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写字楼盈利模式与投资分析

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2015-04-06 10:38:59
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导读:对于持有处置型的开发模式,写字楼运营管理能力是写字楼持有运营的核心竞争力,写字楼运营管理需建立写字楼运营管理团队和管理体系,负责写字楼定位、营销推广、客户租赁、客户管理、运营管理等业务内容。

全球写字楼租金最贵市场-明源地产研究网1

一、写字楼盈利模式

1、写字楼需求

写字楼需求-明源地产研究网

2、写字楼需求——投资者类型

写字楼投资者类型-明源地产研究网

3、写字楼开发运营模式

通过分析写字楼开发运营模式可总结,写字楼盈利在于较低成本获取土地或收购物业,取得较高经营型收入或处置型收入。

 

写字楼运营模式-明源地产研究网

4、写字楼运营管理

写字楼运营管理-明源地产研究网

写字楼区位——在经济出现波劢时,核心商务区写字楼下降幅度低于非核心商务区,经济恢复时增长幅度高于非核心商务区。

上海商务区写字楼租金指数-明源地产研究网

 

上海商务区写字楼售价指数-明源地产研究网

写字楼品质——写字楼品质通常可分为国际甲级、甲级、乙级写字楼,不同级别的写字楼主要区别在配套、物业硬件条件、物业服务方面等。写字楼品质越高,写字楼保值和增值的能力越强,等级越高的写字楼,租售价格指数涨幅越大。

香港写字楼租金指数-明源地产研究网

香港写字楼售价租金指数-明源地产研究网

写字楼运营管理能力——对于持有处置型的开发模式,写字楼运营管理能力是写字楼持有运营的核心竞争力,写字楼运营管理需建立写字楼运营管理团队和管理体系,负责写字楼定位、营销推广、客户租赁、客户管理、运营管理等业务内容。

 

写字楼运营管理能力-明源地产研究网

运营管理费用——写字楼运营管理成本(营业费用+管理费用)分布规律可得,一般写字楼刚入市运营管理成本比较高,后期随着写字楼逐步进入培育期、稳定运营期和成熟期后运营管理成本逐步下降。

写字楼运营管理费用-明源地产研究网

5、写字楼盈利模式

写字楼盈利模式-明源地产研究网

6、写字楼盈利案例研究

写字楼盈利案例研究-明源地产研究网

7、写字楼可持续盈利模式分析

写字楼可持续盈利模式分析-明源地产研究网


二、写字楼投资分析(以成熟项目收购为例)

1、项目背景

(1)项目区位

(2)项目技术参数

(3)项目现状

(4)转让方式及交易价格

(5)项目公司情况(资产及负债情况,股权收购为例)

(6)项目合作背景等等

2、项目收购背景依据

(1)城市写字楼市场发展情况

(2)项目区域写字楼市场发展情况

(3)项目区域发展规划等等

3、项目收购产品可行性

(1)产品配置方面

(2)写字楼经营方面

(3)未来处置方面

写字楼投资分析-明源地产研究网

4、项目收购市场可行性

(1)目标租户定位

(2)当前市场租金水平

(3)租金增长率等等

5、项目收购经济可行性

(1)测算基础假设

(2)租金假设

——结合当年签约有效租金确定测算每年的年度平均有效租金

(3)写字楼经营期间费用假设——管理费用、营业费用、财务费用(如果有贷款)

(4)写字楼投资测算(持有一定年限后处置)

——租金收入表、年度损益表、现金流量表

——IRR≥8%(投资标准)

(来源:百度文库)

 

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