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三四线城市,进还是出?

《世联地产》 安卓
2013-04-01 19:55:41
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导读:在过去的几年里,随着一线城市竞争加剧、调控频繁,越来越多的房地产商或主动或被动地开展了新的战略部署——“到三四线城市去”。

随着我国城市化进程的不断深入,三四线城市实力大幅提升。研究表明,不论是经济规模、城市建设程度,还是居民生活水平方面,三四线城市各项指标在近几年均保持高速增长,这些指标均与房地产市场存在明显的正相关关系。

  根据波士顿咨询公司的调查,未来10年,中国中产阶级及富裕消费者群体将新增2.7亿消费者,这与目前美国同类消费者的数量相当。消费者支出能力的地域分布也在发生巨大的变化,居住在较小城市的大量消费者将首次进入中产阶级及富裕消费者群体行列。到2020年,中国的中产阶级及富裕消费者数量将增加3倍左右,从1.5亿增长到4亿以上,其中三分之二将居住在小城市。

  人均可支配收入的提升,使人们购房和投资的能力也随之增加。城市化程度的提高和城镇人口规模持续增加,也将刺激三四线城市居民的住房需求,商品房住宅需求增速将呈逐年递增态势。在过去的几年里,随着一线城市竞争加剧、调控频繁,越来越多的房地产商或主动或被动地开展了新的战略部署——“到三四线城市去”。

低成本与“灰色风险”并存

    三四线城市还属于欠发达地区,城市土地价格相对较低,当地的大型房地产企业不多,但是市场需求却相当旺盛。尽管三四线城市商品房价格不高,但与一线城市相比,其地价等成本要低得多,而且相关审批、开发程序也相对宽松、简单。综合算下来,利润还是可观的。 而且,当地开发商实力有限,眼界也不够开阔,对运作大型的、高品质的住宅小区还欠缺经验和实力。当地政府非常希望吸引外来的品牌开发商,通过引入先进理念和成功经验,拉动当地房地产行业的发展,因此土地、税收等优惠政策很多。

  对于房企来说,三四线城市也存在着不遵守游戏规则、政府工作效率低下和“换届风险”等问题。比如土地市场环境不规范,人情关系钱权交易比较严重,更有地方保护主义特色。本地开发商和外来大鳄可以轻松拿到核心地段的低价土地,而外来普通开发商则只能从招拍挂市场取得土地,土地获取上先天不足;政府某些职能部门不注重市场监管和服务,甚至不作为,很多规章制度都有缺失,这些都增大了外来企业投资的“灰色”风险。

  另外,在三四线城市的城市化过程中,每届政府的更替会对房产政策的连续性造成一定的影响,让一些外来房产投资商损失巨大,尤其对于旧城改造项目来说几乎不可避免。有的开发商对征地与拆迁工作没有足够的重视,以致遇到困难后措手不及,陷入遥遥无期的说服动员工作中,贻误了预定工期。此外,三四线城市的产业链条不完善,导致企业在外包的一些环节出现新问题。

名企撤出说明了什么

  2012年下半年开始,一线城市成交回暖,潜在的刚性需求被激发起来,库存消化的速度又有所加快。与此同时,三四线城市“天量”库存的消息却屡见报端。在很多三四线城市,虽然成交数据没有以前那么难看,但也说不上有多好。这些城市主要的住宅购买力大部分都是来自于周边大城市,而一线楼市的回暖可以说是分流了这些地方的人气。三四线城市房地产市场有没有泡沫,是继续进入还是及时撤出,都是值得深思的问题。

  据媒体报道,2012年6月28日,花样年公司与国际酒店业巨头喜达屋集团签订战略联盟备忘录,正式宣告双方将在酒店开发、建设和管理领域建立长期友好合作关系。这一转型的背后同时隐藏着花样年的区域战略布局调整:将在东莞、惠州、无锡等城市进行业务收缩,并最终从三四线城市撤离。花样年总裁潘军表示,三四线城市大多缺乏产业支撑,而且人口不断向大城市迁移,缺乏核心竞争力,从产业布局、人口增长和服务资源等角度看,中国三四线城市的房地产市场发展不大,未来花样年的战略重点会转向核心城市。

  2012年11月,恒大董事局主席许家印在接受媒体采访时坦言,受调控政策影响,三四线城市营运环境困难,所以集团不得不改变策略,转战二线城市。据了解,前两年大力“下沉”发展的恒大今年以来明显受到了三四线城市客观容量的影响,销售在原来基础上无法继续大幅攀升。针对恒大重新转战二线城市的原因,业界说法不一。有人说其根本出发点就是提升价格和改善负债,也有人认为虽然恒大表态将改变策略,但其土地储备绝大多数位于三四线城市,不可能将这些土地置之不理,按照恒大以往的开发速度,这些地方的土地应该很快就会有项目入市。大多数分析也认为,重回二线策略这对恒大未来的影响将会十分明显,毕竟对于一向以高周转、快开发作为发展优势的恒大来说,回到今年市场表现旺盛的二线城市的一个重要目的,就是为了填补在三四线城市丢失的毛利润。 

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