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决战2014:25房企销售目标

未知
2015-04-07 14:47:43
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导读:近日,多家上市房企陆续发布了2013年的年报,对于2014年的业绩目标以及市场走势,各家房企有着不同的解读。万科2000亿元的年度销售目标相对保守,万达、绿地均为2400亿元的目标则是超越万科,而碧桂园、佳兆业等公司则大幅提高了今年的销售目标。在年初部分城市楼市陷入低潮之时,显然开发商对2014年全年的市场环境相对看好。穆迪投

近日,多家上市房企陆续发布了2013年的年报,对于2014年的业绩目标以及市场走势,各家房企有着不同的解读。万科2000亿元的年度销售目标相对保守,万达、绿地均为2400亿元的目标则是超越万科,而碧桂园、佳兆业等公司则大幅提高了今年的销售目标。在年初部分城市楼市陷入低潮之时,显然开发商对2014年全年的市场环境相对看好。穆迪投资者服务公司就指出,中国房企销售增长在去年中已开始呈现放缓迹象,预计中国房地产开发商的合约销售增长,将由去年的26.6%大幅放缓至今年的10%左右。本文选取了25家房企今年的销售目标进行简要分析,数字来源于企业年报或者企业高管公开透露,可推售货量一部分为企业披露数据,一部分为本平台估算数据。(与3月21日发布的第2版相比,增加了华润置地、龙湖、远洋、荣盛发展、合景泰富等5家房企)

各大房企2014年销售目标一览表
 

一、万科

据万科估计,2014年将有2750万㎡的可售货量。如果能保持70%的销售率和11000元/㎡的价格,那么2014年销售额将达2100多亿元。至于会不会被绿地、万达超越,万科则表示“坚持走正道”,最看重的不是业绩排名。而尽管如此,业内人士仍认为2014年万科有很大可能继续保持行业第一。理由是:1.万科的周转正在加快,部分项目开盘周期已达到6个月,所以万科只要加大开工力度,今年上半年获得的项目,就可在四季度顺利入市,形成新的可售货量。再加上刚才说的2750万方,可见万科2014年的业绩具备足够的“弹药”保障。2.万科今年调整了销售奖金及公司相关激励制度,也为2014年冲刺更高的目标铺垫了良好的基础。因此从弹性看,万科更具潜力领跑实力,2014年万科或将仍是“大哥大”。

 

二、绿地

绿地集团被视为万科的有力挑战者之一,该公司房地产业务2014年的目标是销售额达到2400亿元,海外销售额目标更是达到200亿元以上。“如果说2013年是绿地国际化的起步之年,那么2014年将成为绿地海外战略的疾行之年、收获之年。”绿地集团董事长张玉良表示,去年的布局将带来2014年的全面丰收,除了在售的韩国济州“绿地·汉拿山小镇”及澳大利亚悉尼“绿地中心”项目,绿地在英国、美国、加拿大、泰国、马来西亚的项目年内也将全面启动预售。与此同时,绿地在国内市场保持强势扩张。延续聚焦一二线及重点省会城市的策略,2013年先后在33个城市新增土地储备101幅,土地投资款近800亿元,可建筑面积3127万㎡,目前开发项目已遍及全国29个省市自治区、80余座城市。

 

三、万达

万达同样定下了超越万科的销售目标。万达董事长王健林对万达2014年业绩提出的要求是:万达集团资产达到4500亿元,收入达到2400亿元,经营净利润150亿元。计划开业武汉汉秀、武汉电影科技乐园两个重大文化产业项目,新开业24个万达广场、18家五星级酒店。万达商业地产公司收入达到1830亿元,万达文化产业集团达到317.5亿元,继续保持快速增长。万达之所以可以实现业绩的快速增长,一方面得益于其产品标准化可以实现高周转,一方面则是高杠杆,几乎在10倍左右,用极少的资金撬动较大的项目。综合去年数据及今年的目标,到2014年末,万达将拥有109座已开业的万达广场和72家酒店(其中69家为五星级酒店)。需要说明的是,万达所指的收入达到2400亿元,跟其余房企所指的合约销售额不完全相同。万达除楼盘销售收入之外,还有巨量的持有型物业租金收入。

 

