当前位置:地产研究首页 > 要闻 > 行业资讯 > 正文

商业地产业务解决方案五大案例

明源地产研究院 姜皓天
2013-05-23 01:36:00
人物:    企业:
导读:明源商业地产ERP为城市综合体、购物中心、写字楼、酒店公寓、专业市场和商业街等各类产品项目提供全面业务解决方案,标杆用户都是各自产品领域领先的商业地产企业。部分重点客户中,以下几家颇有特色。龙湖商业公司是住宅与商业地产双轮驱动的典范;合景泰富是进军商业地产的

购物中心类:龙湖商业

商业与住宅双轮驱动的典范

公司简介
   龙湖的志向是在未来10—15年,商业项目要做到收入超过100亿,利润占集团整体利润由目前的5%提升到30%,稳步推进商业战略。——龙湖地产主席吴亚军

    2012年,龙湖天街系商业综合体的销售贡献总额已达到130亿元,成为龙湖销售业绩的核心贡献者之一。素以“别墅专家”著称的龙湖地产已开业运营11个商业项目,商业运营面积合计超过72万平方米。借助天街系的崛起,龙湖完成住宅、商业、物业管理三大块业务的资源整合,成为国内商业地产的潜在龙头之一。

1.国内最赚钱的商业地产公司

龙湖北城天街项目出租率高达99.3%,处于中国商业地产最高水平,收益率也与香港尖沙咀的顶尖商场相当,是同业眼中“每个平方米都能拧出人民币”的商业价值标杆。龙湖地产所运营的商场的毛利率达到了81%,已接近甚至高于新鸿基地产、恒隆集团等香港顶尖商业地产开发商的盈利水平。龙湖被诸多商业品牌誉为 “国内最赚钱的商业地产公司”。

2.狂飙突进的快速发展

2012年,龙湖重庆三大商业项目开业,总面积达到24万㎡,超过前10年总和。同时,龙湖在全国打造19个天街综合体,完成环渤海、长三角、华南、西南四大片区的商业布局。到2015年,龙湖将有10—15个购物中心开业。

商业管理背景

在北城天街之后,龙湖在重庆又开发了3个商业地产项目,并于2010年将公司商业地产的版图扩张至成都、北京等地。此外,龙湖还在杭州、无锡、上海也都布下了商业地产的棋子,其谋划全国的战略意图彰显无遗。但是,激烈竞争之下,商业地产“神话”能否被成功复制,成为龙湖商业地产团队所面临的首要问题。

1.组织:成立商业地产部推进商业战略

2010年,为迎合龙湖商业地产进军全国的发展步伐,龙湖正式成立的商业地产部,设置招商、研策、运营、技术、品牌推广、酒店等多个业务中心,专门负责龙湖旗下商业项目的发展运营。

2.信息化:建立商业管理信息系统 提升效率及规范化

2009年,龙湖开始准备引进商业管理系统,2011年10月正式立项启动,通过招标评选引进明源商业ERP系统,打造龙湖集团商业一体化管理系统。

龙湖集团因提升商业租赁管理水平需要,筹建商业管理信息系统,旨在实现从商业开业前的业态落位和租金规划开始到招商洽谈、合同及变更管理、收款管理等商业租赁的全过程管理,从而提升商业租赁管理的效率、标准化及规范化,为集团商业管理体系在全国各项目快速复制打下坚实基础。

3.业务:启动“金苹果计划”  三驾马车平衡联动

2013年,龙湖率先在国内推出为销售型商业物业客户提供持续服务的 “金苹果计划”,通过专业平台和职业招商全方位整合地产、商业、物业三大业务板块,提供“月嫂”服务,缩短收益的“婴儿期”。龙湖可以快速实现商业综合体“B+C”(大型综合体+中小商户)的“共振”发展。对于中国的商业地产而言,龙湖的金苹果计划或是一次划时代的模式创新。

商业
ERP系统亮点

一、高层视角:

1.可视化指标比较实用,通过推送机制能够直观、快速获取所关注的指标。

2.合同账单自动产生,避免合同执行与合同约定的脱节。

3.预算的管控体系得到加强,为实现项目收益最大化提供了保证。

4.审批管理满足龙湖矩阵式组织审批流程。例如,主力店租赁系统后台定义有一条标准流程,员工发起合同审批可找到对应的项目成员会签,然后是地区商业职能审核,最后到集团审批。

二、中层视角:

1、预算编制过程规范化,预算来源清晰可追溯,保证了预算的准确性与严肃性。

2、招商全过程纳入控制,对关键节点进行把控,确保了招商进度。

3、建立集中管控的品牌、租户资源库,确保了运营经验的沉淀。

三、基层视角:

1、租赁状态与异常可以通过桌面推送的商铺出租状态图形快速获取。

2、品牌、租户资源库的建立,提高了招商洽谈的工作效率。
3、租单自动生成并计算,有效减轻工作量。




                                                                              购物中心类:合景泰富  
进军商业地产的转型新星


公司简介

    有序地扩大如写字楼、酒店及高级购物中心等长期持有商业地产的实有比例,以平衡盈利组合,分散投资风险,确保恒稳发展。——2012中报
    合景泰富地产控股有限公司(香港联合交易所上市编号:1813),是国内领先的大型房地产开发商。自1995年创立以来,合景泰富地产就矢志不渝地执着于高品质物业的开发。至今,合景泰富地产已创建了众多让市场惊艳的产品项目,包括超甲级写字楼国际金融广场(IFP)、CBD豪宅誉峰、南中国山水领墅天湖峰境等,即将推出的酒店有广州W酒店、花都喜来登度假酒店、福朋喜来登商务酒店。2007年,在战略目标和核心竞争力的指导下,合景泰富在致力于打造高端住宅项目的同时,进一步开拓商业市场,打造更多形态的商业物业,并进一步在各地打造CBD高端商住综合体及大型新城市综合体(HOPSCA) 等复合形态的精品项目。

管理背景

2012年开始,合景泰富计划在广州、苏州、成都、上海及北京等多个城市及海南省发展其他九家高级酒店及七个高级购物中心。

合景泰富做大型购物中心的头一年就做信息化,站在巨人的肩膀上获得比较快加速度。在构建信息化的同时,在做业务管理咨询,团队搭建和信息流程的搭建能够有效融合匹配,推动集团管控和多项目的快速铺开。

从经营角度来说,希望商业地产能像集团做高端住宅、酒店一样出色。在运作方面,希望从设计、定位、施工到运营,产品在国内可以做到国内商业地产领先水平。在招商方面,在商铺产品的结构和租金回报方面,打造商业地产品牌。

商业
ERP系统亮点

1. 审批与决策的有效管控

设计方案、室内精装概要方案、业态规划、主力店的招商等关键环节的审批与决策通过系统得到有效的管控。

2. KPI指标监控更及时

通过关注出租率、租金回报率、经营业绩等指标,直观、及时地掌握商业健康状态。

3. 经营风险及时监控

有效防止批准的租金与执行的租金存在脱轨现象;及时监控到准时交租率、欠租及催缴情况;合同到期提醒;确保支出严格按照授权和预算进行。

4.商业经营情况监控到位
   
关注商家经营情况、营业额抽成,作为分成以及后续第二份合约、租户结构调整的依据。
                                                                                   



                                                                      写字楼类:SOHO中国
                                              最大的甲级写字楼开发商
     
公司介绍
     2013年是SOHO中国转型的关键年,预计到2015年SOHO中国物业将全部转为持有。——SOHO中国行政总裁张欣
     SOHO中国是中国最大的甲级写字楼开发商。因其地标性的建筑设计、强大的销售盈利记录而享誉海内外。作为中国盈利能力最强、经验最丰富的行业领袖之一,公司专注于京沪两地黄金地段甲级写字楼的开发、租赁、物业管理与投资。

