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三费指标强化费用管控

第47期《明源IT&地产》 姜皓天
2012-06-14 17:44:01
人物:    企业:
导读:对2011年上市房企报表进行粗略统计和简单计算,排名靠前的6家标杆房企的“三费”总额与销售额的比率均值在5.4%左右。其中,万科是4.6%,保利是3.2%,中海是2.84%,指标均低于平均值,在“三费”各项具体指标的控制方面各有优势,整体上优于行业平均水平。

随着宏观调控效果进一步显现,房价下跌明显,房企加强成本管理强练内功从而具备更强动力。对2011年上市房企报表进行粗略统计和简单计算,排名靠前的6家标杆房企的“三费”总额与销售额的比率均值在5.4%左右。其中,万科是4.6%,保利是3.2%,中海是2.84%,指标均低于平均值,在“三费”各项具体指标的控制方面各有优势,整体上优于行业平均水平。我们挑选出几个有代表性的公司进行分析,看看它们在“三费”指标控制方面有哪些借鉴意义。


2011年,随着企业扩张和销售业绩的上升,房企需要在销售费用上的支出做出相应增加,以支持销售业绩的达成。数据显示,万科仅在品牌宣传推广的费用就达到8.99亿元,同比增长了31.71%。亿城股份的销售费用同比增长了54.55%,主要为2011年在建在售项目增加、营销推广费用相应增加所致。在销售指标上控制较好的代表企业有中海。(表1)



        2011年,中海的销售费用与销售额的比率几乎是全行业最低,仅为0.76%。万科则为2.1%,几乎是中海地产的3倍。中海全年的销售费用为5.5亿元,而万科则为25.6亿元,仅销售费用支出,万科就高出中海地产约20亿元。事实上,万科的销售费用控制已属优秀,房地产行业销售费用/销售额大都在3%-5%区间,几个百分点,对于中海、万科这种规模企业,就是数十亿元的利润。

中海地产主要以自己组建的团队来进行销售,减少委托代理公司进行销售时造成的利润分割,营销费用比率远远低于同行;营销成本控制措施专业,建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制;完善营销成本管理的招标体系,控制广告制作的费用成本;降低媒体发布的折扣点,直接降低广告费用。


2011年,随着人力资源成本和物价上升,企业需要支付的人工工资和办公费用都在明显增加。在房企资金链普遍紧张的情况下,控制管理费用成为众多房企日常管理中重要的工作内容。从报表数据来看,保利、中海是管理费用控制效果较好的代表企业,把管理成本/销售额的指标都控制在1.5%以内,而同期其他企业的管理费用指标多在2%以上。(表2)



    报告期内,保利深入推进降本增效,继续保持良好的管理费用控制能力,将管理费用占营业收入的比例控制在1.6%的较低水平上,人工成本和和办公费用上涨带来的影响不大。保利一直实行严格的费用预算管理,逐年加大费用控制力度。保利2009年度的管理费用占营业收入比例是1.99%,2010年降低至1.60%。2011年,虽然这一指标没有再度下降,但是同期企业的经营收入和利润上升30%以上,表明同等管理费用下企业效益产出能力提高。

中海在管理费用上的节约节省是很有成效的。人均效益方面,在利润更多的情况下,中海地产开发业务员工仅为2400多人,而万科则达到5600多人。2008年金融危机时,中海曾在半年时间里把管理费用下浮20%,对各部门的定额交际应酬费用、差旅费、办公用品等支出进行压缩。


随着银行对房地产开发贷款的收紧,房企的融资成本日渐高企,大幅增加的财务费用成为企业更加沉重的负担。在一定程度上,财务费用特别是融资成本的多少,直接影响到企业利润的增减。财务费用控制效果较好的企业有万科和保利,它们把财务指标控制在0.5%及以下,而一般企业同一指标多在1%以上。(表3)


        2011年,万科的融资与结算业务由总部统一管理,修订了财务管理相关制度,明确了资金管理和结算要求,加强资金业务管理和控制,从而降低资金使用成本并保障资金安全。各一线公司银行账户开销户均需由投融资与营销管理部审批确认。所有非资本市场对外融资也由投融资与营销管理部统一安排,经各级负责人审批后方可进行。付款方面,公司主要经营付款由投融资与营销管理部统一结算。同时,投融资与营销管理部通过定期编制月度动态资金计划、年度资金计划以加强资金管理的计划性,并对一线公司的资金计划完成情况进行跟踪,及时调整资金安排。

2011年,保利无疑是国内房地产界扩张势头较猛的公司之一,其扩张依赖于背后银行的支持。其央企背景使保利既没有发大量成本较高的地产信托,也没有对外发高息债券,而主要以较低成本的银行信贷来进行扩张。正是由于获得了银行的强力支持,保利才能在其他房企为资金发愁时,依然可以不断拿地。保利年中报显示,其长期和短期贷款总额达到528.7亿元,比第二名万科高出了一倍多,是其他134家房企长期和短期借款总额的1/8。

2012年,房地产企业去库存的形势更为严峻,为了加快周转通畅销售,企业的各项费用支出势必将进一步增加,这为房企加强“三费”管理提供了更大的空间。而且,房价持续下跌也将更加严重地侵蚀企业利润收入,这也为企业精细化管理“三费”提供了更强动力。也许,以上部分标杆房企在“三费”管理上的态度和策略值得借鉴。

(以上部分统计数字来源于克尔瑞、搜房网、时代周报等机构或媒体)