四、中海

3月14日,中海地产主席兼首席执行官郝建民在年度业绩发布会上透露,2014年中海地产可推货量达2200亿港元(约合1760亿元),公司今年的销售目标定为1400亿港元(约合1120亿元)。据国泰君安研究分析,按照2013年中海地产推货量为1600亿港元,最后实现1385亿港元的销售额,销售率达86.65%,所以中海地产2200亿港元的可推货量有望令其今年的销售额突破1900亿港元(约合1520亿元)。更重要的是,随着母公司中建启动的注资,中海地产的内部架构也已发生了巨大变化,一个全新的大中海正在浮出水面。自2013年底开始,中海地产舍弃已实行多年的区域化制度,改为大部制纵向一体化管理,由区域管理模式转为总部集权的垂直管理模式,分别成立了销售公司、工程公司和地产运营公司,由总部直辖。原中海地产将只负责前期拿地、报建、融资等工作。而新成立的工程公司、营销公司将专门负责后期的工程、营销工作。

 

五、恒大

1月7日,恒大地产公布了2013年度合约销售情况及2014年合约销售目标。基于稳健发展态势,恒大集团在2014年合约销售目标为1100亿元,比2013年1000亿元的销售目标上升10%。恒大集团2013年在大项目融资方面取得了历史性突破,解决了北上广深等一线城市的项目拓展资金,为此恒大集团方面对完成2014年1100亿元的销售目标充满信心。恒大秉承着“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售、保证全年有楼可售”的高周转模式。据统计,恒大目前拥有262个项目,绝大多数已经开工建设,2013年上半年在建面积3767.1万㎡,远远超过居于第二名的万科。目前,恒大已在广州、上海、深圳、天津、重庆、沈阳、成都、长沙、太原、武汉等全国100多个主要城市拥有项目。商业综合体项目有抚顺恒大广场、桂林高铁恒大广场、宁波城市之光、济南地标商业综合体、深圳恒大环球贸易中心以及长春恒大中心。而且,随着恒大高调进军一二线城市,不仅将目标锁定在房地产上,还在不断整合扩张旗下业务,恒大足球、旅游综合体、影视文化产业等层出不穷,还涉足快消矿泉水行业,进军医疗健康行业,多种形式的营销助力房地产主业销售。

 

六、碧桂园

去年碧桂园销售业绩迅猛增长,今年碧桂园定下了1280亿元的高额销售目标,增长幅度为20.75%。对于这一目标,碧桂园集团总裁莫斌显然很有信心,他表示:“你说我过于乐观了,但也会有人觉得我们保守了。”关于货量,我们是分开算,一个是已竣工可售的,已竣工可售现在它的面积是300万㎡,还有一个是现在还正在施工,但是已经拿到了预售证,可以卖的,这个差不多是1000万㎡,所以把这两个加起来的话差不多1300万㎡,货值大概在一千亿的水平。还有一个就是我们今年要推出新盘以及旧盘新推的盘,新盘我们今年要推出差不多800万㎡,旧的盘新推差不多1700万㎡,这样加起来一共是2500万㎡,也就是说我们今年可以售的货量差不多是3800万㎡,货值差不多在2500亿的水平。去化率我们给自己定的水平是65%,新盘和旧盘新推原则上要求70%以上,但是我们尽量所有的新盘开盘不要存货!

 

七、世茂

2月初,世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛表示:世茂2014年销售目标预估800亿左右,冲刺目标或者我们的货值则要更高,因为2014年的可售货值含2013年零售的库存,大概可以达到1300亿。如果世茂2014年再买点地的话,可售货值应该可以做到1500亿。我们这几年去化率基本上在70%左右。这个数字包括世茂股份,也包括我们的合作项目。世茂合作项目的统计方式是权益后的统计,跟有些企业统计或许不太一样。此外,世茂要做到快速开盘。前两年,我们从拿地到销售最慢的时候基本上要一年,2012年已经缩到9个月,甚至个别是6、7个月了,2013年已经有4个半月了,这已经是很快了,达到4个半月速度的只有两三个盘,2014年会不会再多一点,我们希望团队可以努力。

 

八、华润置地

3月21日,华润置地有限公司在香港举行2013年全年业绩会。会上,总裁唐勇表示,集团毛利率按年跌9.4个百分点,至28.2%。主要是由于去年房地产行业平均毛利率较2012年下滑,加上去年低毛利率项目占比较多,当中一线城市毛利率较二线城市低,令整体毛利率受影响。华润置地主席吴向东表示,今年华润定立了700亿元的销售目标,他承认这个目标较为保守,但其也指出,集团会继续加大商业地产项目的比重,以维持公司利润。他续指,由于香港空间太少,而集团规模不断增大,因此暂不考虑包括香港在内的海外市场。对于今年内地楼市的看法,吴向东表示,过去两个月内地楼市表现在个别城市有明显分别,因此,对今年楼市判断趋向谨慎。集团也会随行就市调整个别城市及项目策略,但会维持加快周转率及去化率的方针。

