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售楼环节:税务筹划6个攻略

微信号:mydcyjy 明源地产研究院整
2015-04-05 23:25:48
人物:    企业:
导读:房地产企业为尽快回笼资金,促使客户尽快办理房贷按揭,自行垫付的首付款需要与业主缴纳的首付款一起开具收款收据,财务处理上相当于企业取得了房贷按揭合同约定的全部首付款预售收入,应当全额计入营业额,计算缴纳营业税及其他税金。

看点

1.代垫首付:垫付资金利息交营业税

2.购房返税:按购房总款交纳营业税

3.违约金:并入营销额交纳营业税

4.增值税:按转让收入计征土增税

5.预售定金:收款当日计征两税

6.精装赠送:不计征营业税
 

一、房企代垫首付和购房返税的营业税处理

1.代垫首付

针对二套房按揭贷款须首付50%以上的政策,某房地产开发企业推出了代业主垫付两成首付款的补贴办法。

比如,市民购买一套价值100万元的房产,属其第二套房,该市民按照政策规定至少首付5成,即50万元。可不少人拿不出如此多的首付款,于是房地产企业仅收取3成首付款即30万元,然后自行垫付20万元,帮助客户成功贷款购房。双方约定,对房地产企业垫付的钱,在1年后交房时由客户归还并按银行同期贷款利率计算利息。

按照相关税收政策规定,销售不动产收取的预收款要缴纳营业税、企业所得税、印花税、预征土地增值税等。其中《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部 国家税务总局第52号令)第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

房地产企业为尽快回笼资金,促使客户尽快办理房贷按揭,自行垫付的首付款需要与业主缴纳的首付款一起开具收款收据,财务处理上相当于企业取得了房贷按揭合同约定的全部首付款预售收入,应当全额计入营业额,计算缴纳营业税及其他税金。

另外,房地产企业代客户垫付首付款的前提是与客户签订《资金垫付协议》,根据协议约定,客户必须在房地产企业规定时限内(一般在交房前)将首付款全额补上,房地产企业再向客户正式交房。此垫付协议也属于企业经营的一部分,财务处理上应当计入其他应收款核算。将来实际收款时直接冲减其他应收款,与预售收入无关,不需要另作纳税处理。但是,房地产企业收取的垫付资金利息和客户不按期还款的违约金,按照营业税相关法规规定,将资金贷于他人使用同样要缴纳营业税。

2.购房返税

某市规定,购买90平方米以下普通住房可以减按1%征收契税。某房地产企业开发的住宅项目虽不符合要求,但同样打出了购房返税的口号:购买该企业开发的140平方米以上户型,只需缴纳1%的契税,额外契税由企业代客户支付。仍以一套价值100万元的商品房为例,客户应缴契税4万元,办理房产证时客户仅支付1万元,另外3万元由房地产企业承担。该销售方式下,企业实际收入仅97万元,但申报营业税还应当按100万元计算缴纳。
 

二、房地产企业与业主间违约金的处理

1.房地产企业收取业主违约金的营业税处理

按照财政部 国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文件的规定,单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时,因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入,应并入营业额中征收营业税。

2.个人在购房时从房产公司取得的违约金或赔偿金的个人所得税处理

《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》(国税函[2006]865号)规定:“商品房买卖过程中,有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系,造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续,从而无法缴纳后续房屋价款,致使房屋买卖合同难以继续履行,房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。

根据个人所得税法的有关规定,购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入,应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税,税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。”

根据上述规定,个人在购房时由于房产公司的违约而从房产公司取得的违约金或赔偿金,如果与“国税函[2006]865号”所特指的情况一致,依据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条的规定:“个人所得税,以所得人为纳税义务人,以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。”应按照“其他所得”应税项目由支付违约金的房地产企业代扣代缴个人所得税。

如果业主获得的违约金或赔偿金与“国税函[2006]865号”所特指的情况不一致的,例如,房地产企业向业主支付延期交房违约金问题,是否要扣缴个人所得税呢?根据《中华人民共和国个人所得税法》,在购房者为个人的情况下,房地产开发企业支付给购房者的所得,属于个人的“其他所得”项目,应当按照20%的税率缴纳个人所得税。

3.房地产企业与业主间违约金的增值税处理

(1)房地产企业向业主支付违约金不可以在计算增值税时进行扣除。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定,土地增值税的扣除项目为:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。而“违约金”没有在扣除项目中列举,因此,房地产开发企业支付的违约金不可以在计算土地增值税时扣除。

(2)房地产开发公司收取业主的违约金和更名费,是否需要缴纳土地增值税?

