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精装修这样施工,工期提前8个月,干得漂亮!

地产智库
2018-06-11 15:39:37
关键字:恒大 万科 利润 招标 移动质检 开发商 明源  
导读:在改善时代,精装修是一个基本的趋势。随着各省市全装修、精装修政策陆续出台落地,毛坯房可以说已经进入了退场倒计时。 虽说目前大部分开发商的住宅精装修率仍然很低,60%以上的房企精装修率在40%以下。 但是精装推广正在进入加速通道。以成都为例,2016年开盘的项目中,精装修项目占比仅为18%,2017年这一比例已经达到45%! 甚至有


在改善时代,精装修是一个基本的趋势。随着各省市全装修、精装修政策陆续出台落地,毛坯房可以说已经进入了退场倒计时。


虽说目前大部分开发商的住宅精装修率仍然很低,60%以上的房企精装修率在40%以下。但是精装推广正在进入加速通道。以成都为例,2016年开盘的项目中,精装修项目占比仅为18%,2017年这一比例已经达到45%!甚至有人预测2020年精装修比例将达到80%以上。

 

事实上,精装修在现在的市场环境之下,不仅仅是一种产品竞争力提升的手段,甚至成为了房企一个利润增长点。部分限价地区,精装修成为拓展利润的一种手段。而对于现房销售的项目,精装修施工做得好还能节省工期,助力快周转。



01


精装修三大尴尬

不赚钱、工期长、施工难


以前精装修对于房企来说是选修课,但是在现在的政策和行业竞争环境之下,房企做精装修已经成为必修课。

 

一是政策自上而下要求房企做精装修。从2016年开始,各地方政府纷纷出台政策,新建住宅最高要求100%精装交付。例如,上海要求自2017年1月1日起,外环线以内城区新建商品住宅实施全装修比例达到100%。四川、浙江、山东、河南也都有类似的文件出台。也就是说,以前你可以选,现在没得选。

 

二是竞争环境恶化,精装修显然更接近人们心中的“好房子”,也确实不得不做。随着大型房企的全国布局,除了品牌优势,标准化的产品和人性化精装修,对客户来说也都是必杀技。中小房企基本上面对的就是“赢家通吃”的局面,不突破精装修很难做到产品力的持续提升。

 

但是,虽然精装修不得不做,但对于很多房企来说,却面临三个很尴尬的现状。

 

1、做精装修不赚钱

 

艾佳生活CEO潘定国告诉明源君,同样是做精装修,大型房企能用装修来赚钱,精装单项毛利可以达到50-100%,但是对于中小房企而言,基本不赚钱。

 

新浪的数据也基本一致,2017年开发商实行精装修增收利润达到5亿元以上的有14.38%,1-5亿元占17.81%,1亿元以下的则接近七成。对于绝大部分房企来说,提升精装修的利润率还有很大的空间。

 

2、做精装修不能快周转

 

更值得注意的是,现在越来越多城市开始规定现房销售,加入精装修不仅资金成本升高,而且“开工-开盘”的时间将会大大延长,很难做到快周转。所以提升精装修施工工艺和施工管理,尽量缩短工期,也成为刻不容缓的事情。

 

3、做精装修容易招来投诉

 

精装修施工其实是比较难的,因为:1、精装修施工单位多,多种项目和工序交叉作业,对工序安排要求高,管控难度也大,很容易暴露质量问题。2、施工质量的感官要求高,施工的精细化程度相对严格。3、作为直接和客户的接触面,客户对成品的完好很在意。所以目前不管是小房企还是标杆房企,精装修都成了投诉的“重灾区”。

 

要做好精装修,不仅要控成本、抢工期,还要保质量,对施工的要求其实非常高。

 


02


穿插施工、新工艺、新管理

3管齐下有效缩短工期


目前大部分标杆房企,都通过精装修和主体工程的同步穿插施工,将精装修工程提前,大大减少了由于精装修带来的工期延长。同时装配式和新的施工工艺,能够做到缩短工期的同时实现品质提升。