 

九、富力

2013年,富力通过土地收购新进入11个新城市,同时也为2014年开展25个全新开发项目做好准备。富力收购土地的一项准则,必须是有助于资产高速运转或可以在较短的时间开发——在土地收购后6个月内开始营建,或在收购后12个月内进行预售。至于集团的运营区域,未来几年内仍将以国内为主。但随着集团规模日益扩大,管理层认为,集团亦需在国外地区投资,以达到进一步成长的目标。因此,集团于2013年首次在中国以外地区从事重大投资,进军马来西亚房地产市场,在马来西亚柔佛州以接近85亿元购入大面积土地,规划总建筑面积约350万㎡,将分期开发,项目主要为住宅,但亦含部分商业地产。面对今年700亿元的销售目标,富力称,要达成如此大幅增长的目标,集团认为关键因素是要加速开发步伐,缩短实际的开发周期,同时严格实施成本控制。

 

十、雅居乐

1月23日,雅居乐一位管理层成员透露,“老板希望2014年销售额能冲刺到700亿元,具体的要根据项目进度再定。”虽然这一数字暂未得到雅居乐公司正式公布,但已引起了业内人士的广泛专注——因为过去的2011-2013年,雅居乐连续三年都没有完成年度目标。为了实现2014年跨越式的增长,2013年雅居乐进行了战略调整,涵盖购地规模、区域布局、销售节奏等方面。据悉,今年仅华南区域就被分配了100亿元的增长任务,海南区域的销售目标则在2013年78亿元的基础上提到了2014年的 85亿元,刚刚进入销售周期的云南区域则分配了约10多亿元的增长目标。该人士分析,2012-2013年新购入的1600多万㎡土地储备,将有很大部分能够在2014年成为可售货量,假设这些土地中有50%能够建成房屋上市销售,去化率达到60%,均价在1万元/平左右,那么仅新项目的推售就能达到超过480亿元的销售额。自去年开始,雅居乐买入的土地更侧重“短平快”。其定义的短平快是指:投入的土地款在5-8亿元,建筑规模在30万㎡以下,减少拆迁、征地问题,能够快速交地和开工的土地。产品则聚焦刚需市场及一些相对大众化的产品,以期实现最大规模的扩张。为了让这些土地尽快建成产品并销售,雅居乐制定了一套时间指标:拿地之后5天内进场勘探,15天内定方案,30天内申报,150天进行开工,240天内涉及政府领域,320-420天内开售,其后3-6个月之内现金流要回正。

 

十一、融创中国

2013年547亿元的销售业绩,将融创拉升到二线军团的领头位置。1月8日,在融创的媒体答谢会上,孙宏斌表示2014年融创中国的销售目标是650亿元。“我们的目标是跨入1.5线房企。”孙宏斌定的650亿在多数人看来都太过于保守,他的解释毫不修饰,“目标定低点,容易实现。我觉得1000亿也会是水到渠成的事情,我们刚上市得时候跟他们差距更大呢,我相信今后这个差距会缩小。”融创不会去海外,我一直不理解为什么要去海外,为什么我们要放弃13亿人口的市场。融创暂时没有出海计划。

 

十二、绿城

近日,花旗在一份研究报告中称,预计绿城中国控股有限公司今年销售总额将达700亿元人民币,较去年621亿(含融绿)的合同销售金额增长近13%。花旗认为,绿城中国今年的去化率料会跌至40%-45%,较历史平均水平70%为低。据悉,截止目前绿城仍拥有2000亿-3000亿的可售货值,今年其可售货值应该在1400亿左右。2月10日,绿城相关负责人在接受观点地产新媒体采访时,并未透露绿城今年的销售预期,但否认了花旗报告中去化率下降的说法。

 

十三、龙湖

3月21日,一向很少合作开发的龙湖集团,在香港业绩会上宣布,今后将采取“去存货、控成本、扩合作”的策略。管理层透露,2014年龙湖全年销售目标是570亿,将继续保持每年30%的增长。谈及“扩合作”的原因,龙湖方面解释此举是出于提高财物安全和股东回报的考量,以减少土地市场的竞争和成本。“控成本”则是指在一年时间以内,将低密度住宅的成本进行压缩,幅度为5到10个百分点。据龙湖透露,目前在售项目达到61个,2014年将会有12个全新项目,28个项目推出第一期的新业态产品。龙湖称将在一线等重要城市增加品牌影响力。商业方面,龙湖将继续每年拿出销售回款的10%来发展商业,预计每年新增1-2个天街系列,租金收益每年增长30%左右。

 