房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费,实际构成了房屋销售价值,并在房屋转让时取得了收入。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定,《暂行条例》第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此,该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。
 

三、房地产预收的诚意金、订金、定金的处理

1.定金的税务处理

所谓“定金”,其法律定义是指合同当事人为保证合同履行,由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款,即有合同为前提,没有合同即不可定义为“定金”。依据《合同法》相关规定,一方违约时,双方有约定的按照约定执行;如果无约定,销售者违约时,“定金”双倍返还;消费者违约时,“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%.定金具有担保性质。

根据新会计准则的规定,预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项,即预收账款是建立在购货合同基础上的。由于定金签了合同,就要征收企业所得税。那么,定金是否要交营业税呢?

根据关于印发<营业税问题解答[之一]>的通知(国税函发[1995]156号)文件18条规定,此项规定所称预收款,包括预收定金。因此,预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

《营业税暂行条例》第十二条规定:营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的,从其规定。《营业税暂行条例》第十二条新增加了前置条件:即纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产发生后才能征营业税。

《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定:条例第十二条所称收讫营业收入款项,是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天。未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天。

因此,一般情况下,对应税行为提供前收到的款项不能以收到款项的当天确认纳税义务发生时间。但是,《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定:纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

基于以上政策规定,预收定金必须要交企业所得税和营业税。

2.订金(保证金、诚意金、VIP卡)的税务处理

订金并不是一个规范的概念,在法律上仅作为预付款的性质,是预付款的一部分,是当事人的一种支付手段,不具有担保性质,如果合同履行可抵充房款,不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。订金只是单方行为,不具有担保性质。

订金、诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质,在合同签订日之前,此时企业所得税、营业税应税行为尚未成立,不应作为预收账款征收销售不动产营业税和企业所得税 。订金暂时可以记在“其他应付款”。

但是,一签合同,订金(保证金、诚意金、VIP卡)马上要从其他应付款转到预收账款缴企业所得税和营业税。签了合同还把诚意金放在其他应付款是错误的,这也是税务机关检查的重点。
 

四、卖精装房送家电、家俱的涉税分析

案情介绍

卖房子赠送送家电、家俱,房屋销售合同价款100万元,售房合同中说明交房标准送家电、家俱,家电、家俱的购进价格为10万元,即其公允价值为10万元,房屋的公允价值可推定为90万元。成本50万。

税务处理分析

1.企业所得税的处理

国税函[2008]875号文件第三条规定,企业以买一赠一(有偿)等方式组合销售本企业商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

(1)借:银行存款                100万

    贷:主营业务收入——房屋        90万

    主营业务收入——家电、家俱         10万

(2)借:主营业务成本——房屋         50万

      主营业务成本——家电、家俱      10万

      贷:库存商品——家电、家俱      10万

      开发产品——房屋            50万

2.营业税的处理

家电、家俱销售收入10万交营业税吗?卖精装房送家电、家俱属于混合销售还是兼营?

密不可分是混合销售实质所在。如销售空调并安装,为混合销售,两者密不可分;但是,销售房产不售家电、家俱并不影响房屋的使用功能,不符合混合销售要件。应该将销售不动产所有权与赠送实物作为两项单独的业务,按兼营处理。企业卖精装房送家电、家俱,属于销售行为,应该缴纳增值税,不用计征营业税。

因此,房地产开发公司在销售的精装修商品房时,在合同中同时约定了配置电视机、电冰箱、床、沙发等家用电器和家具,由于,家具家电不属于房地产开发产品范畴,应将此项业务视为房地产开发公司销售商品房与销售货物的兼营业务,其中:对销售商品房征营业税,对销售家具家电货物征增值税。

