“朗诗2013年突破百亿大关,一个重要支撑就是“首置产品线”即青春版“未来系”住宅的火爆销售。”数据显示,2013年,朗诗上海、南京、苏州、武汉四地未来系占到全年产品销售额近40%。

2.朗诗绿色独步地产江湖

绿色建筑已经成为朗诗的一个金字招牌,它的好处在于市场好时售价比竞争者高;市场不好时,也不容易滞销。朗诗绿色住宅每到一个城市,先把“绿色概念”布下去,吸引第一批业主,这批体验过的业主事实上就变成了朗诗的宣传员,朗诗产品的魅力就在于住过朗诗房子的业主都会持续跟他的亲朋好友讲这个房子值得买,比你在新城市打广告管用多了。田明强调:“我要在每个城市先建立一个“病毒源“,要有足够数量的”病毒“,而后再在这个城市传播,这样等我项目再进去的时候产品就好卖了。”

田明强调:“人类对自然资源不加节制的使用导致我们的生存环境越来越恶劣,中国社会总能耗有一半以上就来自于建筑的建造和运行,另一方面,中国上海、杭州、长沙、南京等越来越多城市持续高温,半个中国已进入“烧烤模式”,对此,朗诗十年前就针对性创新第一条绿色健康环保住宅,实现了室内居住的恒温、恒湿、恒氧,即朗诗会始终保证室内温度处于20-26℃之间,相对湿度在30-70%之间,且每2小时将室内空气完全置换1遍,目前,朗诗所有产品能耗大大低于常规建筑系统。

谈到如何与常规地产商形成差异化?田明表示:“在一个更多关注规模、圈地圈钱的行业,大多房企不情愿在产品科技研发上进行投入,但朗诗会每年坚持拿出不低于一个亿的经费用于绿色建筑研发,朗诗也在浙江长兴建立了致力于绿色建筑、室内环境、暖通设备等多个专项条线研究实验基地,最终为消费者提供越来越健康、越绿色、越环保的居住产品。”

比如在室内污染研究专项中,朗诗就关注家庭主妇的健康,在中国人喜欢油炸食物的传统习惯性,一方面做饭的时候,女主人需要与家庭亲人沟通,另一方面,烹饪尤其是油炸会产生大量的甲苯、二甲苯、对甲苯、甲醛等化学污染物,都是致癌物或是神经伤害性物质。对甲苯是烹调油烟中挥发出来的一种有害物质,如果油烟排出不好,家庭主妇患肺癌的几率是正常人的40倍,对此,怎么办?这些工作都在朗诗浙江长兴研发基地进行研究、实验、测试,在样板间展出。朗诗对绿色建筑研究,是全方位的。

非主流研究:小区微环境研究

比如朗诗做产品会对小区微环境进行研究,任何一个房间微环境都跟这栋建筑有关系,跟小区环境有关系,跟外部大环境也有关系。这些都是建设者要思考的问题,从日照、通风、温度耗散的角度,包括声环境和光环境,如果考虑的越多,你的东西先天就专业。

举个例子,房屋前方左右两侧种树,很多企业更多会考虑的成本和视觉的问题,但朗诗首先考虑的是选择对太阳能友好的树,比如种银杏、法国梧桐,榆钱树等,夏天时他们枝繁叶茂,能遮阳降温,冬天是树叶掉光,需要阳光照射。有些企业追求很贵的树,比如做香樟树,跨区域移植,很容易导致好树不死不活。朗诗要求夏天热度不要渗透进来,冬天不要把热度散发出去,于是朗诗也会把四周的墙和窗户都会做同样的研究处理。

阳光日照的“趣味故事”

朗诗绿色建筑专注对细节的关注和研究,比如对于阳光照射和温度的管理。考虑到夏天热量都是从南向获得的,夏天的阳光在头顶,朗诗就会投入精力把南向的热量阻挡和降温,比如在南边窗框上做些水平遮阳,就可以挡住大部分阳光,挡住直射光后,散射光就容易出来了;

