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公建二次分摊 成本控制核算两不误

第50期《明源IT&地产》 王小兵 明源产品经
2015-04-06 12:02:18
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导读:每个项目建设都必然包含一些公建配套,对于公建设施是应该纳入在建分期进行管理,还是应该独立作为分期进行管理?如何既能方便的进行项目运营的成本管控,又能清晰的知道公建

 

王小兵,PMP项目管理师,曾参与新鸿基、招商、星河、复地等多个项目的蓝图规划工作。

 

L项目处于项目启动阶段,正在讨论运营分期如何划分,该项目既有会所、地下车位等小型公建,又要为政府承建学校这一大型配套设施。对于这些公建设施是应该独立作为分期进行管理,还是该纳入就近在建分期进行管理?如何既能方便地进行项目运营过程成本管控,又能清晰地知道公建配套的成本及公建分摊之后的可售产品成本?这难倒了该项目成本经理。

如果将公建配套都作为独立分期进行管理,与整个项目的分期划分不一致,且公建配套的建造费用未计入各分期项目建造成本,得不到各分期的完整成本。如果将公建配套纳入就近分期,公建配套成本又不是都由本期承担,当前分期的目标成本下达如果只含本期应该分摊的公建配套成本,那公建类的合同、变更就得做大量拆分,过程管理非常麻烦;如果当前分期的目标成本把公建配套成本完整包含,本分期成本又虚高,不能满足产品定价与利润核算的需要。

如何确保公建配套的管理既满足项目运营管理的需要,又能方便进行产品利润核算、产品定价呢?

 

一、大型公建独立管控,小型公建依附分期管理

 

为了便于项目运营管控,对于公建配套根据规模大小、是否有产权,管理办法各不相同:

1.大型公建独立核算:对于大型公建设施,比如医院、学校、幼儿园、大型会所等,需要独立核算成本,此时适宜将这些公建配套作为独立的核算对象,与在建分期一样设定目标成本进行过程管控,监控合同、变更、付款及动态成本执行情况。

2.小型公建依附分期管理:对于小型公建设施,如小区运动及游乐设施、车站、停车棚等,一般不会进行独立核算,此时需要根据项目开发进度,将这些公建设施归属相近的项目分期成本进行合并管控。

 

二、按项目进行成本管控,满足运营管理需要

 

项目运营与产品利润核算的管理思路差异较大,如不分离,则成本管理难度会很大,容易纠缠不清。

项目运营管理在项目方案设计阶段,对于独立管理的大型公建设施单独设定目标成本,小型公建完整纳入所依附的分期设定目标成本,根据预计招标情况分解合约规划并进行招标、合同的控制,定期进行动态监控与分析。从运营视角,重点关注各项目的目标与动态的执行情况,不考虑公建产品是否分摊的问题,以避免成本管控的口径混乱。

 

三、二次分摊满足产品利润核算与产品定价的需要

 

成本需要得到公建项目、公建产品的真实建造成本,财务还需要从产品利润核算的视角得到可售产品的全成本,这就需要将项目成本进行二次分摊,形成产品建造成本与公建分摊后的可售产品建造成本。如图1。

1.项目成本管控:以满足现场管理、项目运营为目标,以项目为管控对象,以合约、合同为管控主体,以项目成本预警与强控为管控手段,确保动态成本不超目标成本,此时不考虑产品分摊的问题。

2.产品成本一次分摊:以获得产品真实建造成本为目标,需要将项目的目标与调整成本分解到项目下的所有产品,形成产品的目标成本;将已发生的合同(包含变更)与待发生的合约规划分解到项目下的所有产品,形成产品的动态成本,对比分析各产品的目标成本与动态成本的偏差情况。

3.产品成本二次分摊:以获得可售产品的建造成本为目标。独立公建需要将总成本按比例结转到各分期、各可售产品的指定科目,非独立公建产品直接将一次分摊后的总成本按比例结转到可售产品指定科目中,形成可售产品的建造成本。如表1。

 

4.常见的分摊原则:“公建配套”成本分摊一般按“谁受益、谁分摊”的原则进行。比如:项目一期、二期共用一个会所,则会所的成本应该按一期、二期的受益进行配比分摊。通常可根据占地面积、建筑面积、可售面积或指定各产品的分摊比例来实现。