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数据篇:地产新十年 市场蛋糕有多大商机在哪里

第53期《明源地产研究》 编辑部整理
2015-04-07 14:52:43
人物:    企业:仲量联行
导读:综合考虑,地产新十年的市场蛋糕有多大,商机在哪里?我们通过一系列数字,尽力描绘出新的市场需求与发展机会。

1.总需求:每年1300万套住房新增需求,但增速下滑

中国城镇化存在巨大发展空间。国外的经验数据显示,只有城镇化率达到70%及以上水平,其进程才会稳定下来。发达国家的城镇化率一般都在80%左右,中国的城镇化率去年达到52.6%,平均每年提高一个百分点。但人的城镇化率仅在35%左右, 2.6亿农民工不能享受与市民待遇。

2020年,中国城镇化率将达到60.34% ,每年要增加 1300 万人口,新增500万套住房需求。至2030年,将有2.5-3亿人进城。

新增房屋需求+旧城改造+城市更新= 1200 万 -1300 万套左右。

但是,2012年,全国新增商品房住宅需求为 10 亿平米,2011-2020 年,十年间13亿平米将是顶峰,全国全部新增商品住宅需求约120亿平米,如此十年内中国商品住宅需求的年复合增长率将滑落至5%以内,这完全无法比肩过去十年年均20% 以上的增长。

2.保障房:五年3600 万套,净利润1153亿元 ~1728 亿元

根据相关规划,“十二五”期间将建设3600万套保障房,投资总额约为4.86万亿元,到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。相关研究数据指出,若按保障房4%~6%的平均净利率测算,“十二五”期间保障性住房建设的净利润将为1153亿元~1728亿元,占行业总利润的 7% ~ 10%。

3.城市分化:一线城市潜在需求强劲,刚需占全国的23%

根据联合国人口署预测,2010-2020年我国新增城镇人口前20名的城市中,北上广深均位列其中,同时另有10个城市位于其周边可辐射范围内,上述14个城市共计将新增约3990万人,按人均35平方米计算,新增住房需求共计14.0亿平方米,约占十年间全国新建住房总需求的9%,占全国新增人口带来的首置需求的23%。一线城市潜在需求尤其是刚性需求强劲,但供应量不足,成交量在2012年高基数的基础上难以大幅增长,价格上涨空间大。

4.商业地产:迎来黄金时期,新兴城市将建1 亿平米

十年内,中国新兴城市50强中的主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼,从而为市场带来亟须的商业房地产供应。
2008年,中国新兴城市50强主要城市的优质零售物业总量约为1500万平方米。到2011年,这个数字已大幅攀升至2500万平方米,并且预计将在2014年翻番至4600万平方米,届时中国零售物业总量的三分之二将在一线城市以外。物流仓储细分市场也存在巨大的商机。到2015年,符合国际标准的仓库总体量有望提升至2000万平方米。由于在今后十年中,物流市场活动将开始向中国的中、西部城市转移,仲量联行预计成都将迅速成为最大的内陆物流中心。

5.金融变革:房地产金融大有可为,地产基金将快速发展

目前,房地产直接融资已经从过去10% 达到了 24%,IPO 占 6%。以信贷为主的间接融资占70%。这个结构相对美国还是很低的,美国的直接融资是70%。美国的房地产基金占地产行业融资的70%。而中国仅占 3%。新型城镇化给房地产基金的机会,一是新增的住宅需求会大大增加,按每年新增城镇人口1350万,人均住宅需求30平米计算,每年新增住宅需求为4.05亿平米;二是大量的资金需求,因为新型城镇化建设全过程都需要长期的资金投入;三是可持续发展的需求,我国达到发达国家70%到80%的城镇化率水平,应该需要10年到20年,房地产基金也有10年到20年的发展机会。

当融资规模在百万元到千万元之间时,采用典当的方式最快速、最方便。当融资规模超过千万元但不足2亿元时,信托和外资商业银行贷款是很好的选择。当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时,就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。
 


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