案例分析

某房地产开发公司为加大销售力度,于近期推出一项促销方案,规定凡是在促销期间与其签订购房合同的客户,均可配送价值2500元的冰箱1台。该公司优惠期间共实现销售收入1500万元并按此开据销售不动产专用发票,同时送出冰箱100台,价值25万元。为此,该公司财务人员以此种情况在税法上应作为混合销售行为向地税部门计算缴纳营业税76.25万元〔(1500+25)×5%〕。但作为增值税主管机关的国税部门认为企业上述政策理解有误,售房与赠送冰箱属于兼营行为,营业税与增值税的计税依据应分别确定,分别缴纳。请分析有关的流转税处理。

分析

首先,关于混合销售行为的确认。《营业税暂行条例实施细则》第六条规定,一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物,为混合销售行为。现时《增值税暂行条例实施细则》第五条也明确规定,一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务,为混合销售行为。这里营业税的应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务,也即《增值税暂行条例实施细则》中所指的非增值税应税劳务。这里的货物属于《增值税暂行条例实施细则》中所规定的概念,包括有形动产、电力、热力、气体在内。

对营业税混合销售行为的理解,纳税人应注意以下三个层面的关系。

一是混合销售行为中的“销售”是指货物销售。

二是混合销售行为中只涉及营业税应税劳务和货物,不涉及转让无形资产和销售不动产税目。

三是货物销售和应税劳务存在着联系。

一般而言,货物销售是提供应税劳务同时存在一项行为中。就本例而言,该房地产开发公司促销行为属于在销售不动产的同时销售货物(冰箱)的行为,没有同时涉及营业税应税劳务和增值税货物销售,所以该项行为不能适用混合销售行为的纳税处理,而属于营业税兼营应税行为和货物。

根据《营业税暂行条例实施细则》第八条的规定,纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的,应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额,其应税行为营业额缴纳营业税,货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税;未分别核算的,由主管税务机关核定其应税行为营业额。所以本例中,该公司销售不动产的营业税计税依据为1500万元,而不是1525万元。

其次,赠送冰箱应视为销售行为缴纳增值税。应计算缴纳增值税250000÷(1+3%)×3%=7281.55(元)。

3.土地增值税的处理

精装房所用家电、家俱,能否作为土增清算成本项目扣除?

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法[1995]6号)第七条规定,开发土地和新建房及配套设施的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发[2006]187号)关于土地增值税的扣除项目的规定:房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。

但是,上述政策也未具体建安费的核算内容。那么,精装房所用的家电、家俱可否作为建筑安装工程费扣除呢?

关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知(建标[2003]206号)规定,建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成。直接费由直接工程费和措施费组成。

直接工程费:是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用,包括人工费、材料费、施工机械使用费。材料费:是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。

根据建标[2003]206号规定,只有构成工程实体的材料费才构成建筑安装工程费的内容。而精装修所用家电、家俱不构成工程实体,不符合土地增值税扣除项目的内容,因此不能作为成本项目扣除。

因此,房地产开发公司为了扩大开发成本土地增值税加计扣除的基数,往往委托装饰公司装修同时购买家具家电,将购买家具家电的价款,由装饰公司开具建筑装饰业发票,作为房地产开发公司装饰成本计入开发成本中,并在土地增值税计算中作为加计扣除的基数,通过“装饰”手段达到减少缴税收的目的,显然是对土地增值税政策的误读。
 

五、转让人防设施的税务处理

房地产企业出售的地下停车位,以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续,不需要缴纳车位契税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

根据《营业税税目注释(试行稿)》规定:“销售建筑物或构筑物,是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物。”

据此,房地产企业出售的地下停车位,以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续,不需要缴纳车位契税。
 

六、地下停车库的涉税处理

在实际工作中中,地下车库大致分为三种:

a.开发商单独建造的地下车库,其建筑面积未分摊;

b.开发商根据规划单独建造地下车库,其建筑面积已分摊;

c.开发商将地下人防设施作为地下车库。

在地下车库的处理中,又分为出租、销售、或自用等几种情况。每种形式的处理都不太一致,应根据业务的实质,进行财税处理。

开发商单独建造的地下车库,建筑面积未分摊,即该部分建造成本未分摊至可售面积之中,产权应归开发商所有。其性质属于营利性的公共配套设施,根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号文)第十七条第二款:“属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。”