1.业绩大增

2012年营业额达到153亿元,同比大幅增长169%。预计,3年后租金收入将成为公司盈利的主要来源,5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元人民币,而销售收入将逐渐成为辅助收入。

2.租金上涨70%

SOHO主要办公楼租金18个月中的上涨幅度超过了70%,成本回报率超过14%,
管理背景

2012年,SOHO中国告别以往的散售模式,从“开发-销售”转向“开发-持有”,未来将在北京和上海繁华地段持有最有价值的甲级写字楼和商业物业150万平米,将成为上海外滩最大的业主。

1.盈利模式:转向“开发-持有”

SOHO认为,为公司的长远发展奠定坚实的基础,“开发-持有”模式产生的租金收入比“开发-销售”产生的销售收入更为稳定,可预见性更强。

三年前,SOHO成立了自己的物业管理公司,接管了SOHO绝大部分物业,办公楼长期处于满租状态,租金收入增速超过了市场平均水平。

截至2012年底,SOHO中国的整体业务中,散售部分占25%,持有部分占75%。

2.业务:收支双线业务都上网

2012年,SOHO把所有销售和出租的信息都放在互联网上,线上明码标价,线下无一分钱的优惠和折扣,真正做到了对所有客户公开、透明、公正,从根本上改变了房地产行业多少年来价格不透明的潜规则。同时,SOHO将所有采购、招投标信息都放在网上,吸引了大批正直的有实力的厂家参加,采购产品品质在上升,成本在下降。

3.信息化:搭建租务平台

SOHO中国随着租务业务的不断发展,急需搭建一个租务平台来解决基础数据管理、业务流程管理和决策数据输出管理,改变佣金计算发放、费用补偿管理、财务维护等业务的线下人工流转的局限。
  
商业ERP系统亮点

系统解决基础数据管理、业务流程管理,保障企业业务数据真实性、合理性、及时性,为企业决策者决策提供支持。

1.租赁业务信息化

改变以往手工管理的模式,规范、统一了SOHO中国的租赁业务管理流程,实现租赁业务信息化、流程化和规范化管理。管理系统对业务部门间的工作平台、协作平台流程固化,实现过程信息、结果信息充分共享,促进业务“提速增效”。

2.业务流程全过程管控

租赁核心部门在租赁事前、事中控制方面的功能得到最大发挥。部门协同模式的引入,实现租赁核算与租赁控制过程管理。

3.业务部门深度融合

通过租金管理、佣金管理、费用管理,把租务市场部、物业管理部和财务部相关业务环节全部打通,让租赁业务相关的所有部门都深度融入到租赁信息化运作体系中。大量珍贵的租赁管理经验和数据也随着日常工作的正常进行自动沉淀到租赁系统中,成为企业的宝贵财富。相关部门都比较深入地参与到租赁信息化的工作中,为逐步实现业务的全面预算管理奠定了良好的基础。

4.决策数据及时传递

租赁数据规范及时地进入系统,到达公司领导层及各部门的决策平台数据实时、共享。

专业市场类   华南城 
                  中国大型综合商贸物流中心的领航者

公司简介
    本集团一直致力策划推广独特的“一体两翼”商业模式(主体业务为建立大型综合商贸物流及商品交易中心,两翼为配套商业设施及住宅物业),使所涵盖的五项配套服务全面配合其开发及经营商品交易中心的核心业务。——2012年报
   华南城控股有限公司2002年5月在香港注册成立(股份代号:1668HK),是中国规划、建设、运营大型综合商贸物流中心的领航者,致力于开发建设集多个产业门类为一体的现代综合商贸物流基地和制造业高端集成服务平台。

华南城业务遍布中国,迄今开发建设并运营深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥等项目,规划总建筑面积约5446万平方米,集十二大产业门类为一体的工业原料及商品交易中心、现代化综合商贸物流基地和制造业高端集成服务平台。

