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"一哥"争夺战:绿地VS万科

《地产》
2014-04-15 15:24:11
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导读:一、 地产一哥争夺战 2014年,中国房地产行业最大的戏码之一,应是绿地VS万科的地产一哥争夺战。 年初,绿地集团董事长、总裁张玉良就高调表示,他的新年愿望之一,就是要把万科从房地产行业老大的宝座上拉下来。 绿地似乎已经准备好了迎接这一刻的到来。绿地年初公布的2014年销售目标为2400亿元,而万科的销售目标为2000亿元。若按

一、地产"一哥"争夺战

2014年,中国房地产行业最大的戏码之一,应是绿地VS万科的地产"一哥"争夺战。

年初,绿地集团董事长、总裁张玉良就高调表示,他的新年愿望之一,就是要把万科从房地产行业老大的宝座上拉下来。

绿地似乎已经准备好了迎接这一刻的到来。绿地年初公布的2014年销售目标为2400亿元,而万科的销售目标为2000亿元。若按此排名,绿地的销售规模将在2014年彻底超越万科,夺走地产"一哥"的宝座。

然而,当了13年地产老大的万科,会轻易将霸主之位拱手相送吗?

面对绿地的公开挑战,万科表现出一贯的淡定。万科总裁郁亮的说法是,万科要做世界级的优秀企业,这不一定就是指规模大。公司治理、社会责任、企业竞争力才是衡量世界级企业的标准。如果在房地产行业,有企业超过万科,万科不会介意,万科现在追求的不是规模,而是更关注管理结构以及企业竞争力。

绿地展露出新霸主的咄咄气势,而万科亦应对出老霸主的沉稳风范。2014,究竟谁赢谁输,不能只靠"斗嘴",最终还是公司综合实力的PK.

 

二、张玉良手中的牌

超越万科,张玉良所言并非妄语,"也就2个项目的差距。"绿地集团地产业务的销售规模从2009年约为万科的一半,到2013年几乎已经追平万科。按照绿地和万科各自发布的2013年业绩数据,2013年全年万科累积完成销售额1709.4亿元,绿地是1625亿元,双方仅差80亿元。

尤其值得一提的是,绿地2013年销售额同比增幅为50.74%,万科则仅为22.71%。按此测算,2014年,绿地的销售额将为2449.56亿元,万科为2135.12亿元。这与两家公司最新公布的2014年销售目标基本一致。

绿地如何保障自己完成这一"高大上"的销售目标?答案是土地。易居(中国)控股有限公司执行总裁、克而瑞信息技术公司CEO丁祖昱分析,绿地首要的企业优势就在于,它用城市第一高楼为地方政府打造城市名片,借此以低价大量圈地,目前在全国几十余座城市建设当地的第一高楼,并拥有开发企业羡慕的巨大土地储备。

据中房信集团(CRIC)报告统计,截至2013年11月,绿地拥有权益土地储备6072万平方米,高于万科的4537万平方米(见图2)。随后几个月,绿地纳储势头不减,据本刊不完全统计,从2013年12月至2014年2月,绿地在成都、三亚、武汉、南昌、长沙、上海、北京等地陆续购买土地19宗,资金总额超过156.5亿元。万科则保持谨慎、稳健的拿地策略,据本刊不完全统计,2014年前两个月,万科仅拿地5~6宗,分别位于上海、西安、昆明、北京、南京,除西安、南京项目,其他均为合作开发项目,投入资金约60亿元。

除了土地这个房企基本生产要素之外,绿地也在加速打通资本市场。2013年,绿地收购盛高置地(00337.HK,后更名为"绿地香港")完成香港资本市场布局。2014年初,张玉良曾透露,绿地将于今年6月实现借壳金丰投资(600606.SH),完成A股上市。

丁祖昱在针对五大龙头房企的比较分析时认为,除了较为充足的土地储备和融资渠道的快速拓展外,绿地的发展优势还是比较明显的:一是绿地的开发销售模式做到了极致,除了酒店,办公、商业、住宅最后都必须去化完毕。这么多年运作下来,绿地已经驾轻就熟;二是绿地的管理架构适合高速扩张,权力完全下放,总部只管资源和资金,具体运作全部由事业部和地方公司来负责;三是绿地对外合作积极主动,在七家千亿级房企中,绿地是最具有开放合作心态的企业之一。四是绿地全国布局比较合理,在一些城市具有垄断优势。

从2008年到2013年,5年间绿地基本完成了全国布局,目前已经进入70多个城市,覆盖一、二、三、四线城市。其中在一部分城市具有比较优势,如在大本营上海,绿地2013年全年商品房销售额为243亿元,市场份额远高于其他公司。

2013年,绿地是五大房企中避险三、四线城市最为积极的一家。2013年1-11月,绿地在一、二线的拿地金额占比最高,达到97%,万科则为77%。

此外,在地产一哥之争中,绿地成熟的超高层租售模式和海外布局,也是张玉良手中的两张好牌。

截至目前,绿地的海外业务已布局四大洲七个国家的11个城市,项目投资额超过100亿美元,在国内房企海外投资中处于领军地位。

2014年年初,张玉良透露,2013年绿地的海外业务销售收入为30亿元人民币,预计今年将进入加拿大、法国、新加坡等3~5个国家,全年计划新增海外投资50亿~80亿美元,海外业务实际销售收入达到130亿元人民币。

张玉良自称为"最懂政府的开发商".克而瑞研究中心总监薛建雄说,绿地商业地产的产品线之一——城市中心的"超高层",只持有最好的部分,其他全部卖掉,不像全部持有需要15-16年时间才能回收成本。

绿地商业地产的盈利模式,保证了其稳定的收入来源。据张玉良近日透露,目前,绿地在商业地产部分的销售额占到房地产销售收入的60%.

兰德咨询总裁宋延庆认为,绿地布局商业地产,时间上比万科早得多,且很早之前就提出了"超高层"战略,这使得他们在这一领域较竞争对手有很大优势。(来源《地产》)