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千亿俱乐部“漏”了华润置地

《地产总裁内参》
2015-04-07 14:45:03
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导读:看到这个标题?粉丝们或许会觉得标题很逗,但实际上,这只是个业绩数字只是个算法问题。所谓千亿俱乐部,也仅仅是个数字游戏,比如在年底就看如何结算,算到2013年,还是挪到2014年,这是人为的。比如万科去年虽然1700多亿,但实际上他隐藏了200多亿到2014年而有的其他企业,为了拼命冲刺千亿或是500亿甚至是100亿门槛,过度透支2014年

看到这个标题?粉丝们或许会觉得标题很“逗”,但实际上,这只是个业绩数字只是个算法问题。所谓千亿俱乐部,也仅仅是个数字游戏,比如在年底就看如何结算,算到2013年,还是挪到2014年,这是人为的。比如万科去年虽然1700多亿,但实际上他隐藏了200多亿到2014年……而有的其他企业,为了拼命冲刺千亿或是500亿甚至是100亿门槛,过度透支2014年将2013年的业绩冲到100亿,某种程度上房企销售额排行榜并不全信,只是一个参考。从这个角度来讲,2013年七家千亿俱乐部,漏了华润,也是说的通的。

2013年七家千亿俱乐部,为什么说“漏”了华润?

最近业界都在讨论1000亿俱乐部的问题,华润置地非常祝贺华润置地的很多同行进到了1000亿的行列,当然这里面大部分都是以住宅销售为主,像万达和绿地也进入了,当然他们是大量的商业地产在发售,华润置地和他们也不一样,华润置地的商业物业绝大部分都是长线持有经营的。

而商业地产每年能提供几十亿的租金收入、几十亿的利润,如果按照现在行业住宅10%的净利润率反算一下,也差不多有几百亿可以结算的销售额,这样算来,华润其实也已经进入到千亿俱乐部。这既是个玩笑,但也是个事实。核心就在于你怎么算。

 

一、2013年是上市房企业绩最好的一年

2013年全行业量价齐升,成为所有房地产上市公司业绩最好的一年。但是进入今年以来,房企对房地产市场的未来,观点开始有明显的分歧,有人说好,有人说不好。在过去两个月,中国这么多城市,不同的公司,不同的产品的业绩表现情况,华润置地也感觉到有分化的情况,有些城市仍然不错,但有些城市可能就出现了降价比较明显,或者发展商经营困难的情况。

 

二、2014年判断:谨慎乐观、华润希望住宅快一点

从这个角度来讲,对于今年或者未来一段时间,华润的判断是比较谨慎乐观的,或者更趋向谨慎一点。面对现在的情况,每个公司既有自己确定的需要坚持的战略目标、商业模式,但同时也一定要随行就市,有一些新的策略上的调整。总的原则上,对于住宅这个问题,华润置地一直的原则就是希望能快一点,加快周转,包括去化的速度和比例,这是个生意,生意归根到底就是要随行就市。

 

三、华润置地2014年挑战700亿

华润置地前年确定了去年住宅签约额是570亿元,但是后来华润置地做到了663亿元,比预定的目标大幅提升。今年华润置地的目标肯定要比去年保持增长,但是华润置地又适当地调低了一点点,华润置地希望做到700亿左右。当然是否还可以更多一点?因为华润置地跟其它很多公司有个很大的不同,就是华润置地商业地产的比重很大。

 

四、海外布局:华润国内已经很忙,没必要走出去

华润置地暂时没有考虑进入海外市场。香港虽然是国际大都市,但是发展的机会比较少,因为香港的土地非常少。至少现在华润置地没有考虑过走出海外去发展的计划,因为华润置地已经觉得很忙、很累了。关键是华润置地的商业地产比重越来越大,住宅的量也在增加,甚至华润置地也有1000亿的目标。总的来讲,我觉得华润置地对中国未来5年、10年宏观经济平稳的发展,以及在这个行业竞争中真正有能力、有实力的企业能够持续的生存、发展,都还是比较有信心的。

 

五、市场走量:央企华润也要随行就市

房价涨跌,本质上它是个生意,华润置地不能永远涨价,也不能够不涨价或者不能够减价,这是不对的。华润置地一定要根据所在城市的情况,华润置地项目自身的情况,以及华润置地对这个项目的要求来看。比如说它原来价格很高,利润率也很高,降一点点恐怕也无所谓。但是我要强调的是,像华润置地这样比较大的公司,华润置地对风险的分析、判断、把握始终是放在第一位的。

