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高容积率低层住宅设计思路

新浪博客 地产懒人
2015-04-06 11:56:32
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导读:产品的高容积率可以实现开发商的价值,而高品质则体现客户的价值,因此在高容积率低层住宅产品中应把高容积率和高品质的完美地结合起来,达到开发商和客户的双赢。

产品的高容积率可以实现开发商的价值,而高品质则体现客户的价值,因此在高容积率低层住宅产品中应把高容积率和高品质的完美地结合起来,达到开发商和客户的双赢。下面就低层住宅的高容积率开发和优化设计手法作探讨,以抛砖引玉,引发讨论和思考。

一、 低层住宅开发强度分析
   
住宅土地容积率在1.0以下,一般基本可以规划为低层为主的居住社区;1.0-3.0范围内,可以考虑设置成低层住宅+高层住宅的模式,一般来讲,低层住宅售价高,在合理范围内应尽量提高低层住宅产品比例,以获取高收益。如何来提高低层住宅比例呢?那么应尽可能提高低层住宅部分的容积率。首先我们对土地开发强度进行分析,以此来分析低层住宅的容量极限。
    假设1:用地100*100米,全联排别墅,三层局部退台,假设地上面积为2.5倍基底面积,开间中间套6米,端套7.5米,进深18米,南北间距按照15米控制,东西间距按照6米控制,退界按照6米控制。规划6栋6联排,计算强排容积率为1.0,建筑密度达到40%。一般而言,住宅地块建筑密度都会控制在30%以内,因此建筑密度是限制容积率提升的最大障碍。

假设2:用地300*300米,全联排别墅,三层局部退台,假设地上面积为2.5倍基底面积,开间中间套6米,端套7.5米,进深18米,南北间距按照15米控制,东西间距按照6米控制,退界按照6米控制,规划54栋6-8联排,计算强排容积率为1.13,建筑密度达到45%。大地块容量高于小地块,建筑密度也可以做到更高。

下表对低层住宅容量进行了分析,可以看出在建筑密度控制在30%时,面积基底系数取3,则容积率可以达到0.9。从以上分析可以看出,建筑密度和地上建筑面积除以基底建筑面积的系数决定了建筑容量大小,地上建筑面积=建筑密度*面积基底系数,面积基底系数=地上建筑面积/基底建筑面积。

在建筑密度无法突破的情况下,能采取的设计手法主要有:

1. 增加建筑层数,以提高面积基底系数;(原文来自 www.dichanlink.com 引用请注明)

2. 尽量增加地下室、阁楼等不计容面积,使得实际容量提高。

二、 高容积率设计手法总结

由于各个地区规划控制指标不同,为了达到高容积率开发,可以采取的优化设计手法有:

(一) 规划优化设计手法

1. 在规划指标范围内,提高进深,增加户均面积

2. 采取内院方式加大进深

3. 有条件的可以采取围合规划布局,既可以改善空间关系,又可以提高容积率

4. 增加联接户数,利用北退台减少间距

?在高容积率开发模式下,建筑密度高,建筑间距狭窄,建筑层数较高,会带来压抑的感觉,为了改善空间效果和提升环境质量,可以采取以下设计手法:

增加空间层级和变化,如设置小区——组团——合院这样的空间序列变化;

采用景观、小品、矮墙分割进一步做小空间;

堆坡造景,利用高差丰富空间;

丰富的建筑错落、立面整体化处理和绿化景观,削弱建筑的体量和长度;

人车分流,停车入地,地面步行化、景观化;

地面抬高,丰富竖向变化,降低车库造价,改善地下采光通风

庭院尽量私有化。

(二) 景观优化设计实施手法

相对于高层住宅,低层住宅的建筑体量小,景观对于产品品质影响大,为改善高容积率楼盘的建筑效果,景观可以采取的手法如下:

1. 确定具有吸引力的景观主题,如东南亚度假风情、地中海风情等,通过竖向设计、硬景比例和形式、步行系统、水景系统、植物造景、植被种类规格、整体景观打造等方面来落实;

2. 采用多层次绿化:7-8米大乔木、4-5米小乔木、2-3米灌木、小灌木和花卉、草坪地被;

3. 设计手法有:空间组织不造景、师法自然、四季异景、庭院私有化;

4. 景观实施手法有:全冠移植、 360度成树定位、同纬度采购、自建苗圃、精装私家庭院。

总结:灵活应用以上手法,把高容积率和高品质的完美地结合起来,达到开发商和客户的双赢。