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打造优秀房企的铁人三项

明源地产研究院 数据研究小组
2013-06-19 19:56:46
人物:    企业:
导读: 打铁还须身板硬。标杆地产企业在复杂多变的外部形势下,坚持修炼内功,优化布局、匹配市场需求,通过业绩保障、生产保障和土地保障达到敏捷、高效的产销平衡,同时管控暗流汹涌的风险,实现较快的规模和利润增长。明源地产研究院洞察2012年报,为您揭示标杆房企苦练内功的

不同于常见的房企年报分析,明源地产研究院更加专注于对运营管理实践的研究。我们分析了优秀房企盈利能力、运营能力、偿债能力的三项内功,通过对标杆地产企业的经营与管理指标的观察,帮助其他中小房企发现行业运营管理的趋势和方向,洞察行业优秀企业背后的管理实践,进而积极谋求自身经营的敏捷高效、增速提效,加快增长模式的根本性转变,以应对当前复杂多变的行业环境。
    我们从上市房企中选择行业龙头和区域标杆共36家房企,聚焦于运营管理领域,基于规模成长、盈利能力、运营效率、债务风险和现金流量等五个维度,选取了总计81个指标进行分析,基于对行业的理解,其中调整和创新了10个核心指标。

一、规模增长因素综述
    龙头企业利用其资金优势,并通过“以价换量”的销售策略实施,业绩大幅度提升。销售额排名前十的房企占全国商品房销售总额由11%增长到13%,说明行业集中度越来越高。从年报公布数据来看,房企销售额和营业收入普遍都实现了增长。如表1所示。

表1 部分房企2012年业绩表现

                                    数据来源:2012年上市房企年报

从表1中可以看到,销售额最高的依旧是万科,为1412亿元,其营业收入为1031亿元,是唯一营业收入上千亿企业;保利销售额也迈入千亿,达到1017亿元,营业收入达690亿元。从增长比例来看,万科、保利营业收入同比增长约为45%,融创增长最高,为97%,而与此同时恒大仅增长5.5%。

值得注意的是,部份优秀房企表现略低于期望值,这与其战略选择密切相关。例如,龙湖销售与营业收入同比增长率相对较低,核心在于其大力推动的商业地产战略。

通过分析发现业绩增长的企业具有三个共同特点:

(1)区域布局更加合理。从整体市场来看,一二线城市远好于三四线城市。保利由于一直坚持布局一二线城市,营业收入实现同比增长46.5%。而恒大由于主要布局于三四线城市,业绩增长缓慢,且主要还是通过降价促销实现,利润空间极大压缩。

(2)产品定位及结构符合市场需求。由于政策微调支持首置首改合理需求,致使刚需和改善型产品备受青睐。万科和保利在产品方面都坚持中小户型,销售住宅面积为144平米以下的占比都在90%以上,很好地支撑了其业绩增长;世茂则主动实施产品变革,年内将原有在售的40多个项目中的30多个进行了产品结构修改,增加中小户型比例。

(3)主动促销,坚持去化。在高库存压力下,去库存成为企业保证业绩的重要策略。融创营业收入同比增长96.6%,得益于其在高周转和高端精品战略下的快速销售。招商通过全面提速提效,全员营销,坚持提高产品去化速度的经营策略,实现营业收入同比增长67%。

二、盈利能力:整体利润率下行,标杆房企各有应对

1.标杆企业间盈利能力差异明显

行业龙头企业净利润、同比增长比例以及营业净利率,如表2所示。

表2 龙头房企净利润、同比增长比例及营业净利率

                                                                         数据来源:2012年上市房企年报

 

从净利润绝对值看,中海最高,但其营业收入仅约为万科的一半,说明其盈利能力要高于万科。从营业净利率可以看出,中海营业净利率为29%,万科仅为12%。分析发现中海实现高盈利与以下几个因素密不可分:一是有效控制土地成本,坚持发掘优质土地资源,2012年更是逆市拿地,以较低价格购得多幅优质土地;二是其坚持高盈利的中高端产品;三是费用控制高效,尤其是营销费用占销售额比例一直处于行业最低水平。

