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项目总进度控制计划的编制要点

《明源IT&地产》 俞昆 广州城建开发工程咨询监理有限公司
2012-01-13 23:53:01
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导读:建设工程由于具有投资大、建设周期长、工艺技术复杂、参与方众多、产品独一性、有不可违背的建设程序等特点,其总进度控制计划的编制比较复杂。而房地产开发项目又具有专业工程众多、配合销售、大宗商品等特点,所以总进度控制计划又有其特殊性。

建设工程进度计划是指对工程项目建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系根据进度目标及资源优化配置原则而编制的计划。而项目总进度控制计划是指根据项目开竣工时间而编制的第一级控制计划,是各专业工程开竣工日期和物料设备到货期的确定依据,也是各专业工作计划或部门工作计划的编制依据,所以,编制高质量且操作性强的项目总进度控制计划对保证工程建设的顺利开展非常重要。

建设工程由于具有投资大、建设周期长、工艺技术复杂、参与方众多、产品独一性、有不可违背的建设程序等特点,其总进度控制计划的编制比较复杂。而房地产开发项目又具有专业工程众多、配合销售、大宗商品等特点,所以总进度控制计划又有其特殊性,如何编制好这个进度计划?我们用下图先对房地产开发项目的参与方、工作程序和衔接关系进行研究(如下图)。

 

一、房地产开发项目的特点

从图1可以看出开发项目具有以下特点:
 

1.房地产项目参与方众多

主要参与方有三个:开发商、政府和总承包商,其它参与方有咨询服务单位、专业承包商、材料设备供应商。政府方主要涉及国土、规划、建设局、招标办、质监站、劳保办、消防局等等部门;总承包商可能会出现几个,每个总承包商下面还有多个分包商;专业承包商和材料设备供应商视项目情况有多有少;咨询服务单位有策划、勘察设计、监理、招标代理、销售代理等。所以,对于房地产开发项目,大大小小的参与方一般不会少于四五十个,多的可能达到几百个。

2.具有建设程序,受政府部门管控制约

开发商主要按基本建设程序进行开发,但由于有政府的管理,政府的有关许可或证件办理是项目下一步工作的必要条件,否则是违法的。目前我国政府对建设工程管理的控制点主要是如下五个:用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收证书(开发商组织、五方参与)、竣工备案证书,在每个控制点上,政府会要求开发商办理完成多个证后,才能取得控制点上的许可证。如施工许可证的办理,一般会要求办理完质监证、中标通知书、劳保缴费等十几个证明等后才能办理。


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.一些专业工程工期特殊

比如在开发过程中,由于销售的需要,样板间、园林需提前竣工。材料设备供应商和专业承包商均在施工阶段介入,但每个专业工程都必不可少,若不能将专业工程工期,专业工程之间、专业工程和总包之间的工艺关系研究透彻,其中某项的阻碍,很有可能会影响到总工期。

4.要注意咨询服务单位的甄选

在建设的各个阶段均有介入,有些咨询单位的工作是必不可少的,如桩检测单位,不提前确定,就会影响到总工期。而有些咨询单位是可用可不用的,根据开发商的实力和要求而确定,如机电顾问。

二、项目总进度计划编制的内容

根据上面进行分析,一个具有较高质量的房地产项目的总进度控制计划中应基本反映以下内容:

1.清楚政府对项目的管理审批程序

上图分析了我国政府对房地产开发项目有五个主要管理控制点,但实际上,目前各地政府对房地产开发项目的管理部门非常多,基本每个城市都有几十个政府部门参与管理,从开工至竣工,需各个政府部门至少盖上百个章,开发商苦不堪言,但如果开发商为了赶工,某些证件不办齐就开工、或继续下道工序,就会违法。

所以,要编制好房地产项目的总进度控制计划,必须在编制前仔细收集地方政府对房地产项目每一步的管理审批程序,收集后,还要持续跟踪,因为在开发过程中,有些已了解或熟悉的审批程序会根据国家法律政策的改变而变化,若不持续跟踪和提前了解,办证时才知道发生改变,很有可能会影响工期。

