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招标优化:从定额计价到模拟清单

第50期《明源IT&地产》 彭思 明源地产研究
2015-04-06 12:01:01
人物:    企业:
导读:“模拟清单”与清单招标最大的区别在于工程量的确定,模拟清单的工程量是在没有图纸的情况下虚拟的,模拟清单强调的是单价包干,它具备对成本可审、可知、可控的优点。

彭思,专注于房地产企业“管理咨询、培训与诊断”服务,研究方向为全面预算、成本管理、运营管理。

 

随着房地产调控不断加深以及持续,房地产行业迎来了持续的寒冬,各房地产企业为加快开发进度都采用“三边工程”,这对成本管控提出更高的要求。

“总包合同金额只是凭经验预估出来的,无法作为合同控制的金额”;

“我们总包合同结算金额往往与合同金额相差很大,无法直接评判总包合同成本控制如何”;

“过程中很多定额中没有包含的内容都要和施工单位扯半天,价格不谈好施工单位根本不做或者就是报个高于市场的价格,为了保证施工进度,我们只有妥协”……

在房地产企业的调研过程中,以上问题是我们经常从成本经理、副总甚至总经理口中听到的,其实这些问题的背后就是总包合同计价方式所带来的。“三边工程”在项目前期往往无法出一套完整的施工图,所以无法进行施工图预算,更无法通过总价包干的方式来确定总包合同金额,现在大部分的企业都是采用“定额计价”方式,也就带来了上面的困惑。那我们该如何来扭转这个不利的局面呢?孙子兵法有云:知己知彼百战百胜。那首先我们就来了解定额计价。

 

一、“定额计价”模式:招标、施工、结算上面临成本管控风险

 

“定额计价”是指在建设工程招标投标活动中,招标人在招标文件中明确要求投标人在投标报价时,以选用当地的定额作为依据,提出工程造价税前上下浮比例的高低,代替工程总造价的多少进行竞标,经评标委员会以各投标人所报的比例多少,结合所报工期和质量承诺、施工组织设计及企业施工业绩等其他相关指标进行综合评审,最终确定中标人的一种招标方式。

由于“定额计价”有着对招标人能力要求相对不高以及定标速度快的优点,所以在西南大部分的企业都会采取这种模式。经笔者调查,在2010年前重庆本土企业都会采用“定额计价”模式,2010年后重庆本土标杆企业开始逐步放弃“定额计价”。为什么本土标杆企业会放弃使用10余年的计价方式呢?主要原因是“定额计价”不管是在招标、施工过程、竣工结算上都面临很多成本管控风险。

1.招标阶段:风险无法预知

合同总金额:“定额计价”在招标阶段只是比对工程造价税前的下浮比例,往往不会关注合同金额的问题,所以在合同签订时都会出现由招标经办人或者成本部经理根据个人经验估算一个合同金额,这就造成合同金额无法作为成本控制的依据,在合同审批时总经理无法评估合同金额的合理与否,更无法知道总包合同的预计成本究竟是多少。

定额子目数量:“定额计价”模式会在合同中会约定选取某地的定额作为计价方式,而招标时也无法判断定额中的子目是否完全满足项目,这也为以后因为定额子目缺失产生的纠纷埋下了隐患。

定额子目单价:由于“定额计价”是采取总体下浮的方式,无法得知每项定额子目下浮比例是否合理,到底施工单位赚在哪里亏在哪里,都无法得知,更无法在过程中管控。

2.过程阶段:风险无法控制

总分包界面不清:“定额计价”由于本身就是为追求快速定标而产生的,所以开发商往往没考虑总包合同的施工界面,合同中往往都是签一个大的施工范围,这就会造成总分包界面不清晰,总包单位往往会用这种灰色地带选取有利润的部分来做,尽可能推脱利润少或者亏钱部分,迫使开发商增加分包,加大管理难度,出现延误进度的情况。

定额子目计价:定额由于本身的时效性限制,造成定额子目单价与市场价有差异,成本管理部要投入大量精力对不同定额中的某项材料价格或者人工单价进行核价,特别是变更签证时尤为突出,无法发挥成本控制的职能。

3.结算阶段:风险无法判断

定额争议:为了解决定额本身的不足,当地建委或者造价站会出台很多相关配套的文件,在办理结算过程开发商与施工单位中不光会对定额本身有争议,也会对这些相关配套文件产生争议,更大的争议是变更签证如何选取合适的定额,这不光让开发商面对这些问题无法做出准确的判断,更无法判断出结算完成的时间,往往到后期采取打包办理签证变更然后讨价还价的方式解决,但这块成本的实际情况如何其实无法判断。

结算偏差:无法判断结算金额的合理性,结算与实际金额偏差过大,虽然有的企业会采用目标成本对比的方式,但是对单个合同金额的合理性来说也是无法把控的。

在“三边工程”不能改变的情况下怎样规避上述风险呢?我们建议采用模拟清单模式。

 

二、“模拟清单”模式:具备对成本可审、可知、可控的优点

 

“模拟清单”主要应用于港资企业、内地一些标杆企业,西南区域标杆企业在2010年后逐步开始使用。“模拟清单”与清单招标最大的区别在于工程量的确定,模拟清单的工程量是在没有图纸的情况下虚拟的,模拟清单强调的是单价包干,它有以下优点:

第一,招标阶段对成本可审。“模拟清单”可以在无图的情况下编制出清单,列出每项工程的单价,有助于高层在审核总包合同金额时进行直观判断。

第二,过程阶段对成本可知。在项目过程中,成本管理部可以通过单方造价结合项目进度,能直接看出目前总包合同的已发生成本是多少。

第三,结算阶段对成本可控。“模拟清单”在项目过程中会通过施工图预算对清单中的暂定工程量刷新,可以使总包合同形成总价固定合同,在结算办理时仅需要加上签证变更部分,在投标时施工单位已经与开发商对清单内容达成一致,会减少争议,结算金额可控范围增大。

目前模拟清单主要分为国家规范工程清单和企业自编工程清单,这两种清单的区别在哪里,各自优点又有哪些?下面以X企和L企为例,通过表格、计价规范、不足之处等维度来对其工程量清单进行对比,看这两种清单模式分别适合什么样的企业。

首先,在清单计价模板上,L企业根据企业自身需要编制模板,根据构件划分清单内容,便于快速测算单方造价;X企业根据国家模板编制,无需自己设计模板,可以快速开展清单编制。

其次,在计价规范上,L企业采用企业自己编制工作内容以及计算方式,更有利于开发商控制成本,规避风险;X企业采取国家计价规范,通用性强,由于是国家规定的清单内容,不易发生争议,发生争议易解决。

再次,在不足之处上,对于L企业来说,一来,对企业经验积累要求较高,需要有过多个项目的清单招标沉淀以及成本数据库、产品标准化等才能形成适合企业自己的清单模板;二来,需要一定市场主导权,由于企业编制的清单规范带有一定的不公平性,所以只有开发企业具有市场主导权才有施工单位响应;三来,发生争议不易解决,由于清单模板以及清单规范由企业自己编制,如果发生争议,无法通过造价站进行解决,只有通过法律途径。而对于X企业而言,由于采用国家编制清单规范,无法为某一类或者某一项项目服务。

通过以上对比不难看出,企业自编工程量清单适合对清单编制比较熟悉,同时通过模拟清单模式运作过多个项目的企业;国家规范工程量清单适合才刚刚使用模拟清单招标的企业。

 

三、快速推行模拟清单:确定清单内容、编制依据及要点

 

对于“模拟清单”来说,最重要的在于确定清单中应该包含哪些项目、每项包含哪些工作内容以及每项的单价如何测算准确。主要是从以下两个方面入手:

1.积累典型项目

清单工作项以及工作内容的梳理工作,最简便且能结合企业自身情况的,就是选取企业自己的项目:一是已经进入总包结算阶段的项目,根据结算结合工程量清单模板梳理出自己企业的工程量清单;二是施工图完成正在施工的项目,在办理施工图预算时要求按照工程量清单编制。

2.进行经济分析

在完成典型项目积累后,就要对结算或者预算进行经济分析:一是综合单价经济分析表,通过对综合单价的组成分析,可以明确每个单价的由来,在新项目相同业态采用模拟清单招标时可以进行比对,防止出现不平衡报价;二是建造标准,每个单价都需要对应一个建造标准,不然单价就毫无意义,通过对建造标准的积累可以打造产品标准化的基础,同时可以指导新项目同业态建造标准的制定。那么,模拟清单的编制依据及编制要点有哪些呢?

1.编制依据

以L企为例,应明确每部分编制依据的主责部门,要求各部门提供的资料及时完整,保证“模拟清单”的准确性(如图1)。

 

2.编制要点

施工界面划分清晰,清单项目要全面,保证清单项目的准确性,防止过程中因为施工界面不清以及清单项目不全引起的纠纷;对于暂定量项目,综合单价闭口包干,工程量根据施工图调整,形成总价包干合同;对于非暂定量项目,采用闭口总包干,如措施费等;与计价规范的差异项需特别说明,防止由此引发的纠纷。

 

四、“模拟清单”招标文件的控制要点

 

“模拟清单”编制完成后,在形成招标文件时需要明确以下要点:

1.合同总价修正约定

约定合同金额为暂定,除总价包干项目外其余项目按照综合单价包干,出图后按照施工图预算调整总价,形成总价包干合同,结算时按照总价+变更方式办理。

2.零星项目计价约定

采保费计取方式,主要是甲供材料由乙方下货、场内运输、保管收取的费用;零星用工价格,需特别明确窝工单价,减少因意外停工而产生的窝工费;工程量清单外项目计价方式,如:若由于发包人要求的设计变更,工程数量有所增减或工程质量有所改变,而有关工作与合同原来的工作相类似,则其增减费用按原合同单价或采取原合同单价为换算基础调整而得的单价计价;若没有适当的换算基础,则采用公平合理的市场价计价,相关市场价的确定除需考虑当时的市场价格水平外,还需考虑投标时合同单价之价格水平,从而推算出新单价;也可采用发包人与承包人在专用条款中约定的其他方法计取费用;合同金额及付款额则随增减费用而相应调整。

3.招标用图要求

仍需向投标单位提供最基本的图纸,尽可能减少施工单位自行判断内容,保证各施工单位对清单内容理解程度一样,如地上地下面积、标段划分图、房型示意图、平面布置图、业态类型、结构形式、层数、地下室范围、地下室竖向布置图及标高等,防止投标时相差悬殊。