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设计标准化实施升级的四级阶梯

第50期《明源IT&地产》 姜皓天 《明源IT
2015-04-08 09:41:05
人物:    企业:万科
导读:以展示区为重点规划设计标准化相对容易取得进展和成果,所以成为众多企业产品标准化的起点。以营销为导向的展示区设计标准化需要依次对客户敏感点、客户动线、展示区和整个项

当地产企业完成了全国多区域的土地储备,进入了高速发展时期,对成熟产品的复制需求日益紧迫。经过先期对多产品线的梳理和定型,以及进行成本配置优化之后,企业集团需要进一步把标准化成果应用到项目级别,为进一步提升产品溢价力打下基础。我们对多家标杆企业最为成熟的中档产品线的标准化晋级之路进行了梳理,提出“四级阶梯”式的实施步骤,从中寻找房企成长的脚步。

 

阶梯1  展示区的点线面三步固化铸造产品吸引力

 

以展示区为重点规划设计标准化相对容易取得进展和成果,也是最容易产生经济效益的地方,所以成为众多企业进行产品标准化的起点。以营销为导向的展示区设计标准化需要先对客户敏感点进行固化,再对客户动线进行固化,最后对展示区和整个项目规划设计的固化,形成标准化的点、线、面三步法。

 1.客户敏感点固化提升品质感知

首先,景观类客户敏感点是客户最容易感知产品特点的触点,龙湖的五重景观体系是国内地产企业进行景观设计的学习典范。硬质铺地控制在20%,常绿与落叶树种黄金比例4:6等等,都已形成标准化做法。

其次,因为水池和水景能够充分提升客户对楼盘的品质感知,所以对面积、流线、材料、工艺、循环设备做标准化的要求,提高铺砖和池底花纹的设计标准,强调对泳池景观的多方位体验。

另外,对客户非常敏感的会所装饰程度进行强化,设置合适的标准。对客户并不十分敏感会所的面积要进行适度限定,从而控制成本。客户对小区的照明、道路、植物组团较为关注,需要进一步标准化。

2.客户动线固化发挥美感的聚集效应

横向闭环固化:标杆企业形成的标准化路线是“前广场→会所销售区→泳池→样板房→景亭→景观桥→主入口轴线→会所室内销售区”,经过景区所有景观点,实现最美景观的集中展示,催生客户由衷的认同和购买意向,并在售楼处落地兑现。

竖向落差固化:通过合理利用会所与基地的高差,营造丰富的景观层次。把会所后景观亭作为制高点,会所前广场及会所后泳池为中间层次,主入口轴线为最低层次。合理的最大落差保证了跌宕起伏的景观展示效果,打造最佳的客户场景体验感受。

3.景观区布局固化为开盘储客争取时间

主景观区避免布置建筑物,主景观轴长度下限、主入口宽度下限和会所前广场景深下限都需要进行固化,从而实现最为气派的展示效果。

会所是房地产营销的核心道具和先决条件之一。龙湖全集团售楼处只有5种标准,在风格、立面方面不允许随意改变。地产企业可把会所核心位置固化在规划用地的一角或者一边,既保证交通通顺又可实现规划调整时展示区影响最小,有利于及时完工,为前期营销和开盘蓄客赢得时间。

 

阶梯2  从模块化拼合到全面套用的单体标准化

 

在单体标准化的初级阶段,房企可以对户型、立面、批量精装、公共部分装修进行标准化模块复制和个性化拼合,复制比例可以达到40%左右。其中,户型模块化和立面模块化是重点内容。然后再逐步对各模块进行梳理和定型,最终实现对建筑独栋全套施工图直接套用,复制比例可以达到80%左右,大幅提高复制速度和深度。项目总监需要协调归纳,将模块化和全面复制操作过程中遇到的问题和经验在同类项目中推广,在各项目间形成有效互动。

1.提炼常用户型,形成模块化户型库

对于各模块的户型、设计思路要进行详细规定,集团全程控制方案设计、施工图设计及现场施工、材料定版定样,在保证质量的前提下,快速推广套用,支持公司在全国范围内快速扩张。万科的十字户型设计被称为多快好省的经典户型。通过模块化的户型进行简单的组合与套用,化繁为简,高效而实用。