华南城运营项目涵盖了奥特莱斯、shopping mall、五星级酒店、住宅商业等业态,结合专业市场、仓储物流配送、电子商务平台、会议展览,生活配套,为一座容纳几十万人生活、工作、经商、消费所需提供吃、穿、住、行、玩、购、商的服务。

管理背景

 

2012年,华南城的“专业市场+展会活动+电子商务”营运模式升级为七大核心业务,即综合性专业批发市场、仓储物流配送、综合商业配套、电子商务平台、会议展览、生活配套及综合物业管理。

华南城业务体系共由六部分组成:

1、现代综合商贸物流(专业批发市场,一站式仓储、物流、配送);

2、与实体市场紧密结合,线上线下同步贸易的电子商务交易平台;

3、国际化会议展览运营(每一座华南城都有一至多个国家级品牌展会,如中国工业博览会、中国-东盟轻工博览会、中国港台商品交易会、中国网商网货交易会等);

4、完善的商务及生活配套设施(星级酒店、餐饮、娱乐、休闲观光、住宅等);

5、物业管理服务;

6、零售商业购物广场(打造中国最大的奥特莱斯);
   
商业系统亮点

1.卓越的ERP战略执行系统。

流程清晰、权责明确、高效协同,提高精细化管理水平。

2.创新管理模式,实现资源整合、信息共享。

客户跟进:系统管理客户资料,实现对销售线索、机会、客户交互明细进行管理。

认购:系统管理认购业务,实现销售选房、认购书的签订、换退房、价格变更、更名等特殊业务的系统处理及相关单据票据的打印。

签约:系统管理签约业务,实现认购书的签订、换退房、价格变更、更名等特殊业务的系统处理。

售后服务:系统管理售后业务进程,如按揭办理、入伙、产权、面积补差。

商业街类:华联星光大道 
                                                         

                                                  30万平米一站式主题商街

公司简介
   
    华联发展集团先后在深圳、上海、杭州等地开发建设了华联大厦、华联?城市山林花园、上海新华世纪园、中国(杭州)星光大道、UDC时代大厦、UDC钱塘会馆和全景天地(万豪酒店)等多个大型房地产项目,致力于走具有华联特色的城市综合体开发运营之路。

杭州华联置业开发的“星光大道”综合体项目是经中共中央宣传部批准,中国电影家协会和杭州市人民政府共同命名的内地首条文化艺术星光大道,是杭州目前规模最大的综合性商业街之一,已经树立起良好的市场形象。
  
商业管理背景

杭州星光大道是30万平米一站式国际化体验型主题商街,将商业与文化艺术相结合,打造美国好莱坞“星光大道”和香港“星光大道”的杭州版。这是中国内地首个星光大道,将作为中国文化、艺术作品的发布、展示、交易的场所,并开展各类文化交流活动,真正打造成杭州一个全新的文化产业旅游景点。

星光大道商业步行街项目位于滨江区核心区域,坐拥企业集团总部区和蓬勃发展的新兴居住区,为杭州目前规模最大、独树一帜的综合性商业街之一。星光大道定位为“一站式国际化体验型主题商街”,集购物、美食、娱乐、休闲、居住、商务、旅游、运动八大功能。项目占地面积5万多平方米,总建筑面积约30万平方米,南北全长千米,涵盖商业、星光国际公馆和星光凯旋门酒店。
   
商业
ERP应用特色

1.精细化的客户跟进过程管理

从接触客户开始直到最终客户成交,借助租赁系统记录和管控每一次与客户的跟进、洽谈以及对客户的报价,真正实现对租赁全过程的精细化管理。

2.持续进行客户经营和深度开发

在租客的日常经营过程中,招商部门借助租赁系统记录租客的诚信情况,以便未来继续与该客户持续合作提供参考。同时,日常经营活动中的定期回访,可以不断了解客户需求,形成新的线索,并有针对性的推荐相应的物业产品,形成强有力的差异化营销,不断挖掘老客户价值。