十四、招商地产

3月18日,招商地产宣布2014年公司全年房地产签约销售金额目标计划突破500亿元,预计销售增长超过16%。公司认为,2014年房地产市场的量价已处于历史高位,下行风险不断增加。为应对潜在市场风险,公司今年继续调整产品结构,加大中小户型产品的比例,坚持高周转的市场策略以应对。同时,积极“触网”,探索社区O2O生活服务模式。2014年计划新开工面积548万平米、竣工面积294万平米、年末在建面积990万㎡。

 

十五、华夏幸福

虽然2014年度销售目标是450亿元,但华夏幸福认为今年达到500亿元也是有很大可能的。理由有二:①华夏幸福在地产开发方面摆脱了传统的重资产模式,实现轻资产运行超级大盘,招商引资方面更是优势明显。长期来看,能够享受新型城镇化的改革红利;短期来看,随着“北京大七环”和新机场的开工建设,北京的产业及住房需求外溢将保证公司至少未来三年公司高增速。②公司可售货值极为丰富,2014年有可能仍将保持40%以上增长,整体销售规模有望达到500亿元以上,其中住宅业务可售货值近600亿元。今年新增4个项目,分别位于浙江省嘉善、河北霸州、永清和香河。

 

十六、远洋地产

3月14日,远洋地产总裁李明在2013年年度业绩会上表示,2014年的销售目标是400亿左右,预计增长15%以上。去年,远洋地产的毛利率已经达到历史最低水平,李明透露其原因在于以往拿地的土地价格过高,销售结转来自于新进入的城市。不过他认为远洋毛利率将慢慢逐步走出谷底,因为高价地块已经消化了,成本管理上也有很明显的进步,而周转率也将有希望从之前的23%提升至30%以上。在拿地方面,李明表示今年亦将秉承谨慎态度,坚持投资标准,深耕已有地块区域,规模适度快速开发。在拿地原则方面,也坚持要不就看中毛利率高,要不就看中地块IRR内部收益率高,两者必有其一。

 

十七、荣盛发展

3月18日,荣盛发展发表公告称,2013 年计划新开工535 万㎡,实际完成613万㎡,2014年计划开工597万㎡,计划获取土地不超过745万㎡,销售回款345亿元。我们认为,如若获取土地顺利,则2014年实际开工有望超过700万㎡,以6000元/平简单测算,对应新推货在420 亿以上。再加上年底存货,我们估计全年可售货值在520亿以上。以70%左右去化率估计,2014 年全年销售额有望达370 亿元。荣盛发展表示,在住宅开发行业整体增速趋缓的大背景下,未来有望把旅游地产打造成为公司在房地产住宅开发主业之外的又一增长极。探索和发展旅游地产是公司经过一年多的酝酿、研究、考察之后做出战略决策。公司2013年共计拿地534万方,总地价102亿,占销售额的38%,主要补充了南京、成都、沈阳等二线城市和廊坊的土地储备。

 

十八、佳兆业

据佳兆业年报披露,2013年该公司累计实现合约销售额239亿元,同比大增37.9%,超额完成全年220亿元的销售目标,以去年约60.4%的去化率估算,企业2014年销售目标有望突破310亿元。也就是说,可推货量在513亿元以上。在2013年业绩发布会上,佳兆业继续强调其对于城市更新项目的优势,位于深圳的佳兆业城市广场为深圳有史以来最大的城市更新项目。佳兆业称,深圳佳兆业城市广场的销售额、销售面积、销售套数均名列深圳市场第一名。2014年,还有位于深圳和广州的多个旧改项目将取得进展。来自深圳房地产信息网的数据显示,2013年佳兆业称在深圳市场的销售额与行业龙头万科打平。至于当前最火热的房地产与互联网话题,佳兆业主席郭英成表示,自2013年10月开始,佳兆业的管理团队就开始关注并学习研究互联网与房地产行业的交集。“包括我本人也约了腾讯创始人马化腾,因为我们还比较熟,私下都在见面。”郭英成坦承,“虽然在学习互联网过程当中很多问题我们还搞不清楚,不过现有的学习已经略有成果、初有见效。”

 

十九、新城控股

3月18日,新城发展控股有限公司在香港举行了2013年业绩发布会,新城发展董事长、执行董事兼行政总裁王振华以及执行董事及公司秘书黄茂莉出席发布会。管理层在会上表示,新城控股今年的销售目标是240亿元,其中可售货量为474亿元,其中187亿来自新推盘项目。并且新项目基本上会在二、三季度推出,以此来平衡全年的销售节奏。在土地储备方面,新城发展截至2013年年底的土地储备是1380万㎡,土地成本仅为1220元/平。从土地分布区域来看,常州占37.7%、苏州占20.3%,上海占10.8%,其余则位于南京、长沙、无锡、镇江、杭州等城市。

