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房企控成本的5个设计细节

明源地产研究院综合整理
2015-04-05 23:28:18
人物:    企业:
导读:带外窗卫生间的市场需求越来越大。在设计过程中,某些做法虽然满足了明卫生间的需求,但却增加了过多的建筑成本。例如,在外墙上开槽是一种常见的明卫生间做法,但这种做法值得我们深思。

一、取消车库边角设计最经济

方案一:六级人防-正方

房企成本控制5个设计细节-明源地产研究网

 

工程费用表

 

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方案二:六级人防-三角

 

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工程费用表

 

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方案三:六级人防-凹三角

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工程费用表

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方案一土建造价约5.2万元,方案二土建造价3.3万元,方案三土建造价约2万元,可见,将无用的车库边角取消的做法是最经济的。
 

二、护窗栏杆重复使用可节约6千万

时下的住宅设计,落地窗、飘窗等手法屡见不鲜,其不仅可以丰富住宅的立面效果,还可以增加室内的采光量,增大室内的观景视角等。

外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.90米时,应有防护设施。六层及六层以下住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05米,七层及七层以下住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10米。阳台栏杆应有防护措施。防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11米。(《住宅设计规范》GB50096-1999 (2003版)5.1.5条规定)。

按上述规范规定,飘窗、落地窗等做法均需做防护栏杆。但业主购房进户之后将此栏杆自行拆掉的数量比重逐渐增加,而现状栏杆的直接焊接件焊接的做法导致了业主自行拆掉栏杆后,栏杆的净高无法达到重复利用,故只能按废品回炉重铸,这样就造成了不必要的浪费。

市场上普通铸铁栏杆的价钱为110元/米,栏杆数量约为3.5米/80平方米, 如按50%业主进户之后将防护栏杆自行拆掉,2008北京市将新建住房2750万平方米,故不完全计算2008年一年因防护栏杆不能重复利用而浪费费用为2750万x3.5/80x110x1/2=6617.1875万元。

针对上述不合理现象,可拆卸并可重复利用的防护栏杆势必成为住宅建设领域的主流。

当然,如果在设计落地窗时,将窗体设计成0.90米以下为3+0.38+3厚夹层玻璃,也可满足规范要求。

市场上普通平板玻璃价格为20元/平方米,6.38厚夹层玻璃价格为120元/平方米。此做法不存在拆卸浪费问题,所以与时下流行的铸铁栏杆做法相比,如按50%业主进户之后将防护栏杆自行拆掉,不完全计算,落地窗改夹层玻璃做法会增加的造价为108,281,250-66,171,875=4210.9375万元。

(注:防护固定窗的水平荷载由横档承受,玻璃与框之间应以结构胶连接,窗边框的嵌固必须有足够的强度以满足一定的冲撞要求。)

窗台的安全防护措施依据《建筑专业技术措施》第10.2.10条规定。

综上所述,将0.9米以下窗做防护安全玻璃的方法既满足了室内外美观、适用的要求,又可以避免户主装修时的二次浪费,虽然一次投入费用略有所增加,但这是真正的可持续发展,保护环境之道。

可拆卸并可重复利用的防护栏杆仅仅是针对时下采用的栏杆做法不能重复利用的现状,而采取的一种节约措施。
 

三、整砖铺设墙面节约6.57%的瓷砖花费

裁砖是目前在住宅装修中出现的最普遍现象之一。以一个2米×2米,面积为4平方米,吊顶高度为2.3米的常规卫生间为例,计算其用砖量。如果选用市场上较普遍的0.3米×0.3规格的瓷砖。

卫生间在不算耗损率的情况下:

地面需要瓷砖:7×7=49块。

墙面需要瓷砖:7×8×4-14(门洞)=210块。

卫生间合计需要瓷砖:49+208=259块。

因卫生间净尺寸不合理需裁切的瓷砖为:24+16×4=88块。而以均价9元/片来计算的话,88块瓷砖共计 88×9=792元。

需裁切的瓷砖占瓷砖总量:88/259=34%。

259块瓷砖的总面积:0.3×0.3×259=23.31平方米。

地面浪费的瓷砖面积:0.05×2×2+0.05×1.8×2 =0.38平方米。

墙面浪费的瓷砖面积:

0.14×2.4×2+0.1×2.4×2=1.152平方米

浪费的瓷砖面积占总瓷砖面积为:(0.38+1.152) /23.31=6.57%。

但是,如果将卫生间的户型调整为2.15×2.11米,瓷砖铺设按照成整模数排布的形式,情况就会大不一样了。

首先,避免了对于瓷砖的浪费:由于每个面的尺寸都严格按照瓷砖整倍数的尺寸而设计,因此在为地面以及墙面铺设瓷砖时,不会出现剩余部分需要裁减瓷砖的现象。同时,也在一定程度上降低了装修的成本。

