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最佳容积率计算方法(最大利润化模型)

明源地产研究院综合整理
2015-04-06 08:07:31
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导读:容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下,由于占地面积是一定的,地价确定后,三通一平或七通一平的土地成本也是固定的,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。为做到经济效益.社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

明源地产研究网  容积率是在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价最重要的因素。

容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C•H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。

容积率可以更加准确地衡量地价水平:

房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费

楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率

因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下,由于占地面积是一定的,地价确定后,三通一平或七通一平的土地成本也是固定的,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。为做到经济效益.社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
 

一、容积率与物业类别

充分了解容积率对项目品质的影响,对项目定位和规划是非常有帮助的。在此说一说各类建筑分别对应的容积率数值。

1.容积率低于0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。

2.容积率0.3-0.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅.联排别墅,就可以解决这个问题了。

3.容积率0.5-0.8,一般的双拼.联排别墅,如果组合3~4层,局部5层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。

4.容积率0.8-1.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。另外容积率在0.8-1.0时也可以考虑叠加别墅(3-4层);容积率在1.0-1.2时也可以考虑做花园洋房(4-5层);

5.容积率1.2-1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。

6.容积率1.5-2.0,正常的多层+小高层项目。

7.容积率2.0-2.5,正常的小高层项目。

8.容积率2.5-3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。

9.容积率3.0-6.0,高层项目(19-33层,楼高100米以内)。

10.容积率6.0以上,摩天大楼项目

注:按《高层民用建筑设计防火规范》(GB 50045-95):在我国凡 10层及 10层以上,或者建筑高度大于 24米的建筑都属于高层建筑。为与目前住宅建筑设计上的惯例一致,故细分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。
 

二、容积率与物业类别的综合运用

1.各类物业面积计算与容积率:通过各类物业容积率范围建立不等式方程求解即可计算出每类物业的最大或最小面积。

2.参考地段位置,结合开发商特点与市场情况选择物业配置。
 

三、最佳容积率的相关模型

1.理论基础

在其它住宅属性不变的前提下,随着容积率的提高,消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低;而住宅建筑成本在建筑密度一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低,当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升,因此,两者之间存在一个利润最大化的理论值。

一定的土地转让、建安等成本条件下,项目的利润取决于产品的单价和产品的总量,也就是总面积。

容积率决定了总面积,也决定了单价,而随着项目容积率的上升,售价并非等比例下降,(容积率1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)。

因而总利润额随容积率的上升而上升,当容积率高出最适容积率的数值的时候,产品的品质开始下降,售价下降,利润下降。在最适容积率点上同,销售额与总成本的差值最大,也就是利润最大。

2.土地增值模型

在房地产评估中,通常运用以下两种模型对方案进行评价,以确定项目的最佳容积率。一般而言,房地产的增值主要来源于土地增值,因此,当某种物业类型的土地增值达到最大化时,即是该项目适合的开发物业类型,而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型计算时,需要用到以下经验数据,对各方案进行模拟评估。

 

不同物业参考容积率-明源地产研究网

 

模型假设条件:设每种物业类型的参考容积率为Ri,各种产品的用地比例为Xi,城市规划容积率为J,土地面积为D,某种产品的每平米土地增值为Zi,则:

每平米土地增值(Zi)=[售价×(1-营业税及附加)-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用

利润最大值Ymax=(∑Zi*Xi)D

其中:0≤Xi≤1

∑Xi≤1

∑Xi*Ri≤J

示例:假设一项目的土地面积为2万平米,最高容积率为1.2,土地费用为5000万元;多层售价5500元/平米,参考容积率1.5;别墅售价8500元/平米,参考容积率0.5。

多层住宅每平米土地增值=(5500-850-200-25-42-42-220-302)*1.5-2500=3228元

别墅住宅每平米土地增值=(8500-1200-250-36-60-60-340-468)*0.5-2500=543元
 

别墅与多层住宅费用简表

别墅与多层住宅费用简表-明源地产研究网

 

通过计算机可以算出容积为1.2,别墅与多层用地比例为0.3:0.7时,即多层住宅面积21000平米,别墅面积3000平米,土地增值达到最大值4845万元。

某种物业类型的土地增值最大,即可视为开发此种物业类型地块能够获得最大利润。由于政府规划以及地块本身的一些限制,使得最佳容积率与实际容积率是有差距的,但我们能够通过模型计算,找到项目开发的最佳物业类型及其容积率,以减少理论与实际之间的差距。

3.求解步骤

首先,通过前期的市场调查,了解市场上各物业形态的售价及销售情况,给产品定位提供必要信息;同时,结合地块SWOT分析及规划指标,对各种物业形态的可行性进行初步分析。

第二步,通过模型计算,求出各物业类型的土地增值大小,并对其进行由高到低的排序,找出适合项目开发的物业组合,以减少不必要的计算过程。

第三步,确定合理的容积率。

最后,结合总平规划对项目具体数据进行调整,以适应实际需求。

4.相关运用

提高容积率可以有效地分担地价成本,因此,很多项目都以做足容积率为前提,但是改变一下物业类型或降低容积率,同样能够起到增值的目的。

A.不改变容积率,但改变物业类型

在建筑密度不变时,容积率的提高,表现为层数的增加;而当容积率不变时,层数的增加,表现为建筑密度的降低。有些项目就利用容积率与建筑密度的换算关系,把低容积率高密度的多层产品做成低容积率低密度的高层产品,创造出新的物业组合方式。

此手法主要运用于江景、湖景、海景等观景项目,由于层数的增加,使建筑密度得到有效降低,既增加了小区绿地面积和公共面积,同时有有利于景观价值的挖掘,从而提高物业开发价值。

如杭州的南都逸天广场,用小高层、多层的容积率来设计高层,其容积率1.73,建筑密度仅13.8%,使南北楼幢距及人均绿地率大大提高。另外世贸集团开发的江景豪宅也都采用此手法。

B.降低容积率

由于容积率的降低,居住品质得到有效提升,从而提高项目售价,实现利润最大化。此种做法常见于别墅或豪宅项目的开发,针对的多为高端客群,其对售价不敏感,但注重居住品质及良好的生态环境。如北京CLASS——建于果岭的上层建筑,其在板楼、塔楼林立的望京地区建设以低密度高品质住宅一度引起市场争议,但其开盘二十天就取得了6.5个亿的销售记录,证明了降低容积率也可以作为市场差异化的有效手段。

实现利润最大化是企业追求的目标,但是如果能够多从消费者角度出发,多考虑消费者的需求与利益,企业就能有更好地发展,实现更大的、更长期的利益。