 

二十、旭辉

1月28日,旭辉控股(集团)有限公司发布公告称,公司2014年全年已设定初步合同销售目标为220亿元(包括合营项目销售额),较2013年的合同销售金额153亿元增加约43.8%。事实上,据花旗银行发布的研究报告披露,该机构曾援引旭辉主席林中先生的话表示,220亿的销售预测是保守的,因2013年的去库存率达60%,而旭辉今年的可推货量超过400亿元,约在450亿元左右。林中承诺2014年旭辉可售面积将增加一倍,并会拿出销售收入的40%来增加土地储备。他还预期2014年市场整体成交量增加5-8%,均价亦会有增长,整体流动性稳定,经济稳定增长。

 

二十一、合景泰富

3月18日,合景泰富地产在香港召开业绩会。据董事局主席孔健岷介绍,土地方面2013年集团共拿下位于广州、北京、苏州、南宁、天津及杭州的13幅地块,占权益金额58亿。目前总建筑面积达1040万㎡,建筑成本约为3000元/㎡。对于2014年,集团的合约销售目标是210亿,同比2013年实现销售额163亿元增加约29%。支撑这个目标的是年内将推出10- 15个全新项目,至2014年底在售项目数量达35- 40个,可售货量在230亿- 350亿元之间,预期市场稳定。此外,孔健岷称,若集团净利润率能保持不低于15%,不介意进行降价促销,因现时行业的净利润率平均为12%至13%,认为15%已属高水平。

 

二十二、卓越

卓越2014年的销售目标为200亿元,并争取到2015年挑战300亿元。随着2014年新目标的确定,卓越在扩规模方面动作频频,显然卓越也在加速规模化的发展。纵观卓越现有版图,已布局深圳、广州、上海、北京、惠州、东莞、长沙、青岛等14个城市,就2013年的销售表现来看,卓越方面表示,主要贡献来自深圳、青岛、上海等。关于未来的布局,卓越相关人士透露,不会以进驻多少个城市为目标,而是在已有项目的区域增加更多项目,同时,在已有多个项目的城市做一些配套性的项目。据此不难看出,未来深圳、长沙或是卓越着力布局的城市。就深圳区域而言,卓越2013年在售项目包括卓越皇后道、卓越城、卓越维港等,其中,深圳区域销售超60亿元,占全年销售业绩的一半。更为重要的是,2013年7月26日,卓越甚至斥资123亿投得深圳前海两地块(已命名为“卓越·前海壹号”),目前项目已动工建设。一边是在深圳公开市场中拿地,另一边,卓越也在与众房企争夺“城市更新”的蛋糕。

 

二十三、花样年

3月18日,花样年主席兼首席执行官潘军在业绩会上指出,今年合同销售目标为150亿元,较去年实际销售额101.7亿元,增加约47%。尽管1-2月的合同销售额只有3.96亿元,但按照推盘计划,推盘活动主要集中于下半年,占全年销售额比重约70%,而8月底至11月份是推盘旺季;至于上半年则在4月至6月份期间会推出较多楼盘。就今年房价走向,潘军预期,三、四线城市楼价压力会较大,特别小型发展商为应付到期债务,被迫降价促销,但他同时指出,减价潮不会蔓延至全国,一、二线城市楼价出现大跌机会也不大。

 

二十四、景瑞

3月17日,景瑞控股有限公司宣布,公司已订下截至2014年12月31日止年度的合约销售目标为128亿元。其中,仅杭州市场的销售额就可能高达25亿元。景瑞采取高周转的开发模式,以杭州为例,御华府项目拿地不到5个月开盘,御蓝湾项目拿地8个月开盘。其中,御蓝湾项目在去年9月28日开盘,截止到去年12月31日整个项目所推出来的货值最终去化率95%以上,三个月把手头里能够卖的货基本售罄,资金基本回流。

 

二十五、绿地香港

按照绿地集团董事长张玉良的设想,绿地香港将是绿地未来重要增长极,预计2018年绿地香港将达到500亿元的合约销售目标。绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军称,绿地香港2014年的销售目标是确保100亿元,力争150亿元。截止2013年底,绿地香港在上海、杭州、昆明、南宁等地小规模购地,累计土地花费已达83亿。其中,仅上海黄浦五里桥街道商办用地的总成交价就高达59.5亿元,折合楼面价24231元/平,比届时绿地香港44亿多港元的市值还要高一大截。(来源地产朋友圈)