其次,缩短了装修的时间:如果地面铺设的瓷砖不出现裁砖的现象。那么其工期就会明显缩短。
 

四、外墙不开槽节省相当可观建筑成本

明亮的卫生间不仅可以提高居住品质,更可以愉悦人们的心情。因此,带外窗卫生间的市场需求越来越大。在设计过程中,某些做法虽然满足了明卫生间的需求,但却增加了过多的建筑成本。例如,在外墙上开槽是一种常见的明卫生间做法,但这种做法值得我们深思。

假设卫生间深度为3.9米,宽度为2.4米;建筑层高2.9米;外墙厚度200毫米;每个卫生间开窗尺寸0.9米×1.5米,我们可以对比一下暗卫生间和为外墙开槽的明卫生间建筑结构及成本。

建筑计算:

1、每层增加外墙外保温(3.9+3.9)x2.9=22.62平方米。

保温按70厚聚苯板计算,每层增加1647元。

2、每层增加的外墙饰面层(3.9+3.9)x2.9=22.62平方米,外饰面按贴砖计算,每层增加2448元。

3、增加了建筑物的体形系数,既不节能,又间接增大了建筑物整体保温的厚度。

结构计算:

1、双墙方案:墙长 2x(3.9+1)+(2.4-1.8)+2x1.2=12.8米暗柱面积 0.7立方米。

2、单墙方案:墙长 3.9+2.4+2x2=10.3米 暗柱面积 0.38立方米。

3、墙体按构造配筋双层双向直径8@200,每层共增加混凝土:0.2x(12.8-10.3)x2.9=1.45立方米混凝土按C30标号计算,每层增加144元。

4、每层墙体节省钢筋:2x2.9x13+2x2.5x15=150.4米 150.4x0.395=59.4kg 暗柱按二级抗震等级构造配筋0.006Ac,选用直径14钢筋。每层共节省钢筋0.006x(0.7-0.38)/0.000154=13根。

13x2.9x1.21=15.6kg

每层增加钢筋费用490元。

每层增加模板费用250元。

5、从结构角度看,两个方案结构的区别不仅仅在于钢筋和混凝土的用量上。

从平面来看,双墙方案形成了“刀把形”的异形板,计算时,异形板的凹角部位是应力集中最明显的地方,结构需加强配筋,一般做法是在相应部位设构造暗梁,在阴影部分加强配筋,当作横向钢筋的支座。因此双墙方案的板配筋与单墙方案的板配筋区别较小。

另外,单墙方案的横墙和纵墙连续,抗震验算时,水平力传力简洁,所以此种情况下墙和暗柱以及连梁配筋基本为构造配筋。

而双墙方案的凹槽切断了横墙和纵墙的连续性,此处计算时非常容易形成墙柱梁的超筋,即使不超筋,墙柱梁的配筋也要远大于构造配筋。

综上所述,暗卫生间比为外墙开槽的明卫生间节省的建筑成本是相当可观的,总计每层节省费用4,979元,因此在设计过程中以外墙开槽来达到明卫生间的做法是不合理的。
 

五、加强成品保护,避免二次防水处理

通过加强对施工成品的保护工作,我们也可以节省大量的材料。比如:对于卫生间防水的保护。我国目前大部分住宅是以毛坯房的形式进行交付。按照一般的做法,毛坯房的卫生间地面从下至上为:

1、现浇钢筋混凝土楼板。

2、最薄处30厚C15细石混凝土从门口处向地漏中找1%坡。

3、素水泥浆一道(内掺建筑胶)。

4、20厚1:3水泥砂浆找平层,四周及竖管根部位抹小八字角。

5、1.5厚聚氨酯涂膜防水层。

6、20厚1:3水泥砂浆保护层。

其中第6步完全是出于对成品保护的要求,但在实际工程中,由于施工的原因造成保护层开裂而导致业主进行第二次防水处理的普遍存在。在房地产市场竞争越来越激烈的情况下,我们有必要对于施工成品保护提出更高的要求。

通过加强对于成品保护,我们可以:

1、取消卫生间20厚的1:3水泥砂浆保护层,这样做的同时也是在减少所有房间的地面垫层厚度。

2、避免对于防水的二次开工,并省去再做一遍防水的材料。我们以一个最紧凑的三件器具卫生间为例,临淋浴间的两面墙面防水高度为1800毫米,其余两面墙防水高度为250毫米,经过计算,一个卫生间一遍防水面积为1.8×1.8×3+1.8×0.25×2=10.62平方米。

北京2008年住宅建设量为2750万平方米,按照每户的平均面积为80平方米,则北京2008年将建设34.375万户住宅,每户住宅按照一个1.8×1.8的卫生间设置,就可以节省10.62×34.375万=365.06万平方米的防水。

根据预算报价,1.5厚的聚氨酯涂膜防水造价为28元/平方米,上面节省的防水造价共计28×3,650,600=102,217,500元,即一亿零两百多万元。