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港企案例:公建成本二次分摊

《明源地产研究》 何科伟
2015-04-06 10:38:09
人物:    企业:
导读:在多分期、多产品的项目开发过程中,公建产品是应该单独进行分期管理, 还是把其纳入到可售分期中进行管理? 如果单独进行分期管理,很容易可以获取公建产品的建造成本,但是 难点在于这部分建造成本应该如何分摊到可售分期中去才算比较合理 ;如果将公建产品纳入到可售分期中去的话,那如何能够获取公建产品真实的建造成本又是

在多分期、多产品的项目开发过程中,公建产品是应该单独进行分期管理,还是把其纳入到可售分期中进行管理?

如果单独进行分期管理,很容易可以获取公建产品的建造成本,但是难点在于这部分建造成本应该如何分摊到可售分期中去才算比较合理;如果将公建产品纳入到可售分期中去的话,那如何能够获取公建产品真实的建造成本又是一件头痛的事情。

在此,我们借鉴一下港资X企业1个分期原则、产品2次分摊的方式,探索一下获取产品建造成本与产品可售成本的管理模型。

X企业某个项目分二期开发,其中一期包含高层与多层,二期为联排别墅与小高层,其中在一期内将会建立一个游泳池,一二期中间将会建立一个会所,都属于非销售型物业,以后都为所有业主提高服务。

 

一、分期原则:按规模和造价区分独立分期与合并分期

X企业以满足现场运营管理为原则,规定:对于非营利性的公建产品,满足占地面积在5000平方米以上或者整体工程建安造价预估在1亿以上必须单独建立分期管理,不满足任一条件的公建产品则按照就近开发的原则,并入就近的可售分期进行管理。

据此,X企业的会所将将单独进行项目分期,游泳池将会并入项目一期进行项目现场运营管理。

会所与项目一期及二期的整体管控过程采用相同的现场运营管理,会所的目标成本及成本控制单独进行管理及控制,项目开发过程中可以随时统计会所的目标成本,在现场运营管理中,也不会与项目一二期存在管理冲突。

 

二、一次分摊:以谁发生谁承担原则获取真实建造成本

为了确保项目的利润,房企需要获取每个产品真实的建造成本,并与原计划要控制产品的目标成本进行对比,保障建造成本的可知与可控。每个产品的真实建造成本还能为后续新的项目开发中,类似产品的建造成本测算提供有力的历史数据支撑,提高准确性。

为获得每个产品真实的建造成本,X企业在项目成本得到控制的基础上,对成本的管理单元进行进一步细分管理,也就是将项目的成本数据按照谁发生谁承担的原则,将项目成本分摊到每一个产品中去,完成项目产品的第一次分摊。在产品第一次分摊过程中,不考虑项目中的产品是否为公建产品,以获取项目中每一个产品的真实建造成本为目的。

第一次的产品分摊分解为两个步骤:

1.目标成本按产品发生的比例分摊针对项目团队的考核来说,只要保障整个项目的目标成本不被突破就行,但在定期向集团汇报成本情况时,集团高层也需要看到项目中每个产品的目标成本分解是否合理。因此,X企业在分解目标成本的过程中,将每个科目的目标成本按照每个产品发生的比例进行分摊,从而得到项目中每个产品的目标成本

2.动态成本按合约规划分摊到产品

在保障项目动态成本的基础上,X企业以最细的管理单元,把每一个合约规划、每份合同及产生的变更,按照谁发生谁承担的原则,将其拆分到承担费用的每个产品中去,从而获取准确的每个产品的真实建造成本。

 

三、二次分摊:以谁受益谁承担原则获取产品可售成本

要确保项目盈利目标,房企必须清楚项目每个可售产品预计可带来的销售金额,制定每个可售产品合理的销售价格就显得尤其重要,而定价过程中一个非常重要的指标就是每个产品的可售单方,那么如何更科学、更准确地计算出来呢?

X企业在做完产品第一次分摊后,准确获取每个产品的真实建造成本,但在第一次分摊时,是没有考虑项目中的产品是否为公建产品,而项目中每个公建产品产生的建造成本必须按照合理的方式将其分摊到每个可售产品中去,才能够进一步准确计算出每个可售产品的可售单方,从而指导销售价格的制定,保障整个项目的利润。

X企业对项目产品进行了二次分摊,按照谁受益谁承担的原则,将每个公建产品的建造成本分摊到可售产品中去。X企业的做法如下:

1.预设公建产品成本分摊科目在制定科目模块的过程中,就已经考虑了产品二次分摊的需求,因此,X企的科目体系中,预先设置好一类科目为“公建产品成本分摊”,包括会所、停车场/伟、室外园林及设置等等,专门用于项目产品成本的第二次分摊

2.不按明细拆分,只将总额进行分摊

在获取项目第一次产品分摊的数据后,X企业将每一个公建产品的建造成本总额,按一定的比例分摊到每个可售产品中去。在产品的二次分摊中,不再按明细拆分,只需要将总额进行分摊即可。例如前文提到的游泳池,是属于整个项目中每个可售分期受益的,游泳池的总建造成本将会平摊到各个可售产品中去。同时,将公建产品对应科目的金额进行扣减,保证整个项目的动态成本是不变的。

通过对项目产品的第二次分摊,管理者在统计表格上查看每个项目分期时,既可以统计每个可售产品的可售成本,同时也可以清晰了解公建产品分摊过来的成本,如需要可售产品的真实建造成本也可以轻松获取(可售成本 - 被分摊成本)如图。

通过X1个分期原则、产品2次分摊的方式,我们看到了一种新的产品成本的管理模型,此种管理模式即简化了项目运营管理现场对项目产品成本的管理成本,同时也提高了项目中每个产品(公建及非公建)的建造成本与可售产品(非公建)的可售成本统计的准确性,真正做到成本的精细化管理。(作者:何科伟,来源:《明源地产研究》)