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登上设计标准化的“四级阶梯”

地产研究院 姜皓天
2012-10-24 23:14:27
人物:    企业:
导读:第一级阶梯:展示区标准化——固化客户敏感点、客户场景体建筑类验路线和会所选址,铸造产品吸引力,实现卖得快。 第二级阶梯:单体标准化——户型和立面模块化快速复制,实现建得快。 第三级阶梯:部品材料标准化——对500种部品材料实现标准化定型,形成建筑类、装饰

   每一个地产黑马的成长都绕不开对产品标准化的跨越,每一个地产十强的背后都有一个坚实的产品标准化的进步阶梯。产品标准化对于企业扩张的作用功不可没。我们对单一产品线设计标准化晋级之路进行了梳理,提出“四级阶梯”式的优化步骤,从中寻找房企成长的脚步。

   当地产企业完成了全国多区域的土地储备,进入了高速发展时期,对成熟产品的复制需求日益紧迫,而复制之后的品质控制也成为了最大的暗礁。经过先期对多产品线的梳理和定型,以及进行成本配置优化之后,企业集团需要逐步进行各产品线标准化的四级阶梯战略。通过展示区标准化、单体标准化、部品部料标准化和专业技术标准化支撑快速扩张,控制成本,控制品质,力求保持企业的产品特色的条件下,依靠产品的不断改进升级去赢得客户,不断增强品牌力量,实现住宅专业开发水平和开发规模的快速提升。  


第一级阶梯:展示区标准化——三步固化铸造产品吸引力,实现卖得快

展示区的标准化相对容易取得进展和成果,也是最容易产生经济效益地方,所以也成为众多企业开始进行产品标准化的起点。地产企业进行展示区标准化的目的之一就是最大限度地快速把展示区的最佳景观呈现给顾客,增强其对楼盘品质的信心,打动其购买欲望,进而实现快速销售。以会所为核心的样板展示区的品质打造是体现企业开发理念和核心价值的关键所在,是实现快速开发的重要手段,更关系到销售兑现、品牌提升甚至项目的成败。

面对近数十个在快速开发模式下的项目,选择其中一两个项目作为样板标杆,不断将思路和做法贯彻到其它相类似项目中,通过项目间的互相学习,最终实现会所建筑、园林部品、装饰部品的品质统一,确保整个集团所有项目的产品吸引力的整体快速提升。

1 客户敏感点固化提升品质感知

通过合理的成本先导,对成功项目展示区的客户敏感点进行分析提炼,提出整个展示区在规划设计、会所单体设计、景观空间及景观建筑小品各方面的设计标准,提升客户对楼盘品质的感知效果。

以中高端高层住宅的展示区为例,核心区域要被固化为景观主轴端点与会所两翼连线形成的展示主景观区。为了形成最大的展示空间,给客户一种大气高端的景观感受,主景观区避免布置建筑物,主景观轴长度下限、主入口宽度下限和会所前广场景深下限都需要进行固化,从而实现最为气派的展示效果。

因为水池和水景能够充分提升客户对楼盘的品质感知,所以大面积泳池要成为主要景观元素,对面积、流线、材料、工艺、循环设备做标准化的要求,提高铺砖和池底花纹的设计标准,强调对泳池景观的多方位体验。

2、客户场景体验路线固化快速引爆客户认可度

为了把最美的景观串联起来集中展示,发挥出美感聚集效力,快速引爆客户对产品的认可和满意度。在客户场景体验路线固化过程中,集团设计人员要深入现场,同营销、成本、采购、工程管理和现场项目管理的有效互动,共同实现景观线路的紧凑感和丰富层次。

以中高端高层住宅的展示区为例,地产企业需要提炼出必备元素,通常以下内容必不可少,水景广场、会所、自然水体、室外泳池、人行主轴、景观塔和景观桥。客户场景体验路线也要固化成一个经过会所后景区所有景观点的环通、流畅的营销道路,从而实现最美景观的集中展示,催生客户由衷的认同和购买意向。

在竖向设计方面也需进行标准固化,通过合理利用会所与基地的高差,营造丰富的景观层次。会所后景观亭通常为制高点,会所前广场及会所后泳池为中间层次,主入口轴线为最低层次。保持合理的最大落差,从而保证了跌宕起伏的景观展示效果,打造最佳的客户场景体验感受,快速引爆客户购买冲动。

3、会所选址固化为开盘储客争取时间

会所是房地产营销的核心道具和先决条件之一。地产企业可把会所核心位置固化在规划用地的一角或者一边,可保证规划调整时展示区影响最小,实现及时完工,为前期营销和开盘蓄客赢得时间。对客户非常敏感的会所装饰豪华程度要进行强化,设置合适的标准。对客户并不是十分敏感会所的面积要进行适度限定,从而控制成本。