对于北向则不需要水平遮阳装置,太阳夕晒的时候,北侧只需要在窗边顶上做一个小构件,突出窗檐一些,阳光就不会通过窗框反射到室内,增加温度。单就做多长的构件,这就是专业,对此,快速扩张的房企不会研究这么细。比如都知道“座高一丈,出檐三尺”。就是说房屋的柱子是一丈高的话,你的檐口就要出去三尺,但实践中,朗诗研究北京夏天和冬天日照发现,夏天的阳光的垂直角度大,根本照射不到墙脚,从墙、窗户和门也进不来。冬天阳光照射角度小,可以直达室内。这个规则在北京有用,但在南京就需要调一个角度,因为不同的城市经纬度不一样,角度就会不一样。有些房企把朗诗南京的产品复制到济南去,结果效果不好,他们大惑不解,但就原因而言,其实就是完全照搬表面,没考虑到地理差别。

创新研究“地热保温”

朗诗每到一个城市都会查阅研究这个城市连续20年的气象资料,来分析当地的气候特征,考虑遮阳保温。朗诗正在这些方面取得巨大进步,毕竟朗诗战略聚焦绿色已经10多年了,比如城市地热是一个间接太阳能,朗诗进入一个城市做绿色建筑,会考虑这个地区城市问题是否是恒温场?在房屋井水中放个西瓜拿出来是否能够是冰的?地源热泵对地下60米~80米的温度如何分析……朗诗都要系统分析。比如南京地下恒温场一年四季都在18度左右,在南京做地源热泵,调节温度是多少度,夏天制冷措施把热量传入下,在土壤中堆积形成19度,20度。在采暖季把地下热能调出来用,比普通空调能节能40%-50%。在存储热能用完后再才不进行供暖。所以这种地源热泵比空调有效,空调的热能只能流失到空气中,容易形成城市热岛效应。另一方面,地下热能不能太大也不能太小,如果变化太大,会改变地下生态环境,如微生物,把常态微生物变弱势,把一些这地区不该有的微生物变得强大。其次,温度变化让管桩的摩擦系数发生变化,影响建筑物安全,可能会造成豆腐上插筷子。第三,还要看地下的恒温场温度是多少,有没有溶洞和水流,有水流会把热量带走……那些急着扩张规模的企业是不会研究这些问题的。

未来5年,朗诗地产将围绕“深绿”战略坚持进行体系的打造、流程的梳理、能力的提升,这是朗诗区别于市场一些同行的鲜明的特征。朗诗将建筑变“绿”打造成一个完整的、系统工程,最终持续领航中国绿色地产。

3朗诗是做绿色产品中成本处理最好的

大力度做绿色,朗诗成本是否会显著增大?对此,田明表示:“朗诗是目前国内做环保、节能、舒适度的房企中,成本处理最好的公司,朗诗把海外的经验本土化,因地制宜的利用本地资源,技术标准,综合成本力争达到最优。”

田明强调:“对比那些模仿抄袭,做绿色噱头营销的企业,朗诗有价值观上的差异。朗诗对绿色建筑的定义不是单一产品环节的绿色节能,而是从规划、建筑到使用维护,再到最后拆除整个过程的绿色节能,比如朗诗在建房子之前就会考虑未来很长时间后房子的拆除成本和建筑垃圾可降解性,朗诗是大环保、全绿色、大节能的理念。

一方面,绿色建筑实践总有一部分比如中空玻璃、保温材料、遮阳设置,技术标准、人才培养等方面确实要多花一些钱,但是该花的钱还是得花。另一方面,田明也强调:“把产品做得更绿色和更健康,与是否增加成本,大部分时间是两码事,有可能做得更绿色,成本投入反而大幅度降低。整体而言,绿色可能跟成本无关,但是跟理念、技术手段和是否娴熟的应用有关。”(作者:明源地产研究院主编 潘勇堂)