如广州市施工许可证的办理,在九十年代末曾达到要求办理完成近二十项证件后才能办理,目前减少到十二项,但有些项是新增的,如临设和安全需质监站验收,许多开发商不知道新增了此项要求,没提前要求承包商完成,影响了开工日期。

2.各专业分包或甲供材料未漏项,确定每项的合理进场时间

各专业分包或甲供料的确定基础是项目合同结构。项目合同结构就是分解出项目成本范围内和项目周期内的全部合同,并且对每个合同承包范围的发包方式进行划分,作为以后项目进度管理和成本管理的基础,简单来讲,项目合同结构就是分解出项目中哪些专业工程是开发商平行发包;哪些是纳入总包合同由总承包商分包;哪些是指定分包;哪些是甲供料。只有对项目合同结构进行充分研究和策划,根据施工工期,分析出各专业工程以及甲供料的要求进场时间后,才能在总进度控制计划中做到不漏项,并确定出相应的进场控制点。

根据总进度控制计划中的专业工程和甲供材的进场控制点,就可以编制出二级控制计划,如专业工程和甲供料的招标询价计划,专业工程的出图计划,专业工程的报建计划等。

3.建设工期满足销售、交楼的时间要求,确定售楼部、看楼通道、样板间和园林的完成时间

房地产项目和其它建设项目相比,有其最大的不同点就是它是一个商品,最终要进入市场进行流通,所以有其作为商品的特殊性,体现在建设过程中,就出现售楼部、看楼通道、样板间的特殊要求。目前许多项目还将园林工程作为配合销售的一项非常重要的专业工程。

但由于售楼部、看楼通道、样板间和园林施工和项目正常建设工期和工艺施工顺序有很大冲突性,所以在编制总进度控制计划时,需仔细研究规划图、场地条件、总承包施工顺序和合同工期、销售要求等条件,和销售部门、设计、监理多次沟通,有时还要反复推敲或用一些非常规的办法,才能编制出售楼部、看楼通道、样板间的要求完成时间。

在总承包招标前,需将这些要求放到合同条件中,要求总包单位在编制施工进度计划时考虑。总承包单位确定后,还要及时地和总承包单位沟通,确定是否能按合同要求进行,还是开发商在招标时有些要求确实不合理,需进行调整。

4.总进度控制计划的编制应考虑开发商的工作流程

每个房产公司都有其独有的部门设置和工作流程,但一般来讲,项目总进度控制计划应该由项目总经理组织编写;由工程部负责运作、检查、反馈和调整;而设计图纸、技术条件由设计管理部负责;招标询价由合同预算(或招标采购)部负责;功能标准由策划营销部门负责。所以,在总进度控制计划中应反映出每个专业的设计图纸提供时间、技术条件提供时间、装修标准或功能标准提供时间,招标询价完成时间。

总进度控制计划编制完成后,应交给公司各部门进行会签,并且汇总各部门的意见后进行调整和修改,最后经公司管理层审核通过,通过后的总进度控制计划就是各部门工作的基本依据,并且各部门应根据该计划编制出部门工作计划。

三、小结

以上分析了房地产项目总进度控制计划中应考虑的主要工作要素和主要工作关系,还分析了该计划和专业计划和部门计划的关系,要编制出操作性强的计划,还要具有各专业设计图纸、技术条件准备、招标询价、物料供应、施工的经验工期或工作周期,以及它们之间的工作关系,以及开发商、政府审批以及和施工的工作关系。

    在具有以上各项工作要素,经验工期或工作周期,以及分析出各项工作关系后,还可以用微软公司的Project软件编制进度计划,通过软件找出项目总进度控制计划中的关键线路,对关键线路上的工作进行重点管理。在实际运行过程中,根据检查情况,输入到该计划中,通过软件确定出新的关键线路,又按新的关键线路进行管理,这样,对项目的进度管理可以做到基本在控制之中。