 

穿插式施工就是通过施工前合理策划,把原来的工序打乱,做到可以并行施工,比如每层楼都有不同的团队在施工,相互独立又互不干扰,以达到提速提效的目的。

 

一般来说,主体工程完成封顶之后,精装修单位才进场施工,这样精装修项目需要在封顶后14.5个月才能交付。而提前穿插作业,精装施工单位在主体施工至2/3左右就进场随主体流水施工,可以在封顶后7个月就完成交付,节省7-8个月的工期!

  

某房企穿插施工的工期改善效果


但是要做到高效的穿插式施工,事实上管控是比较复杂的,需要详细的前期策划和统筹指挥,同时由于每一层楼实施的工序不同,需要的建材也不同,因此必须要做到严格的现场管控,否则会出现系统崩溃,要注意几个重点细节:

 

① 工序交接。每层楼安排工序尽量做到互不干扰,各工序在不同楼层之间流水施工,做到流出去就不流回来,实现彻底干净的作业面移交,避免返工和连锁返工。

② 组织固定。每道工序施工时间固定、人员固定,形成等循环流水施工。

③ 垂直交通。由于装修前置,增加了施工电梯的运输量,需根据施工计划合理安排垂直运输。由总包提供人、货梯担任垂直运输任务,统一协调各分包单位使用电梯运送材料的时间。

④ 楼层止水。由于结构工程和精装修同步,为了防止上下影响,楼层止水非常重要,楼板预留洞、地平水、室外雨水都要有针对性的防渗漏和排水措施。


 


事实上,通过穿插式施工,单一工序的作业时间其实是被延长了,但是由于施工期叠加,整体实现了提效。而且施工人数减少了,专人负责专门工序,熟练程度提高,工期缩短的同时,施工质量反而能够得到保证。

 

二、优化工艺,减少工序和质量风险,缩短工期,避免返工

 

精装修施工在工艺上的差别,也会明显影响施工工期。例如,同样是标杆房企的A和B ,仅在土建移交精装以及精装第一道工序,这一个环节上的工期差距就超过半个月!


这说明,通过改善优化工艺提升工期也能够起到明显的效果。通过对比标杆房企的施工工艺,几个方面能够提升效率。

 

1、免抹灰体系,减少湿作业

 

免抹灰工艺,简化了找平层施工工序,能够缩短工程总工期和减少劳动量,为装修工程节约时间,缩短工期。大幅减少渗漏、空鼓等质量隐患。前面的案例,A房企在一个施工环节能够节省半个月的工期,很大程度上就是得益于免抹灰工艺。

 

 

免抹灰体系,包括内贴复合XPS板保温、外墙全砼结构、内隔墙板体系、G9A实现100%免抹灰工艺,比传统施工工艺减少一道工序,在相同质量要求下工期更短,造价更低。

 

免抹灰工艺观感

 

2、铝膜板技术工艺

 

通过铝合金模板工厂化生产,精细到毫米级,降低对工人技能的依赖。而且针对标准层的施工速度很快,现场操作简易,完全是流水化作业,减少了人力投入和对工人技术的依赖。

 

采用这个新工艺后,不仅传统的抹灰工序可以取消,而且大大提高了工程进度。

铝膜板施工工艺

 

3、楼层截水系统

 

由于精装修提前穿插施工,和主体工程同步,因此,楼层止水非常关键。截水系统跟主体进度同步,通过该系统对施工用水和雨水进行封堵及引流,来实现穿插施工作业。

4、高精度地面

 

在结构板浇筑时,控制楼面水平度和平整度,免除装修二次砂浆找平,大幅减少砂和水泥的使用,节能环保,木地板可以在结构面直接安装。


 

三、改进发包方式,精装总承包模式,提高穿插施工效率,减少界面交接扯皮

 

