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盈利进入下行 标杆房企各有应对

《明源地产研究》 钟洪涛
2013-04-06 21:39:00
人物:    企业:龙湖,恒大
导读:随着调控的持续影响,地价持续上升,以及人工和材料的价格上涨、融资成本增加,企业盈利水平受到较大影响。房企要保持其盈利规模,必须主动灵活地调整其发展策略。
随着近年调控的持续,房地产行业以往“圈块地就能挣钱,卖栋楼就能发财”的集体暴利时代已走向终结。特别是对于众多中小房企来说,发展变得更加艰难,已出现部分企业退出的情况;对于大型房企来说,虽可以通过多区域、多项目来维持其业绩规模,但盈利水平却不可避免地受到较大影响。
 
行业整体趋势:盈利空间进入下降通道
 
衡量企业盈利水平最具代表性的指标是营业净利率,现选取万科、保利、中海、恒大等6家龙头企业近5年数据进行分析,具体如图1所示。
 
 
可以看到,行业龙头企业营业净利率在2011年出现拐点,开始进入下降通道。其中恒大、招商、龙湖下降幅度较大,万科、保利降幅较小,但也处于下降趋势中。万科董事长郁亮表示房地产行业盈利回到合适的水平是大势所趋,目前地价在成本中占比越来越高,对于盈利空间会有越来越大的压缩。
 
标杆企业销售均价与土地成本分析
 
【案例分析1:龙湖】
龙湖作为行业标杆,近年发展迅速,2012年实现营业收入279亿元,同比增长16%;净利润63亿元,同比下降0.4%。其近年平均楼面地价和销售均价如图2所示:
 
销售均价下降明显:于2010年达到近年最高水平,2012年价格有明显下降(降幅40%),通过降价换量,保障业绩的顺利完成。
 
楼面地价上涨明显:在2008年楼面地价占销售均价比例最高,达20.3%。自2008年后,逐步进入理性发展阶段,目前楼面地价占销售均价比例逐步提升,已经接近2008年水平,利润空间逐步减小。
 
【案例分析2:恒大】
 
恒大年报显示,2012年实现营业收入653亿元,比上年增长5.4%。净利润91.8亿元,比上年则下降19.4%。其近年平均楼面地价和销售均价如图3所示。

销售均价下降明显:于2011年达到近年最高水平,2012年价格有明显下降(降幅10%)。
 
楼面地价上涨明显:随着行业的发展和恒大自身区域布局的优化,其土地成本逐年提升,到2012年土地储备成本相比2009年已提高近60%。
从以上两个标杆企业案例分析,进一步证明了房企在销售均价下降和土地成本逐渐上升的双重压力下,其盈利空间逐渐被压缩。
 
标杆房企基于自身战略和发展策略各有应对
 
龙湖:产品聚焦+强化区域纵深+增持商业+快周转+标准化
 
龙湖作为行业标杆企业,在发展过程中不断调整其策略以适应市场变化:
 
第一,秉承“产品聚焦、加大区域纵深、增持商业”的核心战略。根据市场需求主动调整产品结构和地域分布,推出更多刚需及首次改善产品,并积极开展精品项目的标准化推广,从销售均价快速下降可以看出该变化。
第二,有效执行高周转策略。2012年就有7个项目实现8个月开盘。
第三,强化区域纵深。龙湖以较低代价进一步加强区域纵深,完善板块布局。注重战略性土地布局,巩固“区域聚焦、多业态”策略,其在2011年度增加的优质土地储备51%来自西部地区。在2012年度新获取的17幅土地,成交价较其挂牌底价的平均溢价水平仅为8.72%。
第四,增持商业。随着盈利空间的下降,龙湖逐渐将商业地产作为重要的经营业务。投资物业收入从2009年的2亿元增长到2012年的5亿元,持有面积从33万平米增长到75万平米。2012年更是将“增持商业”作为其核心发展战略,且2013年有7个商场将陆续开业。
 
恒大:放缓规模扩张+优化区域布局+快周转+民生地产+标准化
 
恒大作为快周转运作企业的代表,近年其发展重心一直在二三线城市,且土地大多处于城郊结合地带,因此其售价远低于同行。但由于近年土地价格逐步上升,2012年地价和2009年相比,涨幅接近50%。在上述双重因素影响下,近年恒大利润率下降较为明显。尤其是2012年由于其主要布局的二三线城市市场不景气,很多项目通过让利来保证去化速度。为此,恒大逐渐开始进行策略调整:
 
第一,投资放缓,优化布局。经过近几年快速发展,恒大的管理水平已显著提高,土地储备和产品结构也逐步完善。因此其董事长许家印表示,恒大已经具备稳健增长的条件,不再会一味追求快速增长。对于区域布局,恒大开始关注城市中心区优质项目,注重对二线城市消耗土地储备的补充。对于新购土地也更为审慎,对城市类别、地块区位、规划条件及付款条件要求更加严格,以进一步提高项目溢价水平,提升整体盈利能力。
第二,坚持精品化快速开发模式,贯彻去库存策略。2012年比2011年降价幅度高出近10%,发挥高性价比产品优势。
第三,坚持“民生地产”,满足刚性需求。2012年144平米以下住宅产品占比达76%。
第四,标准化。积极推进标准化开发模式,实施产品升级策略。
 
小结
 
过去地价和房价都处于上升通道,房企通过延长开发周期可以获得更高的利润,且倾向于开发高盈利的高端产品。而随着调控的持续影响,销售均价下降,地价持续上升,同时伴随着人工和材料的价格上涨、融资成本增加,企业盈利水平受到较大影响。因此,在目前环境下房企要保持其盈利规模,必须主动灵活地调整其发展策略。首先要优化区域和产品布局,要顺应市场优化土地储备结构,主推满足刚性需求的中小户型产品;其次通过精装修、完善配套等手段提高产品溢价;三是通过推进产品标准化、强化费用控制等手段降低成本;最后是提升企业自身运营能力,缩短开发周期,提高周转率。