当前位置:地产研究首页 > 要闻 > 行业资讯 > 正文

国际视野引领二线城市综合体价值

明源地产研究院 王亚辉
2013-07-03 15:17:53
人物:    企业:
导读:城市综合体项的项目一是要充分考虑综合体与城市规划、环境、经济等的发展性关联,从而有机协同分散的城市功能,更高效地利用城市土地并更新城市功能;二是要有庞大的资金规模支持。综合体规模大、功能复合性强,成功的资本运作和资源整合是项目成败关键;三是要挖掘综合体的

仲量联行发布的报告称,中国的经济、商业和房地产格局已发生显著改变,企业租户、房地产投资者、开发商、零售商、酒店业者在中国内地50座二三线城市面临巨大商机,这50座城市“囊括了世界发展最快城市的前十名”,“未来5年内中产阶级人数将增长一倍,达到1.25亿以上”。在这其中,长沙被列入二线城市中的增长型城市,随着高铁开通,交通基础设施不断完善,零售业强劲增长,中国制造业基地向内地转移,长沙已然跻身中国高速发展城市之列,而将办公、商业、酒店、公寓、住宅、休闲等融合发展的“城中之城”——城市综合体,将为这座潇湘之城带来商业模式的变革与跃升。对于像长沙这样的二线城市的综合体发展,作为国内较早提出城市综合体这一房地产形态的先锋人士,龙固新先生给我们带来了许多前瞻性的观点。
      

《明源地产研究》:在选择城市综合体项目所在城市时,除了关注城市GDP、人口和文化发展等因素之外,您觉得还有哪些重要关注点?

龙固新:真正的城市综合体不是简单的功能组合,更在于内在价值互补和提升,实现与外部城市空间有机结合、交通系统有效关联,成为城市功能的混合使用中心,延展了城市空间价值,规划了办公、居住、商业设施等多种功能,互为价值链,不同功能在不同时段运行,如工作日白天商务人流进出密集,夜晚及周末居住、消费人流集中,功能互补,如依据不同物业形态高峰停车时段可实现停车位互补,为城市多样化生活提供24小时服务。

城市综合体不仅仅是建筑的集合体,更应该是经济体和功能体,跟区域经济相结合,具备一定的超前性。大型综合体的界定有两个核心要素:首先,它应该是产业中心,是产业和商务的集聚区,由千千万万公司组成,高楼林立,成为城市标志,代表城市形象;其次,它必须是交通中心,具有高可达性,作为城市交通枢纽,具有较强的辐射能力。实际上,真正具备这两个要素的综合体还比较少。

对于城市综合体项目而言,前期定位非常重要,决定了项目发展方向、开发节奏、营销策略和效益水平,是项目规划设计、开发策略、资源整合、营销规划的前提和依据。德思勤曾参与深圳华润中心、中航苑等综合体项目的研究和实践,基于项目功能整体定位,一是要充分考虑综合体与城市规划、环境、经济等的发展性关联,从而有机协同分散的城市功能,更高效地利用城市土地并更新城市功能。例如伦敦码头区再造项目,基于伦敦的国际金融业影响力,其定位为国际金融、商务商业区;二是要有庞大的资金规模支持。综合体规模大、功能复合性强,成功的资本运作和资源整合是项目成败关键;三是要挖掘综合体的社会价值,发动政府及社会各界广泛参与,比如需要政府帮助筹集资金和建设市政基础设施;四是要有科学的综合管理能力,体现在前期定位、设计、空间考虑,以及经济指标制定和后期运营管理等。

各城市综合体项目往往占据城市最核心的商业商务地段,作为综合体中的各种建筑类别及相应具体规划,很大程度上与其未来盈利能力以及地价成本水平密切相关,单位面积盈利能力越强,地价水平越高,因而可从最初始的地价变化规律来开展其对于综合体总体建筑规划布局、经营业态规划、多建筑形式内部关系处理的研究与应用。在综合体所处区域中,一般认为存在一个“峰值地价交叉点”,称为“商业核”,是平均地价最高的临街地段所包围的街道的交叉点,各种商店通常在此点附近,在发达商务建筑密集区,上下班高峰期此地点行人最多,而从此点沿主要交通干线向周围扩展,商业商务活动的密集度逐步下降,且各个方向的下降程度不一致,形成商业密集的“舌形”地区。针对“商业核”,一方面应规划价值最大化的经营业态,另一方面,交通系统设计上要避开这个点。谈到交通系统,要了解综合体项目所属片区的交通状况,绘制道路网系统详细地图和调查现有交通数据尤为重要。

 

《明源地产研究》:相对东京、香港、上海等国际化城市而言,长沙等二线城市发展城市综合体,在价值和要求上有何差异化思路?能否举例谈谈城市综合体的选址及运营?

