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日光盘密码:图解万科产品建议书

明源地产研究院综合整理
2015-04-06 08:33:39
人物:    企业:万科
导读:图解万科产品建议书,明源地产研究院综合整理。

一、认识产品建议

产品建议是项目(市场)定位和规划设计之间的工作流程。

万科产品建议书-明源地产研究网

1.完成《产品建议书》要考虑哪些因素

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2.《产品建议书》的意义

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3.《产品建议书》逻辑

产品建议书包括6方面内容:

关注2个问题:关注客户、关注竞争

使用4种方法:客户访谈、专家访谈、案例研究、趋势研究

提出1份建议:产品建议

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4.《产品建议书》工作流程

(1)从项目定位出发,从客户研究及标杆研究两方面导出产品建议

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二、把握客户需求(安托山案例)

1.客户研究

客户需求可以从3个方面进行把握,包括客户访谈、专业访谈和专家访谈。

 

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2.客户访谈

访谈问卷内容包括客户背景、生活方式、土地价值认知、小区需求、户型需求和支付意愿。

客户背景:了解客户基本特征,样本筛选条件

生活方式:推测验证产品需求;营销推广的铺垫

土地价值:客户眼中的土地价值;突破及可改善方向

小区需求:园林、架空层、大堂、立面等需求

户型需求:客户对房子各功能空间的认识

支付意愿:支付能力和支付意愿

(1)根据定位阶段结论,筛选客户样本

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3.专业访谈:抓住最了解客户的人,通过他们发现客户需求

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案例分析:为获取客户需求共性及趋势性

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三、明确竞争策略

竞争研究主要涵盖两个方面,一是标杆研究,二是趋势研究。

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1.标杆研究:发掘经过市场验证的客户需求,寻找尚未满足需求

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案例:寻找市场典型项目的产品优势

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2.趋势研究(安托山):研究香港豪宅,寻找未来可能发展方向

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四、产品建议内容

产品建议书包括“客户研究总结”和“产品设计建议”。建议范围涵盖客户进入小区到户型内部的完整生活体验过程。

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1.客户研究总结:明确土地改善方向、发现客户需求趋势、提炼客户价值曲线

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(1)明确土地改善方向(安托山案例)

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A.区域价值-交通配套

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B.周边环境

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(2)发现客户需求趋势(安托山案例)

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(3)提炼客户价值曲线(安托山案例)

客户户型价值需求排序

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2.产品设计建议

明确竞争策略、提出规划建议、明确设计要求(客户需求)。

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(1)明确竞争策略:研究本地项目优劣势,结合访谈确定竞争方向

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(2)提出规划建议(安托山案例)——资源分配

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A.保证朝向的前提下突出景观;

B.南北地块用上盖联接,扩大花园面积,强调南北地块的小区整体感;

C.利用南北地块高差,打造层次丰富的景观园林。利用高差营造叠式水景;

D.北侧地块东南侧部分注意处理与东侧运动公园的关系,住户享受东侧运动公园、西侧园景双重景观;

E.北侧地块通建筑形体变化,最大化利用北侧山景;

F.南侧用地最大化利用海景资源,提高海景房比例。

(4)明确设计要求(安托山案例)

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A.入口建议:利用树阵形成序列感强的入口空间,回家充满仪式感;与外围城市空间需形成一种有力区隔。

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B.园林建议:园林风格:放松、幽静,与工作环境尽可能区隔的生活氛围、自然生态。注重园林的空间整体性。

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再改2-三房:很自然的绿树成荫,喜欢生态,不喜欢人工的东西。

再改2-四房:宁静、自然、整体、大气、放松,观赏性好,最好有一些珍贵树种,有层次感;架空层有老人和小孩的活动空间。

再改3-五房:动静结合,疏密结合:有遮天蔽日的绿树,同时也有舒展的可参与的如茵草坪,有水景,自然生态,有运动和老人孩子的活动场所。