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龙湖地下车库3大优化要点

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2014-04-23 23:04:20
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导读:根据目前重庆龙湖各项目建设情况看,车库建设规模达到项目总规模的20-25%,车库建造成本占项目总建造成本20%左右。在车库本身的价值贡献有限的情况下,合理降低车库成本,将是提升项目利润贡献的重要手段。 通过对重庆龙湖过去几年的项目中车库建设状况的回顾、总结,找出一些有利于降低车库成本的共性方法,从而提高项目利润率。

根据目前重庆龙湖各项目建设情况看,车库建设规模达到项目总规模的20-25%,车库建造成本占项目总建造成本的20%左右。在车库本身的价值贡献有限的情况下,合理降低车库成本,将是提升项目利润贡献的重要手段。

通过对重庆龙湖过去几年的项目中车库建设状况的回顾、总结,找出一些有利于降低车库成本的共性方法,从而提高项目利润率。

 

一、车位面积优化

目前关于车位大小的政策规定:设计规范中,对微车位有明确的尺寸规定;在重庆,无对小车、微车比例的明确规定。经与规划局沟通,答复是可做微车位,但不宜太多。实际操作是20%--30%。

小型车 + 微型车的组合——利用好各种柱网和边角空间。可以适应多种柱网尺寸。

车位设计控制尺寸:

垂直停车:2400x5300(小),2200x4500(微)

平行停车: 2400x6000(小),2200x5500(微)

龙湖地下车库3大优化要点-明源地产研究网

小型车单车位面积约35-38m2个,最经济柱网为7.8x8.1米;微型车面积约25-28m2个,最经济柱网为7.2x7.3米。(注:柱大小按600x600计)

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按重庆规划管理条例:住宅每100平米配车位0.6个,公建每100平米配车位0.7个,单车位以35平米计,以部分地上停车做补充,车库面积将占到总面积的25-30%。也就是说,车库建造成本将占总建造成本的30%左右。

微车位的综合单车位面积约为25平/个,如将车库总车位的30%变为小车位,车库面积将减少10%,车库减少成本将占到总建造成本的2-3%。

据粗算,以一个普通住宅项目为例,假设所得税率25%,在有土地增值税的情况下,每减少1元建造成本可以增加约0.46元的净利润;如无土地增值税,則每减少1元建造成本可增加约0.75元的净利润。

因此,公共车库(非别墅住宅集中车库、商业及小户型公寓车库)配比20%-40%的微车位。

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案例1  睿城B区车库

睿城原总车位957个,后更改车库报建为922个,减少35个。减少部分为无产权商区车库,实际销售车位反增加44个。

取消商区车库后的沿街商业,利用建筑后退道路的间距,在后期改做地面停车,约100个,满足商业需要。

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案例2  MOCO中心车库

MOCO中心车库,原有810辆地下车位,原3号楼为写字楼,面积8600m2,17层,4号楼为住宅,面积52000m2,45层;后3号楼、4号楼功能互换,调整为3号楼为住宅,面积11000m2,25层,4号楼为写字楼,35层,面积46000m2,导致车位配置提高,需增加59个停车位。

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通过布置入微型车位,在不改变车库面积、结构、设备管线的情况下,有效利柱网,增加了59辆车位。节约面积约2500平米。小车位比例约30%。车库总面积24000,总车位数869个。平均单车位面积27.8m2/个。

 

二、 车位配比优化

一个小区应该配置多少车位?虽然合适的车位配比,有助于提升小区品质,但从收益角度讲 :车位价格和成本基本打平,多做车位将冲淡销售利润率;车位往往在交房后才销售,这将降低内部收益率。应综合利用各业态的车位配比,既满足实际需求,也满足政府规定。

1.车位配比标准

(1)住宅车位:重庆公司标准是别墅每户2辆 + 访客车位 ;洋房:每户1.2~1.5辆;高层:每户0.5辆 。政府标准是住宅每100平米0.6个。

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(2)商业+soho 车位:重庆地区政府标准商业每100平米0.7个。

2.控制要点

(1)综合性项目,应根据不同业态对车位需求,合理分布车位数和车位等级。

(2)多业态项目,车位配比应向高端业态倾斜。低端业态按政府最低标准配置。

(3)项目修建性详细规划报建、方案报建时的技巧性处理由此相当重要,以便为后期可能的调整留下空间。

(4)地下车库面积适当多写。

(5)地下车位数量按最低要求写。

(6)随时回顾待建车库是否符合预期市场需求,不符合则调整。

案例1  悠山郡三期车库

 

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优化一:洋房原配置每户1.2个车位,调整到每户1个。高层调整到政府标准。

优化二:高层区增加地面车位150个。

成果:车库由最初设计的62300平米,减少到40000平米左右。(含洋房赠送地下室);节约当期成本支付约3000万。

组合拳 实现车库面积优化

方法一:洋房每户1.5个车位,调整到每户1.2个。商区车库取消。

方法二:以小型车+微型车的组合,增加车位,补齐报建车位数。

成果:取消商区地下车库,减少车库面积约3000平米。节约成本450万。

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三、车库层高优化

合理的设计,可降低车库综合成本约200元/m2。影响车库层高的4个因素:

(1)柱网:跨度直接影响梁高;

(2)顶板荷载:覆土厚度与其直接相关,是影响梁高的主要因素之一;

(3)机械通风设备:风管、风机会占到400~1000的空间;

(4)管线布局:管线交叉点、管线重叠点,影响局部净高。

可通过以下几个措施进行成本优化:

1.合理的柱网跨度:有效控制梁高;应首先满足高效停车要求。

2.顶板覆土深度控制:覆土层结构高差,在满足绿地率计算规则的前提下,最佳厚度为1.0米。

覆土1米与覆土1.5米比较,钢含量节省20%,约16kg/m2,每平米土建造价减少70-80元。

层高每降低100,每平米土建造价减少8-10元。

3.车库必须做管线综合,避免出现最不利点。可有效降低设备层高度200左右;使车库管线整洁、富有逻辑美;避免混乱交叉导致净高不够。

4.别墅集中车库,应尽量合理布置排烟井(口),实现自然排烟通风。

 

(1)至少节约400左右层高,结构成本减少30~40元/平米,约占车库土建成本2.5%;

(2)节省机械排风排烟系统,设备成本减少约12元/平米,约占车库土建成本0.8%;且节约了后期设备运行维护费用;

(3)减小住宅地下室和地下车库之间的高差,优化室内空间。

案例1  睿城车库

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睿城项目总平面

优化一:顶板开洞,变大车库为若干小车库,变机械通风为自然通风。(别墅区)

节约风管约400高空间。

优化二:覆土由1500降为600~900,结构梁高由1000~1100变为700~900。

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成果:别墅区车库层高 3.1 米, 洋房高层区车库 3.7 米;成本节省约100万。

案例2  江与城别墅车库

控制一:别墅区覆土控制在700~900。

控制二:管线综合,优化最不利点。

控制三:自然通风。

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成果:别墅区车库层高由最初设计的 4.0 米减到 3.2米。