因此,作为营利性配套设施的地下车库,成本应单独核算开发成本,将其归集至“开发成本----公共配套设施(地下车库)”之中,完工后结转至“开发产品----地下车库”之中。

1.开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊:

(1)对外出租的税务处理:

地下车库对外出租,直接作为租赁,开具租赁业发票。

a.营业税及附加:

按租赁业5.5%交纳。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税额以预收金额为计算基数,而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税。

b.土地增值税:因未发生权属转移,不涉及土地增值税。

(2)对外出租的税务处理:

c.房产税:

根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)规定,已出租的地下建筑,按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。即出租部分按租金收入的12%计征房产税。

d.土地使用税:

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)第四条规定,“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题:对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税。

其中,已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。”

因此单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。虽然国家没有出台免税政策,但相关省市有相关征免政策。需要注意的是,如果不是单独建造的地下车库,而是与地上房屋建筑物连在一起,则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税,不重复征税。

e.企业所得税:

根据《中华人民共和国所得税法实施条例》第十九条 企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

因此收到的租金全额作为收入计征所得税,而非按会计处理做预收收入再分摊至各期确认收入计征所得税。当然根据国税函[2010]79号文件的规定,如果租金是跨年度而且一次性收取的,则可以分年度确认收入。

f.印花税:租赁收入的千分之一。

(3)对外出售的财税处理:

对外出售的地下车库应作为销售不动产处理,开具销售不动产发票。在符合收入确认条件时,确认“主营业务收入”,同时结转“开发产品---地下车库”相关金额至“主营业务成本”。

(1)营业税及附加:按销售不动产计征营业税及附加。

(2)土地增值税:单独确认收入及增值额,按非普通住宅计征土地增值税。

(3)房产税:与住宅等开发产品类似,已销售的地下车库不交房产税。

(4)土地使用税:产权已转移部分,不交土地使用税。

(5)企业所得税:与销售住宅所得税处理相同。

(6)印花税:按销售不动产税率万分之五申报。

2.自用的地下车库财税处理:

自用的具有产权的地下车库,其处理应同房开企业自用开发产品相同,在自用时将“开发产品-----地下车库”转为固定资产,并计提折旧。自用部分按财税[2005]181号相关规定,对自用部分房产计征房产税。土地使用税同出租处理相同,单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不涉及其他税种。

开发商根据规划单独建造的作为小区配套设施的地下车库,其建筑面积已分摊,其成本已分配至可售面积部分。因此其产权应归属全体业主所有,性质属于非营利性的公共配套设施。

开发商无权对该地下车库进行处置取得收益。根据国税发[2009]31号文第十七条第一款“属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠送与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”因此其建造成本归集在“开发成本---公共配套设施费”,最后分摊至可售面积成本之中。

因此对于非营利性的公共配套设施性质的地下车库,开发商无权与业主单独签订停车场车位使用权转让或租赁协议,实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买或租赁该停车位使用权的话,应与小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让或租赁协议,在这种情况下,只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权,其转让停车位使用权或租赁收入也应归全体业主所有。

如果开发商将该非营利性公共配套的地下车库用于营利性,其财税处理与“开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊”形式相同。

3.开发商把地下人防设施作为地下车库:

利用地下人防设施形成的地下车库,权属争议较大。到底开发商有没有权力享有地下人防车库的收益权有很大的争议,这在一定程度上影响了财务人员的财税处理,因此很有必要对地下人防设施的权属及收益权进行确定。

根据《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条:国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。根据国家人防委、财政部《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第一条,凡使用人防工程的单位和个人,应向当地人防部门提出申请,经审批和履行立约手续后,方可使用。已经使用人防工程而未履行立约手续的,应补办立约手续。

国家人防委、财政部《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条规定:人防工程及其设备、设施是国家财产,平时使用应本着有偿使用的原则,交纳使用费。使用国家拨款或按国家规定地方筹集的人防经费修建的人防工程,由人防部门收费。