从净利润同比增长比例来看,增长最高的是绿城(88%),最低的是恒大(-19%);其中恒大净利润出现负增长主要受其区域布局影响,2012年三四线城市市场整体低迷。而恒大合约销售额99.2%来源于二三线城市,其中二线城市销售额占比为44.8%,三线城市销售额占比为54.4%,且为了加快三四线城市销售,恒大下半年还进行了一定的让利。也正因为如此恒大开始逐步调整土地储备结构,开始关注城市中心区优质项目,注重对二线城市消耗土地储备的补充。

2.盈利空间进入下降通道

通过分析行业龙头企业近年毛利率和净利率可以看出,行业整体盈利水平逐渐开始下降。如图1所示。

 

       注:龙头企业包括万科、保利、恒大、中海、龙湖、招商

图1 营业毛利率、净利率趋势及差额分析

 

如图1所示龙头企业平均营业毛利率和平均营业净利率2011年达到最高点后,开始下滑。平均营业毛利率从33.3%下降至2012年的28.7%,平均营业净利率从20%下降到2012年的17.2%。

盈利之所以下降,主要是由于近年调控政策的持续从紧,土地成本持续上升、销售价格下降所致,导致房企利润空间被蚕食。

三、运营能力:业绩保障、生产保障、土地保障让产销平衡更高效

在行业盈利水平持续下降和库存持续增加的双重压力下,房企普遍采取了快周转策略。但通过年报数据进一步分析,排名前5位的龙头房企,其净存货周转率(扣除预收账款)为0.35左右,相比前几年都要低,并没有出现因为加快周转而出现净存货周转率大幅上升的情况。究竟是什么原因,导致了该指标处于较低水平?

众多标杆地产企业的运营速度,实质上和地产企业当前的业务特点和所处的行业环境密不可分。土地资源作为影响地产企业运营的稀缺性资源,存在“土地出让垄断性”与“土地获取竞争性”两个基本特征,从土地获取、土地变现均存在较长的周期,容易受到政策与行业环境的影响,而正是土地,或者不合理的土地储备影响了企业运营速度的总体表现,尤其是在2012年以一二线城市需求为热点的大背景下,这种影响更加突显,影响该指标的表现。

明源地产研究院经过研究,推出三大系数:业绩保障系数、生产保障系数、土地保障系数,以衡量房企在销售、生产和土地三大业务环节的产销平衡管理水平,我们认为这三个指标是衡量一个企业的业绩成长性、稳健性和发展可持续性的重要指标。部份龙头企业数据如表3所示。

     表3 龙头企业业绩、生产、土地保障系数


数据来源:
2012年上市房企年报

通过进一步分析,发现标杆地产企业不再单纯追求某一个业务环节高效,而更加注重多业务环节的高效协同、精准到达,以实现更敏捷、更高效的产销平衡。

当然,随着盈利空间进入下降通道,企业风险逐步加大,行业大环境日益严峻,后续企业将面临更高的生产、运营和销售能力要求。因此,无论房企采用哪种经营策略,一旦决定项目开工,就需要通过高效运营保障项目的精准销售与交付,以避免踏空市场节奏陷入经营的泥淖。

四、偿债能力:风起于青萍之末,静水深流

1.资产负债:短期偿债压力大

近几年由于房企普遍采取通过高负债实现规模快速扩张,导致负债率始终维持在高位。行业负债水平在2012年初达到最高值,且短期偿债压力大,如何有效降低负债也成为房企2012年工作的重点。

多数房企采取减缓投资,加快周转回笼资金,优化负债结构,同时也有部份企业通过转让项目来获取资金。转让项目,对于一些去库存困难的中小房企,更是其“断臂求生”的唯一选择。随着市场回暖,企业销售回款速度加快,负债水平普遍降低。部分房企数据如表4所示。

表4 标杆房企资产负债率

                                   数据来源:2012年上市房企年报

表4中显示房企平均资产负债率为73.8%,仍然较高。但从资产负债率(扣预收账款)指标来看,平均值为48.7%,较为安全。

恒大债务风险依旧较高,但相比2012年中期,该指标下降明显,2012年12月31日的净负债率(净借款对总权益)水平较2012年中期显著下降11.9%。负债下降最明显的是绿城,其通过股权和项目转让,将净负债率从2012年初的150%降为年末的48%;同时可以看到龙头企业平均现金流动负债比为23.6%,相比往年已明显提高,说明房企短期偿债压力有所缓解。

