当前位置:地产研究首页 > 要闻 > 行业资讯 > 正文

静水深流 大道有为

第51期《明源地产研究》 明源地产研究院数
2014-01-11 15:58:42
人物:    企业:
导读:目前行业的长期发展趋势已经逐步变化:产业态势从波动趋向平稳,市场供应逐步转向消费主导,开发建设转向工业化、信息化和低碳化。

2012年行情来得突然,但仍在预期之中。房地产行业整体开发投资增长保持上升态势。由于流动性的持续宽松及调控政策的变化,一二线城市回暖迅速,带动房地产投资、新开工面积等指标逐步企稳回升,全国住宅销售额与销售面积虽然仍维持在正增长,但增幅显著低于过去两年,行业的整体发展速度已经进入理性区间。

行业持续繁荣,然而房企的多级分化已成定局。部分房企通过聚焦主流市场,完善产品体系,把握市场先机,领先优势进一步扩大;基于“一高一低”(高周转,中低端产品)战略定位的优秀房企甚至已经脱颖而出一跃成为行业的新龙头。

几家欢乐几家愁,不断有房企退出的消息见报:

据Wind资讯统计,在A股2000多家上市公司中,除了房地产与建筑业外,2005-2012年主营收入构成中明确显示涉及房地产业务的公司共计238家,2012年降到133家,即8年间约44.1%涉房企业选择了“脱离房地产”。而自2010年以来,有50余家非房地产主业上市公司披露转让旗下房地产股权的相关公告。

 

很多同行一直在问:优秀房企的管理趋势是什么?标杆企业的运营管理究竟会呈现哪些变化?

明源地产研究院从上市房企中选择行业龙头和区域标杆共36家房企,聚焦于运营管理领域,基于规模成长、盈利能力、运营效率、债务风险和现金流量等五个维度,选取了总计81个指标进行分析,基于对行业的理解,调整和创新了10个核心指标。

接下来,让我们一起通过数字寻找答案。

一、规模成长:合理布局、匹配市场需求成为行业共识

龙头企业利用其资金优势,实施“以价换量”的销售策略,业绩大幅度提升。销售额排名前十的房企占全国商品房销售总额由11%增长到13%,说明行业集中度越来越高。从年报数据来看,房企销售额和营业收入普遍都实现了增长。如表1所示。

从表1中可以看到,销售额最高的依旧是万科,为1412亿元,其营业收入为1031亿元,是唯一营业收入上千亿企业;保利销售额也迈入千亿,达到1017亿元,营业收入达690亿元。从增长比例来看,万科、保利营业收入同比增长约为45%,融创增长最高,为97%,而与此同时恒大仅增长约5.5%。

值得注意的是,部分优秀房企表现略低于期望值,与其战略选择密切相关。如龙湖销售与营业收入同比增长率相对较低,在于其大力推动商业地产战略。

通过分析发现业绩增长的企业有三个共同特点:

(1)区域布局更加合理。从整体市场来看,一二线城市远好于三四线城市。保利由于一直坚持布局一二线城市,营业收入实现同比增长46.5%。而恒大由于主要布局于三四线城市,业绩增长缓慢,且主要还是通过降价促销实现,利润空间极大压缩。

(2)产品定位及结构符合市场需求。由于政策微调支持首置首改合理需求,致使刚需和改善型产品备受青睐。万科和保利在产品方面都坚持中小户型,销售住宅面积为144平米以下的占比都在90%以上,很好地支撑了其业绩增长;世茂则主动实施产品变革,年内将原有在售的40多个项目中的30多个进行了产品结构修改,增加中小户型比例。

(3)主动促销,坚持去化。高库存压力下去库存成为企业保业绩的重要策略。融创营业收入同比增长96.6%,得益于其高周转和高端精品战略下的快速销售。招商通过全面提速提效,全员营销,坚持提速产品去化的经营策略,实现营业收入同比增长67%。

二、盈利能力:行业整体盈利进入下行通道

1.标杆企业间盈利能力差异明显

2012年行业龙头企业净利润、同比增长比例以及营业净利率,如表2所示。

从净利润绝对值看,中海最高,但其营业收入仅约为万科的一半,说明其盈利能力要高于万科。从营业净利率看,中海营业净利率为29%,万科仅为12%。分析发现中海实现高盈利与以下几个因素密不可分:一是有效控制土地成本,坚持发掘优质土地资源,2012年更是逆市以较低价格购得多幅优质土地;二是其坚持高盈利的中高端产品;三是费用控制高效,尤其营销费用占销售额比例处于行业最低水平。

从净利润同比增长比例看,增长最高的是绿城,最低为恒大。其中恒大出现负增长主要受其区域布局影响,2012年三四线城市市场整体低迷,而恒大合约销售额99.2%来源于二三线城市,其中二线城市为44.8%,三线城市为54.4%,且为了加快三四线城市销售,下半年还进行了让利。也正因如此恒大逐步调整土地储备结构,开始关注城市中心区优质项目,注重对二线城市消耗土地储备的补充。

2.盈利空间进入下降通道

通过分析龙头企业近年毛利率和净利率看出,行业整体盈利水平逐渐下降。如图1,龙头企业平均营业毛利率和净利率2011年达到最高点后开始下滑。平均营业毛利率从33.3%下降至2012年的28.7%,平均营业净利率从20%下降到2012年的17.2%。

盈利下降,主要由于近年调控政策持续从紧,土地成本上升、销售价格下降,导致利润空间被蚕食。

更多内容,请详见本期分析文章:《盈利进入下行通道,标杆房企各有应对》

三、运营效率:更敏捷、更高效的产销平衡

在行业盈利水平持续下降和库存持续增加的双重压力下,房企普遍采取了快周转策略。但通过年报数据进一步分析,排名前5位的龙头房企,其净存货周转率(扣除预收账款)为0.35左右,相比前几年都要低,并没有出现因为加快周转而出现净存货周转率大幅上升的情况。究竟是什么原因?