《物权法》第五十二条国防资产属国家所有。

由此可见,地下人防设施权属应为国家所有。对于地下人防设施为国家所有这一点无任何怀疑,但“谁投资,谁收益”中的投资主体有相当的分歧。

持“销售成本说”观点的人认为,开发商已经将车库的投资成本分摊到可售面积成本之中,即全体业主在购买房屋的同时也为车库付了款,那么投资主体在最后看来应该就是业主,开发商相当于只是事先垫付了该投资成本,那么车库的所有权理应归全体业主所有。

持“登记凭证确权说”观点的人认为,地下车库是开发商自己根据国家要求投资建造的,根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”规定及“谁投资,谁受益”的原则,虽然最后成本都分摊至可售面积中,但合法建造应当属于原始取得的一种方式,应自事实行为成就时发生效力,开发商在建造后拥有地下车库初始产权应当无可争议,开发商有收益权或使用权也应无争议。

这两种观点来讲,似乎都有一定的道理。2007年10月1日实施的《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属,当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这条规定从形式上似乎明确了地下车库的权利归属,但在实际意义上讲,该条规定概念也很模糊,同样未明确规定产权归属。

我们只能从该条规定的法理上推断,如果地下车库是开发商投资建造并已经规划、建设行政主管部门批准,开发商应当拥有地下车库的所有权(至少在形式上拥有),否则开发商怎么有权利出售、附赠或出租呢?另外从立法的本意来讲,作为独立设施的地下车库,如果不允许开发商销售或出租,可能影响开发商建造车位、车库的积极性。另外从某种意义上讲,鼓励开发商建造地下车库并允许其拥有产权,在提高土地利用率同时,还有利于资源的优化配置,实践中也表明了政府部门默认了开发商对地下车库的收益权。

对于地下人防设施来讲,因其建造面积是与整个项目相关,故个人认为其建造成本计入建安成本是不妥的,应在“开发成本----公共配套设施”费用中归集,在整个项目的可售面积中分摊。

以上相关文件中也可以看出,开发商在交纳相应的地下人防设施使用费后,可以获得地下人防车库的相应收益权。但其地下人防设施归属国家,故不存在销售产权行为。

(1)随商品房销售转让车位使用权(买房送车位使用权):

对于买房送车位使用权的情况,开发商与业主签订商品房销售合同,同时签订车位使用权转让协议,地下车位与商品房捆绑,其车位使用权转让相关价款实际已包含在房屋总价中,发生的可以理解为销售不动产行为,统一开具销售不动产发票。

a.营业税及附加:

按销售不动产交纳营业税及附加。

b.土地增值税:

房开企业与购房人签订销售合同,并签订转让地下车位使用权协议,约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人,附赠的车位因未取得转让收入,按出售开发产品计算销售收入,因车位使用权价款包含在商品房总价之中,其土地增值税已在所销售的商品房中体现。

c.房产税:

开发商随房销售,同时与业主签订转让车位使用权合同,则应视同销售车位,不再征收房产税。

d.土地使用税:

开发商随房销售,同时与业主签订转让车位使用权合同,则应视同销售车位,不交土地使用税。

e.所得税:

其收入并入房屋销售总价,成本已分摊至可售面积成本,其所得税与销售商品房性质一样。

f.印花税:

其价款已包含至商品房价款之中,印花税已按销售不动产万分之五交纳。

(2)单独转让车位使用权:

单独转让车位使用权分为有限期限(短期)内转让和法律规定年限内(长期)转让。

a.有限期内(短期)转让车位使用权:

有限期内转让车位使用权即通常所说的租赁车位使用权。

营业税及附加:采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税纳税额为预收金额为基数,而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税及附加。

土地增值税:未发生产权转移,不涉及土地增值税。

土地使用税:单独建造的地下人防车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不是单独建造的不征收。各地政策执行不一样,如上海对于地下人防设施,不论营业使用或非营业使用,不论出租或自用,都不征收土地使用税。而且要注意的是,如果地下人防设施是连着地上建筑物的话,对地下人防车库占地征税,由其地上和地下所占同一宗地只能缴纳一次土地使用税,不重复征税。

房产税:虽然产权归属国家,但开发商作为投资者享有收益权,根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)规定,已出租的地下建筑,按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。所以房开企业应按租金收入12%交纳房产税。

印花税:按租赁金额的千分之一交纳。

a.法律规定年限内(长期)转让车位使用权:

实质与销售并无区别。

营业税及附加:

不管是开具服务业---租赁业发票或销售不动产发票,营业税及附加一样按5.5%计征。我倾向于开具销售不动产发票。

土地增值税:

房开企业与购房人签订合同,将地下停车场所法律法规期限内的使用权(如房屋使用年限70年)转移给购房人,向购房人取得的转让车位使用权收入并入非普通住宅收入,计征土地增值税。

土地使用税:不涉及

房产税:开发商如果与业主签订的车位租赁合同,租赁期达到了法律法规规定的年限,即达到业主所购房屋年限,则应视同销售车位,不再征收房产税。

企业所得税:按收到的价款作为收入,计征所得税。

印花税:按销售不动产万分之五交纳。

(3)开发商自用地下人防设施

开发自用地下人防设施,如作为仓库,或作为物业用房等等。

a.营业税:

如无营业收入,不涉及营业税。

b.土地增值税:

未发生产权转移,不涉及土地增值税。

c.土地使用税:

房开企业对于自用地下人防设施,原则上只要坐落在开征范围内,就应征收土地使用税,但国家并未出台相关免征政策,各地对自用地下人防设施征免政策不一。如重庆就规定房开企业修建的地下车库,无论对外出租或自营,均应按规定征收房产税和土地使用税

d.房产税:根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)第一条、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。房屋折算比例由各省规定。

e.企业所得税:无收入不涉及

f.印花税:不涉及

需要注意的是,实际工作中会出现房开企业建造的地下人防设施面积超过按项目建筑面积实际应建造的面积,对于超过地下人防设施实际面积部分的地下车库,是可以办理产权证明的。房开企业也有权进行出售、出租或自用。
 

七、各地对地下车位、杂物间的土地增值税处理规定

1.辽宁省的规定

辽宁省地方税务局转发<国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知>的通知(辽地税函〔2009〕188号)第一条规定:对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的,视同销售,征收土地增值税。

2.青岛市的规定

青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知(青地税函[2009]47号)第十二条规定:根据房地产相关法律、法规等有关规定,开发项目建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此,凡房地产开发企业与购房人签订销售合同,约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的,取得的收入并入非普通住房转让收入;附赠的车库、车位因未取得转让收入,按出售开发产品计算销售收入。

利用地下基础设施形成的停车场所,房地产开发企业与购房人签订合同,将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的,向购房人取得的收入视同房地产转让收入,并入非普通住房转让收入;利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施计入扣除,房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同,其取得的租赁收入,不计入房地产转让收入。

3.浙江省的规定

浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答

答:根据《土地增值税暂行条例》第二条及《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定:以出售或者其他方式有偿转让房地产并取得收入的行为,应按规定缴纳土地增值税。

因此对房地产开发项目中配套的车库(车位),如转让使用权或提供车库(车位)长期使用权且使用年限和房地产的使用年限相同的,其取得的收入应并计房地产开发销售收入,并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用,按规定计算征收土地增值税。

4.天津市的规定

《天津市地方税务局关于明确土地增值税清算若干问题的通知》(津地税地[2011]24号)第四条、关于地下车库收入与成本归集的问题

实际操作中,房地产开发企业建造的地下车库,可视其具体情况按以下方法确定:

(1)有产权且对外销售的车库,其收入应并入房地产销售收入,相应的车库开发成本准予扣除。

(2)转让车库使用权年限与所购房屋一致的,或者永久转让使用权的,可视同销售,应归集相应的收入和成本。

以上情况之外的其它形式,产生的收入与建造成本均不予以归集。

5.湖北省的规定

《湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知》(鄂地税发[2008]211号)规定:

对于房地产公司在开发产品中按政府规定建造的地下人防设施,其成本、费用可以扣除。对加以利用的地下人防设施,在扣除成本、费用的同时,对其取得的收入也应纳入核算增值额。

《新疆维吾尔自治区地方税务局关于转让人防设施、地下建筑征收土地增值税问题的批复》(新地税函〔2010〕192号)规定:地下人防设施、地下建筑等,属于地上建筑物的范畴,因此,对其销售转让的,应按规定征收土地增值税。