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绿城、旭辉、万科的工法样板管理竟做到这地步,真让同行嫉妒!

地产智库
2018-08-18 23:17:38
关键字:万科 绿城 开发商 地产生态链  
导读:高速运营的节奏下,质量问题更为严峻。 地产生态链随即将开启激烈的绞杀行动,优胜劣汰: 缺陷商品房终将寸步难行,唯有做好品质才能赢得市场口碑,促进企业的可持续良性发展。 对此,要想加强对施工工艺质量标准的把控,并尽可能减少不必要的返工成本,关键点就在于对施工过程的工法样板进行管理,以此来保证做好房屋的品质管


高速运营的节奏下,质量问题更为严峻。

 

地产生态链随即将开启激烈的绞杀行动,优胜劣汰:缺陷商品房终将寸步难行,唯有做好品质才能赢得市场口碑,促进企业的可持续良性发展。

 

对此,要想加强对施工工艺质量标准的把控,并尽可能减少不必要的返工成本,关键点就在于对施工过程的工法样板进行管理,以此来保证做好房屋的品质管控。


本期云链君就针对工法样板管理的3大要点,来跟大家一起分享交流:

 

◆ 样板引路都有哪些作业指引,以确保在施工过程通过样板规整各项工序?

◆ 为保证总体施工的规范与标准,工法展示区各样板设置都有哪些要求?

◆ 标杆房企都有哪些新工艺、新材料样板,来提高工作效率、节约成本与工期?


 

一、样板引路强执行,管控质量第一步

 

为保证项目进度的顺利开展,地产项目部一般会在总包开工后一个月内编制《样板引路执行计划》,开启样板管理的第一步。

 

而施工单位则需负责编制工程样板专项方案,包括施工工艺、节点构造、质量标准、注意事项等内容,并经施工单位技术负责人审批后进行报批,以此来确保样板内容切实达到施工工艺质量标准。

 

样板引路主要包括材料样板、工艺样板、功能性样板以及交付样板,并且都有严格的作业指引,如万科与旭辉,都有必做的规定动作:

 

1、样板交付时间 

毛坯交付样板:单体竣工验收前6个月完成,每个标段不得少于一套,套内所有工程达到毛坯交付标准。

 

精装修交付样板房:单体竣工验收前4个月完成,每个装修总包各类装修标准的交付样板房不得少于一套,套内所有工程达到精装修交付标准。

 

2、精装修施工样板房 

精装修施工开始前完成,每个装修总包不得少于一套,套内包含硬装各主要工序样板。

 

3、节点样板:

①在主体结构达到三层后开始施工,在大面积施工前完成,节点样板应覆盖主力户型;

②节点样板包括防开裂节点、防渗漏节点、安装节点1、安装节点2:

节点

样板要求

防开裂节点:

设置双线控制、标高控制、拉墙筋设置、顶砖工艺、砌体勾缝、配筋带或腰带、构造柱的砌筑节点;

防渗漏节点:

有表明反坎留设、门窗洞口及门垛留设之间相互节点关系的样板;

安装节点1:

有表明厨卫间、阳(露)台、外墙、管道留孔节点构造的样板,且符合防渗漏节点要求;

安装节点2:

样板有水电预留位(底盒或接驳口安装完成并标识功能)、空调孔、家具及厨柜(用油漆在墙上和地面按实际尺寸画出定位)与土建的相互关系。

 

4、室内工序样板:

第一、在节点标准层设置,与节点样板同期完成;

第二、室内工序样板包括内墙抹灰、外墙抹灰、门窗安装、保温板施工、外墙砖粘贴、外墙腻子涂料、室内地面找平、防水层、内墙砖粘贴、暗敷线管等:

 

(1) 内墙抹灰:

①基层处理、挂网符合抗裂要求;

②灰饼布置、方正控制、护角做法、标高控制、门窗洞口尺寸控制有清晰说明;

③分层工艺正确;水电出墙位(抹灰面)埋深控制措施有效;

④石材或瓷质踢脚线部位的抹灰层预留粘贴厚度。


(2) 外墙抹灰:

①基层处理、挂网等做法符合抗裂要求;

②门窗洞口标高及尺寸控制清晰有效;

③外墙砖与土建模数匹配,阴阳角收口方正顺直;④窗台泛水、滴水线、窗框收口符合节点要求。


(3) 门窗安装:

①平面位置控制、标高控制(门楣、窗台及门槛)措施清晰有效;

②窗框固定、框边塞缝、窗边防水符合节点要求。

 

(4)保温板:

① 选择在连接窗户和拐角的墙面上,体现窗户和拐角节点的要求和操作工序;

② 保温板排版:门窗洞口四角聚苯板及挤塑板不得拼接,应采用整块保温板切割而成,保温板接缝离开角部至少200mm。

③ 保温板粘贴:粘贴率大于50%。

 

(5) 外墙砖粘贴:

①外墙砖与土建模数匹配,阴阳角收口方正顺直;

②窗台泛水、滴水线、窗框收口符合节点要求;

③瓷砖与其它材质交接面的收口合理,观感佳。

 

(6) 外墙腻子涂料:

涂料与其它材质交接面的收口合理,观感佳。

 

作为工程质量事前控制的重要手段,样板引路在实施过程中,可及时发现存在的问题,并加以改进和优化。

 

而在样板施工前,承包单位技术人员和施工人员必须参加发包人组织的技术交底,并签名确认,以确保样板施工严格按照国家相关规范和实施。

 

 

二、集中展示区严抓流程,标准到位

 

在工程建造过程中,为在大面积施工前统一施工做法、细部处理、检验设计质量、选材型号、颜色、材质,发现施工、监理过程的难点、重点,工法样板集中展示区是重要的集中展示板块。

 

所以,在实际操作中,更要立足于实用,明确工序要点、确定施工工法及标准,按部就班来实行:

 

★工法样板集中展示区完成时间

1)主体工程以及同步的安装工程样板应在进场90 天内整体完成,且主要

工序施工前 10 天必须完成相关样板制作并验收通过。

2)安装工程样板应在相关分部工程开始前 30天整体完成。

3)装饰装修样板应在装饰工程开始前 30 天内整体完成

 

★工法样板集中展示区验收规定

①工法样板集中展示区完成或阶段性完成的确认,需要经过监理、业主验收。

②工法样板集中展示区验收应经过总包单位自检合格后,向监理、业主书面提出验收申请,经监理核准后联合验收。

③验收应按照实施方案内容严格执行。

④因工程进度需要,展示区部分样板需提前验收确认的,总包单位可书面提出申请,经监理核准后验收确认。

 

1、地基与基础(防水)样板要求 

1)应对桩基、底板、地下室、后浇带等部位的做法分别进行展示。

2)除结构要求外,地基与基础样板还应重点展示各分项防水做法。

3)地基与基础防水样板应明确防水工序工艺流程,并分层展示。对基层

处理、阴阳角处理、防水材料收口、附加层做法应重点展示。

 

2、结构工程样板要求 

1)结构工序样板应包括梁、板、柱、楼梯、及线条等。

2)结构工序样板应对钢筋连接、保护层控制、变截面处理、箍筋加密、受力筋间距控制等易发生质量通病的环节重点展示,并对绑扎、孔洞留设、预埋件布设等节点内容进行展示。

 

3、模板工程样板要求 

1)模板支撑体系应与专项方案一致,高支模样板应在方案论证后设置。

2)应设置基础底板和梁板后浇带独立支撑体系样板。

3)样板应展示梁、板、柱、楼梯等部位的支撑及加固方式.