众多标杆地产企业的运营速度,实质上和地产企业当前业务特点和所处行业环境密不可分。土地资源作为影响其运营的稀缺性资源,存在“出让垄断性”与“获取竞争性”两个基本特征,土地获取和变现均存在较长周期,容易受到政策与行业环境影响,而正是土地,或不合理的土地储备影响了企业运营速度的总体表现,尤其是在2012年以一二线城市需求为热点的大背景下,这种影响更加突显。

明源地产研究院经过研究推出三大系数:业绩保障系数、生产保障系数、土地保障系数,以衡量房企在销售、生产和土地三大业务环节的产销平衡管理水平,这三个指标是衡量一个企业业绩成长性、稳健性和发展可持续性的重要指标。如表3所示。

通过进一步分析,发现标杆地产企业不再单纯追求某一个业务环节高效,而更加注重多业务环节的高效协同、精准到达,以实现更敏捷、更高效的产销平衡。

当然,随着盈利空间进入下降通道,企业风险逐步加大,后续企业将面临更高的生产、运营和销售能力要求。因此,无论房企采用哪种经营策略,一旦决定项目开工,就需要通过高效运营保障项目的精准销售与交付,以避免踏空市场节奏陷入经营的泥淖。

请详见分析文章:《更敏捷、更高效的产销平衡》

四、债务风险:风起于青萍之末,静水深流

近几年由于房企普遍采取通过高负债实现规模快速扩张,导致负债率始终维持在高位。行业负债水平在2012年初达到最高值,且短期偿债压力大,如何有效降低负债也成为房企2012年工作的重点。

多数房企采取减缓投资,加快周转回笼资金,优化负债结构,同时也有部分企业通过转让项目来获取资金。转让项目,对于一些去库存困难的中小房企,更是其“断臂求生”的唯一选择。随着市场回暖,企业销售回款速度加快,负债水平普遍降低。部分房企数据如表4所示,显示房企平均资产负债率为73.8%,仍然较高。但从资产负债率(扣预收账款)指标来看,平均值为48.7%,较为安全。

恒大债务风险依旧较高,但相比2012年中期,该指标下降明显,2012年12月31日的净负债率(净借款对总权益)水平较2012年中期显著下降11.9%。绿城负债下降最明显,其通过股权和项目转让,将净负债率从2012年初的150%降为年末的48%;同时,龙头企业平均现金流动负债比为23.6%,相比往年已明显提高,说明房企短期偿债压力有所缓解。

中海现金流动负债比最高,为47.5%,主要是因为其一直坚持“以收定支,现金为王”的稳健经营策略。

为此,明源地产研究院针对标杆地产企业,从资产负债率出发,分析其财务风险边界的变化。并将从负债结构(长短期负债)、还息压力(带息/不带息)、现金保障(现金比率)三个维度进行深入剖析。

请详见分析文章:《静水深流下的财务风险变化》

五、现金流量:经营性现金流成房企立身之本

行业资金面紧张的大环境下,大型房企也逐渐学会了多渠道融资,除了利用传统银行信贷、信托计划融资外,还积极推动金融创新,如利用保险资金、投资基金等新的融资渠道以满足规模扩张的资金需求,优化财务资源配置,提高资金使用效率。从2012年年终现金及等价物来看,上市公司现金逐渐宽裕。经营性现金流方面,整体呈上升趋势,如表5所示。

可以看到,龙头企业平均值由2010年的-42.7亿元增长到2012年的39.5亿元,表明房企降价走量策略效果明显。其中龙湖经营性现金流一直好于其他企业,主要因为龙湖一直坚持“量入为出”原则,注重现金流,且基本与“地王”绝缘,所获土地价格基本都在合理区间,减少现金支出,且大量拿地后普遍会通过各种优惠——以价换量的方式回笼资金。

另外,招商地产年报显示,其2012年实现净利33.2亿元,同比增长28.03%,经营活动产生的现金流金额达51亿元,同比增长341.38%,资金量相当充沛。其持有的货币资金达到182.4亿元,高于短期借款和一年内到期的长期借款的总和。

无论采用哪种融资方式,经营性现金流依然是房企的立身之本,是其稳健经营的表现。

小结

2013年度基本延续2012年度下半年以来的回暖态势,一线城市表现尤为突出。目前行业的长期发展趋势已经逐步变化:产业态势从波动趋向平稳,市场供应逐步转向消费主导,开发建设转向工业化、信息化和低碳化。我们建议房企可以参考如下策略进行优化和调整:优化业务布局,匹配消费需求,坚持快速运营,内部管理挖潜,防范财务风险。