应该说,去年下半年中国很多城市地价的增长幅度大大超过所有人的预期,这种情况就不理性,也不应该持续。所以在这种情况下,华润置地觉得适当的降点温度是很好的,很快热起来反而是不好的。
 

六、别误会、华润增持万科是一种看好

增持万科这个事华润已经注意到媒体有报道,但你要知道,这个数量还是很少的,2000多万股,但是那是华润置地母公司的行为。而至于在这个时点上增持股份,表达了母公司未来对这个行业有信心,更重要的是对万科这家公司他有信心。

商业地产,华润置地有别于其它华润置地尊敬的业内同行或者竞争对手,很重要的一方面是华润置地的商业地产起步比较早,体量也比较大,华润置地的经营模式一直是住宅加商业双轮驱动,这些年在商业地产的投资方面,华润置地的数量在不断增加。由于做这个项目门槛比较高,所以在土地的获取方面竞争就很弱,也因此土地的性价比还是相当不错的。

所以华润置地下一步的商业地产会着力提升它的质量和效率,未来无论是商业地产还是住宅地产,只要条件允许,有好的机会,华润置地的发展都不会停步。再过5年,华润置地希望商业地产能够给华润置地提供比较可观的、稳定的,而且能够持续增长的现金流和投资回报。

另一方面,面对电商和同行的竞争,华润置地在买地的时候要更加审慎,对它的定位、规划、设计,业态之间的比例,包括要选择的那些合作伙伴、零售商,华润置地都会有所不同。但是中国最大的特点就是人多,像柳州这样的地方,主要得看当地的市场竞争情况,南宁也是一个不算很大的省会城市,但是华润置地在南宁的综合体,它住宅的利润率在华润置地公司所有住宅项目里面是名列前茅的,它的商业开业以后的市场表现也是很好的。

比如现在有些城市,像成都、上海市场都很好,但是市场竞争也很激烈,甚至很惨烈,所以主要考虑市场竞争的情况,然后决定去不去,做什么样的定位和规模的产品,这是需要特别认真考虑的。

 

七、毛利率要上升:2013年降,2014年升

整个行业来讲,2013年都比2012年有一个不同程度的下滑。从公司来讲,在2013年华润置地的结算项目里面,低毛利率的比例占得比较多,所以影响了公司整体毛利率表现。这有两方面的原因,第一是在三线城市的平均毛利率是比一二线城市要低的,第二是有个别项目当时在买地的时候,是在竞争比较激烈的情况下获取的土地,地价比较高,所以影响了毛利率的表现。

事实上,2013年比2012年下滑是一个客观存在的情况,但公司管理层也有信心会在2014、2015年以后使华润置地的毛利率有一个缓慢的回升,华润置地并不认为这是一个趋势,这个趋势扭转就在今年。

为什么讲毛利率是一个缓慢的回升呢?大家都知道,房产都是预售,过去的一些销售会影响到第二年、第三年的利润体现,它是一个滞后的反映。公司对这些问题还是非常重视,采取了一系列的措施,第一个是在投资上,在买地的时候更加谨慎,避免买一些过热的项目,或者在一些不合适的时机做一些投资的行为。第二,从华润置地的产品结构来讲,更加适合市场的需求。第三,华润置地在成本管理上,公司也会进一步强化,所以我说管理层有信心让华润置地的毛利率有一个缓慢的提升。

 

八、融资结构:30%人民币融资,70%外币

央行上月15号公布有关人民币对美元波动的幅度,1%或者2%,华润置地觉得央行主要是基于人民币汇率市场化。另外在这个时候做出这个波动幅度,也是基于目前经济有所疲软的趋势,所以想通过这个来增加人民币的弹性。

同时还有一个目的,就是把一些套利的投资赶出相关领域。从华润置地来讲,30%的人民币融资,70%的外币融资,华润置地比较一下华润置地的融资成本就会发现,华润置地的融资策略对于华润置地保持这么低的融资成本起了很大的作用。从去年年初开始,华润置地就关注到人民币的走势,华润置地在内部也建立了一个非常精准的模式,时刻评估人民币对美元的汇率走势,因为华润置地的主要外币融资就是港币和美元。

华润置地也做过一个比较精确的测算,人民币贬值3%,对华润置地的利润影响也不大。(来源:地产总裁内参 微信号:dczcnc)