由于精装修施工单位多,各个界面交接容易扯皮,统筹管理要求比较高。

 

目前一些标杆房企都在采取精装修总承包模式,由总包全过程负责,协调精装各分包单位的现场管理,这样做有几个好处:

 

① 合理安排工期计划,统筹管理项目的进场时间、作业时间、材料设备进场时间,做到严格控制工期进度。

② 减少界面交接的扯皮,避免施工工序和成品保护带来的损失。

③ 能够充分发挥装饰公司在精装修方面的管理优势,及时发现问题,避免返工,延误工期。

 


03


精装修施工控成本

一靠施工前置,二靠标准化


精装修的价格目前基本上跟房价挂钩,单独实现溢价比较难。而且调控之后,由于很多房企为了突破城市限价,绑定销售高价精装修,也让精装修价格成了监管的重点,很难实现大比例溢价。所以控成本就成了扩大利润空间的关键点。

 

但是,精装修控成本,要从设计、招标、到施工环节三个阶段入手。设计阶段通过定位和主材优化选择降低成本;招采阶段通过战略集中采购降低成本,其前提其实都是规模化和标准化。之前明源君也专门给大家分享过。

 

事实上,目前85%以上做精装修的房企都在这两个方面努力,设计和招采的重要性已经不需要强调。反而是工程当中,通过严格的标准化流程和定额标准来控成本,一直被忽略。

  


1、工程量清单招标采购,施工单位提前参与

 

工程量清单招标,就是发包方根据施工图计算工程量,承建商据成本与盈利要求报价,发包方评标,一开始就能确定项目总体造价。自2010年开始,万科便开始采用这种做法。

 

一方面,工程量清单招标因为能把主要成本悉数说清,有利于经营结果的预测和保障;另一方面,清单招标能在前期消除设计缺陷,避免施工中的变更,有利于提升项目品质。

 

①  清单招标强调专业交圈,联合审图,招标前期消除功能性缺陷;避免出现深化图和土建专业衔接不到位的问题。

②  清单招标强调方案前置,经效果性评判后出图,再进入招标阶段;避免部分甲指乙供材,边施工边确定方案,强调完成节点而忽视了整体效果。

③  清单招标强调甲供料的施工做法,需明确和深化图专业会审,可避免由于赶节点,而忽略细节施工品质。

 

2、标准化流程和施工工序

 

例如,恒大的施工工序原则严格按照:先上后下、先湿后干、先内后外、先粗后细、先制作后安装。


大墙面各工序间歇及工艺间歇要求标准

 

在标准化的流程和施工工艺的基础上,工程管理部门在施工过程中更便于进行成本控制。

① 在承包合同价款外,尽量减少所增工程费用;

② 全面履约,减少对方提出索赔的机会;

③ 核实工程量,审核工程结算。

 

3、成品保护要求更高

 

精装修施工存在多个公司、多种项目及工序交叉作业,其成品(特别是木制品)非常容易受损害,而且难以完全修复,很容易成为投诉热点。爱空间创始人陈炜告诉明源君,精装修交付之后,由于质量问题,返修带来的成本其实非常高。

 

据明源君了解,有的项目,仅精装修的后期维修成本基本上都达到总成本的10-20%,这一部分对开发商,就是煮熟的鸭子飞了。

 

现房销售后,市场对于精装房的要求会更高。也就是说,精装房能否做好成品保护,会直接影响交房。明源君之前也专门分享过精装房成品保护的干货,感兴趣可以回看《现房销售真的来了!你的精装房成品保护做到位了吗?》

 

小结


伴随精装修逐渐成为市场标配,这个部分对于房企产品力和品牌的作用会越来越重要。很多标杆房企,通过十余年的努力,已经建立起自己的护城河。对于还没有全面精装化的房企来说,快速建立一套自己的精装修标准体系,已经变成一场和时间赛跑,一定程度上决定了未来的竞争格局。


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