中海现金流动负债比最高,为47.5%,主要是因为其一直坚持“以收定支,现金为王”的稳健经营策略。

为此,明源地产研究院针对标杆地产企业,从资产负债率出发,分析标杆企业财务风险边界的变化。并将从负债结构(长短期负债)、还息压力(带息/不带息)、现金保障(现金比率)三个维度进行深入剖析。

2.现金流量:经营性现金流成为房企立身之本

行业资金面紧张的大环境下,大型房地产企业也逐渐学会了多渠道融资,除了利用传统银行信贷、信托计划融资等方式外,还积极推动金融创新,比如利用保险资金、投资基金等新的融资渠道以满足规模扩张的资金需求,以优化财务资源配置,提高资金使用效率。从2012年的年终现金及等价物来看,上市公司现金逐渐宽裕。经营性现金流方面,整体呈上升趋势,如表5所示。

     表5 标杆房企经营性现金流情况

                                  数据来源:2012年上市房企年报

 

可以看到,龙头企业平均值由2010年的-42.7亿元增长到2012年的39.5亿元,表明房企降价走量策略效果明显。

其中龙湖经营性现金流一直要好于其他企业,主要是因为龙湖一直坚持“量入为出”原则,注重现金流,且基本与“地王”绝缘,所获土地价格基本都在合理区间,减少现金支出,且大量拿地后普遍会通过各种优惠——以价换量的方式回笼资金。

另外,招商地产年报显示,其2012年实现净利33.2亿元,同比增长28.03%,经营活动产生的现金流金额达51亿元,同比增长341.38%,资金量相当充沛。其持有的货币资金达到182.4亿元,高于短期借款和一年内到期的长期借款的总和。

无论采用哪种融资方式,经营性现金流依然是房企的立身之本,是其稳健经营的表现。

总结

从目前市场表现来看,2013年度1季度好于近年同期,基本延续去年下半年以来的回暖态势,一线城市表现尤为突出,成交量为近几年同期最高,且部分城市出现供应相对不足情况。

但在此背景下,整体格局进一步分化:2013年一季度全国TOP10企业市场份额达14.88%,较2012年同期上升了0.6个百分点,而TOP20企业相较去年同期,更有1.03个百分点的上升,集中度的上升则表明龙头房企从市场回暖中获益更大。

可以预料,中国地产行业在未来10-20年依然是一个向上发展的行业,但是由于中国城市化进程已经超过50%,未来城市化的速度将逐步下降。目前行业的长期发展趋势已经逐步变化:产业态势从波动趋向平稳,市场供应逐步转向消费主导,开发建设转向工业化、信息化和低碳化。

“打铁还需要自身硬。”地产企业在当前复杂多变的形势下,需要坚持优化布局、匹配市场需求的经营王道,坚持对敏捷、高效运营管理能力“内功”的修炼,同时作好对持续经营下暗流汹涌的风险管控。

我们建议房企可以参考如下策略进行优化和调整:

(1)优化业务布局:顺应市场优化区域布局,深耕现有区域,优化土地储备结构。

(2)匹配消费需求:紧抓主流需求,在刚需主导的市场下,提高小户型、低总价产品比重,对于需求快速复苏的一二线城市,可适当增加中高端产品满足改善性需求。

(3)坚持快速运营:在行业净利率整体下滑趋势下,需要通过更敏捷、更高效的项目运营与管理能力,踏准经营节奏,保障经营目标的顺利实现。在行业环境多变的复杂形势下,需要通过更敏捷、更高效地项目运营能力,保障经营计划的准点到达,保障企业这艘“巨轮”在遇到环境变化时可以迅速“转舵”甚至“掉头”。

(4)内部管理挖潜:提升运营效率和成本控制能力,有效减少“三费”对利润的侵占,挖掘内部管理潜力。

(5)防范财务风险:在优化负债结构,加快销售现金回笼,实现企业发展的可持续性。