第二级阶梯:单体标准化——户型和立面模块化快速复制,实现建得快

在实现展示区域的营销导向标准化之后,地产企业需要开始进一步尝试对建筑单体的设计标准化,工作难度更大也更为复杂。单体设计缺乏统一标准,产品设计和施工往往存在质量参差不齐的问题,影响企业产品线的整体质量和品牌口碑,更是企业快速扩张的绊脚石。

对于开发量占到占主导地位的高层住宅产品,通过建立模块化的立面和户型库,在快速开发中不断套用,通常会显现出巨大的效率价值,为项目从拿地到开盘的时限提供了保障。从户型、立面、批量精装、公共部分装修的局部复制到建筑独栋全套施工图的直接套用的建筑单体复制,并通过项目总监的协调归纳,将模块操作过程中遇到的问题和经验在同类项目中推广,在各项目间形成有效互动,充分发挥项目总监制度下的项目经验共享。

1、户型模块化固化内在结构,便于快速套用

对公司高度认可的户型中选取最大量使用的户型,形成多个户型产品模块,以供选配。对于各模块的户型、立面、使用材料、设计思路要进行详细规定,集团全程控制方案设计、施工图设计及现场施工、材料定版定样,在保证质量的前提下,快速推广复制。目前,多数前三十强企业已经完成了数十个标准户型的设计库,通过在快速开发类项目上的运用,实现了在短时间内设计的有效控制,提高了设计速度,节约了时间,支持公司在全国范围内快速扩张。

2、立面模块化实现外在品质的快速提升和复制

在模块对应项目施工过程中,集团设计人员深入现场,对其立面材质和细部精细推敲,对高层裙楼排砖设计、立面窗型、核心筒处理方式等装饰设计进行标准化,要做到从外到内材料搭配、细节处理、公共区装修细节设计到位且成本合理,形成品质最优、成本合理的模块标杆,供其他区域公司学习,降低风险和沟通成本,从而实现企业产品外在品质整体快速提高。

第三级阶梯:部品部料标准化——三大部品材料库有效支撑战略采购,实现成本低

企业产品卖得快、建得快能够帮助实现规模快速扩张的经营目标,但是只有建设成本低,才能获得更大的利润空间取得规模化的效益优势。所以,仅仅关注建筑的平面、立面等基础设计因素是不够的,还需重视建筑部品材料的标准化,支持战略采购,降低材料成本。

1、部品部料标准化,支撑战略采购

部品材料标准化是产品标准化的操作要点,也是整个产品标准化的更为基础的工作。它的标准化程度直接影响项目成本、施工工艺和供应商等一系列的标准化。房企需要通过部品材料库的标准化建设,对数百甚至上千种量大价高的部品(比如铝合金门窗、入户门、外墙材料、强弱电设备、园林部品等)实现标准化,将集团的各种建材、部品进行全面梳理,协助采购系统完成部品部料的战略采购,大幅降低成本。

2、减少二次设计,提高采购效率

通过细致的标准化部品审图,杜绝栏杆、百叶等二次设计,有效提高设计和采购效率。并逐渐将立面材料、公共区域装饰材料逐步实现标准化,实现战采,形成规模化的成本优势。

第四级阶梯:技术实施标准化——通用标准库杜绝产品缺陷,严把质量关

为了进一步控制产品质量深挖成本潜力,提升更加实用的产品使用体验赢得客户口碑,房企需要对专业技术实施进行标准化,形成建筑类通用标准、装饰类通用标准和园林类通用标准三大标准化库,严把质量关。

1、通过严控缺陷率,保证产品质量底线,反逼专业技术标准提升

通过客服反馈的产品缺陷对所有项目审图总结进行整理,完成各专业技术措施,为控制图纸质量方面提供有力支持。房地产项目从拿地到交房虽然周期不同,但施工工艺在很多方面是可以标准化的,这对加快产品建造、保证产品质量有直接支撑作用。例如在建筑类通用标准库中,对裙楼商铺、首层入户门廊和外立面门窗设计规定通用设计标准。标准配置除了规定适用项目、使用材料外,开间尺度、层高、门廊总高度等技术指标,甚至还标明了详细的施工说明要求使墙砖缝隙更加严整而减少脱落,从而保证产品的使用质量。

2、审图组梳理关键部位技术标准,着重提升使用中的客户敏感点品质

部分标杆企业还成立审图与质检小组,根据产品在使用过程中的客户敏感点分析,将项目各细分类项在方案交底、施工图审查、材料定样、开盘前期、主体落架等多个时间点进行控制检查,严把质量关。并建立项目品质档案,梳理公司技术标准,沉淀企业经验,

总结:

产品标准化的“四级阶梯”是一个由宏观到微观、由容易到艰难的逐渐深化过程,支撑的企业经营能力也是一个由卖得快到建得快、由成本低到质量高的逐渐提升过程,对应的客户关系也是一个由客户体验到客户选择、由客户购买到客户使用的逐级递进过程。四级阶梯之后,X企业产品标准化建设登上了新的高度,产品开发也实现了从规范化到专业化的实力飞跃。