龙固新:十几年城市之间的追赶,北京赶纽约、深圳赶香港、长沙赶深圳,出现新的国际化城市指日可待。就如同多年前,深圳意图打造国际化都市为世人所怀疑一样,城市的发展乃至综合体项目的开发,都要具有一定的前瞻思维。

金融危机时期,休斯顿的房价跌了40%,但纽约房价跌幅不到7%,这意味着什么?国际化城市就是全世界的精英阶层聚集的地方,如果北京只有北京人,上海都是上海人,那它就丧失了活力源泉,就不是国际化城市。长沙立足于中部经济中心,取其区位优势,在于吸引更多经济条件优越、有文化的社会精英聚集。这里有一个清晰的经济规律,北京、上海经过一二十年的发展,体量已经非常大,发展速度会放缓,因此类似长沙这样有活力的二线城市可以适当超前,做一两个引领全国的项目。当然,你让北京一两年超过纽约可能没那么容易,但是在北京做一两件超过纽约的事情,相对容易;同样的,长沙要想一两年超过北京可能没那么容易,但是在长沙做一两个超过北京的项目,则相对容易。因为在先行者的基础上,可以摒弃过去那种简单复制和粗糙的做法,增加更多的创意和精细化,引入世界上关于建筑、管理的先进理念,同时融入自己的文化,这是完全可以实现的。

有研究认为,城市中心具备多元化特征,也因此以往“摊大饼”式的由一个核心向外辐射的单中心城市发展不再唯一,现代城市往往会出现多个中心,且在现存核内会发展出新的功能中心和亚核。以我们的德思勤城市广场为例,选址为长沙韶山南路与湘府东路交会处,地处红星商圈核心,省府南迁带来长株潭一体化下千万级人口的红利,我们意在打造未来的中部商业中心、金融中心、亚洲文化娱乐中心,瞄准省府CBD150万政商精英,形成长沙又一中心区。

综合体开发规模和投资巨大,涉及专业众多,需要高效整合城市、商业资源,以东莞第一国际为例,其运作方式在于将庞大的项目运营按进度细分阶段,再将涉及工作领域和工作项的内容融入到各阶段中,每个阶段、每块工作都有专业公司去执行,在合同上明确各方利益。这样一来,可降低和分散项目整体风险,发挥集体作战的智慧力量,同时,将所有合作方的利益和风险捆绑在一起可以消除执行上的障碍。

业态整体配合得宜也非常重要。以步行街为例,其布局方式影响整个综合体。我们都知道,世界四大渔场都分布在洋流回旋地带,洋流回旋会使大量生物滞留带来丰富食物,吸引鱼群,食物链作用下会形成渔场和海底矿藏。这一洋流理论在商业步行街布局方面有很好的应用价值,如上海新天地的“渔场”氛围,在于将上海传统石库门里弄与现代新型创意建筑融为一体,新旧中外结合,吸引一批名流投资文化娱乐项目,累积出丰厚的文化、休闲和娱乐资源,引人逗留。

 

《明源地产研究》:结合行业机会和既有资源,您觉得德思勤开发和运作城市综合体面临哪些主要挑战?因为综合体涉及专业和领域很广泛,该如何在此间进行协调和配合?

龙固新 :2011年底,北京城市综合体存量为42个,沈阳14个、重庆16个、武汉9个,媒体报道的量更是远远高于这个数量,这是中国城市综合体建设的一个现状。我们的挑战来自多方面,如人员方面的挑战,策划方案和思路方面的挑战,成本与品质的关系带来的挑战,等等。最大的挑战在于缺乏集成性方案,比如像样的国际综合体的策划、设计、工程建造、品质控制体系乃至交通系统、机电系统等往往需要几十甚至上百个国内外团队配合,针对此的集成性方案现在国内还是一个空白。

具体而言,有两个标准需要突破,一是设计总包,这是全球发展趋势。比如米高梅就委托了Gensler事务所领导其拉斯维加斯City Center项目的7支设计组和上百名顾问,按时交付了这座世界上最大的LEED金级认证综合体项目。把各国的建筑资源整合起来,形成一个完整的设计团队,来做一个系统的产品,这也是中国一些大的公司所不具备的。

二是高品质工程总包,工程质量如何达到国际标准?这到现在还是一个大空白。国内没有相应团队配合,其中涉及设备选型、高品质和合理成本、合理工期问题,城市综合体项目开发是渐进的,因为既要建立项目整体形象,又要突出局部重点,很多的建设工期安排并不适合综合体项目。这方面有优势的国家和中国的实际情况又不一样,不可以直接搬用或引进。

因为集成性方案的独立研究量实在是太大,当前只能通过功能分解让专业的人做专业的事情。我们专注于对中国区域经济的研究、对城市的判断和准确选址,关于经营、商业管理、酒店方面会交付给更擅长的人或机构,合作单位一方面会在国外找寻,另一方面会组合国内的相关专业公司。

 

《明源地产研究》:对于持有型物业而言,一方面需进行多元化融资,另一方面国内房地产行业长期依赖银行贷款,对于地产金融化的前景您怎么看?

龙固新:综合体项目开发,除了技术能力、管理经验、开发信誉之外,还取决于开发商融资及使用资金的能力。综合体开发融资具有高风险高收益的特性,除了传统的债务融资之外,还应与依托资本市场的股权融资有效结合。综合体价值特点与资本市场有很多相似之处,一方面,城市综合体作为长期经营性物业,从开发初期到过程推进,到开业乃至运营成功,其增值特点完全符合资本市场的意志;另一方面,城市综合体经营期间产生的大量的现金流符合资本市场认可的上市公司经营状况标准。

美国房地产业经资本市场塑造后,无论是开发商、投资商、个人投资者、机构投资者均依靠金融机构,经由资本市场实现行业资金流高效循环,而资本市场最大的价值在于把个人投资者吸引到市场中,极大促进了市场循环效率。反观国内现状,老百姓的钱找不到充足的投资渠道,其实完全可以通过好的金融工具借给企业,获得中长期稳定收入,让老百姓分享到中国城市化高速发展的红利,这比借给银行收益要高。而与此同时,城市综合体的发展跟市民生活方式也息息相关,老百姓投资、消费与享用城市综合体,除了投资理财,也有利于改善生活方式、提升生活品质。