2.对立面材质和细节以及窗型进行模块化

在模块对应项目施工过程中,设计人员需要深入现场,对其立面材质和细部精细推敲,对高层裙楼排砖设计、立面窗型等设计进行标准化。要做到从外到内材料搭配、细节处理、公共区装修细节设计到位且成本合理,形成品质最优、成本合理的模块标杆,降低风险和沟通成本,实现企业产品外在品质整体快速提高,固化产品线独特风格,供其他区域公司学习。

 

阶梯3  提升部品部料从设计到建造的标准化

 

纵观国内外标杆企业对于部品部料进行标准化的历程,他们都在经历一个从统一部品部件设计标准和技术标准到改革建造标准实现工厂化生产的过程。这对全面降低材料成本提高工程质量有着巨大的帮助。

1.统一设计和技术标准,支撑战略采购

部品材料标准化是产品标准化的操作要点,也是整个产品标准化的更为基础的工作。它的标准化程度直接影响项目成本、施工工艺和供应商等一系列的标准化。房企需要对数百甚至上千种量大价高的部品(比如铝合金门窗、入户门、外墙材料、强弱电设备、园林部品等)统一技术标准,建设建筑部品材料、装饰部品材料和园林部品材料三大部品材料标准库,将集团的各种建材、部品进行全面梳理,协助采购系统完成部品部料的战略采购,大幅降低成本。

富力所有项目的电梯均选自固定品牌的某几种梯型,这样在设计时可以准确地做好土建预留,避免了施工中不必要的洽商,也减少了电梯采购周期和成本。

2.通过工艺改良实现部品工厂化的生产过程变革

工业发达国家,住宅的部品化率在60%以上,北欧及日本在80%以上,我国的部品化率只有8%,万科也只有15%。走住宅部品化是住宅发展的必由之路。

标杆企业通过长远规划、工艺改良、体系建设提供技术准备实现部品工厂化。万科聘请日本专家对部品化住宅长期规划,改良传统钢筋混凝土结构,解决传统建造方式带来的质量问题。通过部品化体系的研发,为规模化部品生产做技术准备。实现PC外墙体系,外墙渗漏率为万分之一,精度偏差小于0.1%。

 

阶梯4  关键部位实施技术标准化

 

为了进一步控制产品质量深挖成本潜力,提升更加实用的产品使用体验赢得客户口碑,房企需要对专业技术实施进行标准化,优化关键部位技术标准,提升客户品质敏感点质量标准,形成建筑类通用标准、装饰类通用标准和园林类通用标准三大标准化库。

1.优化客户品质敏感点的技术标准

国内标杆企业在对可能涉及到的关注点进行剖析后,梳理出材料类、景观类、规划设计类、工程类、和风格类5大类70项客户关注点,从而通过对这些关键部位技术标准化来把控质量,适应广泛的客户偏好。

根据产品在使用过程中的客户敏感点分析,标杆企业将项目各细分类项在方案交底、施工图审查、材料定样、开盘前期、主体落架等多个时间点进行控制检查,建立项目品质档案,梳理关键部位技术标准。

2.提炼审图总结,固化专业技术

标杆企业通过客服反馈的产品缺陷对所有项目审图总结进行整理,完成各专业技术措施优化和固化,为控制图纸质量方面提供有力支持。

房地产项目从拿地到交房虽然周期不同,但施工工艺在很多方面是可以标准化的,这对加快产品建造、保证产品质量有直接支撑作用。例如在建筑类通用标准库中,对裙楼商铺、首层入户门廊和外立面门窗设计规定通用设计标准。标准配置除了规定适用项目、使用材料、尺度等技术指标外,还要标明详细的施工说明要求使墙砖缝隙更加严整而减少脱落,从而保证产品的使用质量。

 

小结

 

规划设计标准化、单体设计标准化、部品部料标准化和专业技术标准化共同构建的“四级阶梯”,工作过程由宏观到微观、由容易到艰难逐渐深化,对应的客户关系是一个由客户体验到客户选择、由客户购买到客户使用的逐级递进过程,支撑的企业经营能力也是一个由卖得快到建得快、由成本低到质量高的逐渐提升过程。企业产品标准化建设登上新的高度,产品开发也实现从规范化到专业化的实力飞跃。