4)样板应明确模板材质、木方、管材等材料;

5)样板交底卡应明确模板垂直度、截面尺寸等中间验收实测值标准。


4、砌筑工程样板要求 

1)砌筑工程样板所用材料及做法必须和实体一致,且符合地方性要求。

2)样板应展示砌筑工艺流程,明确砌体的质量控制标准和控制方法。

3)砌筑样板应与相关的线管、线槽、电线盒、二次结构一并展示。

4)砌筑工程中的防渗漏、防开裂节点须重点展示。

 

5、抹灰工程样板要求 

1)样板应明确抹灰工序工艺流程,并分层展示。

2)明确抹灰的质量控制标准和控制方法。

3)对不同材料交接、喷浆或甩浆等关键环节应重点展示。

4)墙体标高控制线、实测实量等标示应字体清晰、规格统一。

 

6、建筑保温及幕墙防火封堵工程样板要求

1)建筑保温工程样板应选择有代表性的节点,对外墙、屋面、外墙、幕

墙的重要节点进行分层展示。样板应重点展示易产生冷桥的节点做法。

2)幕墙保温节点样板必须与幕墙深化设计保持一致。

3)幕墙防火封堵应能展示节点做法细节剖面。

4)建筑保温及防火封堵样板所采用的材料必须与工程实际一致。

 

7、屋面及防水工程样板

1)屋面样板应展示以下内容:屋面防水及保温(严寒地区应包括隔汽层)、

排水沟及雨水排水、设备基础、风井及住宅排油烟井、变形缝处理、屋面

楼梯及栏杆、风机基础及安装、出屋面管道、避雷带、透气帽等。

2)涉及到保温、防水要求的样板,应与1.6.6 条、1.6.7 条结合设置。

3)各样板应与设计要求一致。


 

三、新工艺引入,进行实操性样板管理

除了通过工法样板管理在营造前期,就提前做样板与实验,及时发现隐患问题,举一反三,确保问题项的杜绝外,近年来随着科技与时代的进步,房屋建造更加精细化、智能化,有着更多与传统不同的新做法。

 

对此,开发商纷纷做起了新工艺与新工程,如绿城新技术引入:

 

1、地下室综合管线BIM技术的应用:

通过三维BIM技术的应用消除了各管线的碰撞点,在图纸设计阶段解决了90%的施工难点,避免了返工情况的发生,在一定程度上节约部分人工成本。

 

同时也保证了工程进度,管线施工周期由原本计划的3个月缩短到2个月。另外通过三维排布,有效的保证了车道上方净高2.6米、车位上方净高2.4米的要求。

 

2、燃气炉专用排烟烟道:

为防止燃气炉排气存在上下串气情况,同时防止废气返回至室内。经项目公司、设计院及设备厂家讨论评审后,在内天井设置燃气炉专用排烟道,做到有组织排气,避免上述情况的发生。

 

3、安防设备与景观结合:

将部分安防系统设备与景观结合,提前设计(尺寸、颜色等),厂家整体考虑生产,预留好穿线孔洞及加好配件。如上图:商业街监控与高杆灯结合。

 

4、设备阳台打样:

部分设备安装及检修较为困难,为此在地块主体尚未施工阶段,工程部就对设备阳台进行了1:1的打样。在样板房阶段对安装的实际情况进行复核,对不合理的地方在主体施工前进行调整。

 

5、地暖试运行实验

为了保证地暖运行的效果及测试地暖运行时石材、木地板的变化情况,工程部根据项目公司要求对样板房进行了地暖试运行工作。


运行期间,工程部每天都对地暖运行情况进行检查,发现地暖运行时能够达到设计温度,而且石材、木地板无明显变形。


6、工艺工法间

为了能更好的要客户了解绿城的工艺工法,在硬装完成的基础上,将绿城的工艺工法直接在样板房中体现,能让业主更好的了解绿城品质。


7、盒子间制度

在样板房营造前,对厨卫盒子间1:1打样,以检验橱柜功能配置的合理性、美观要求以及厨卫室内空间与幕墙、系统窗交接面的合理性等问题。


通过盒子间的打造发现了在设计评审中比较容易忽略的问题,并在后期样板房实施过程中得以解决。

 

▽▽▽

行业竞争越来越白热化,对于缺乏品质管控经验、运营管控较弱的房企来说,下阶段的可发展时间更短了,残酷的淘汰制已然在进行中,唯有从施工阶段开始便抓手管控,才能保证又快又好发展。



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