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第1季度房企TOP50深度报告

CRIC,中国房地产测评中心
2015-04-07 14:43:58
人物:    企业:
导读:2014 年 1 季度房企销售金额 TOP50 排名 公司名称 销售金额 ( 亿元 ) 1 万科地产 528.1 2 碧桂园 350.0 3 绿地集团 340.0 4 恒大地产 305.0 5 保利地产 279.0 6 中海地产 275.8 7 万达集团 186.4 8 富力地产 152.0 9 世茂房地产 120.3 10 绿城中国 119.5 11 华夏幸福 110.0 12 华润置地 103.7 13 招商地产 99.0 14 雅居乐 95.0 15 融创中国 93.4 16 龙湖地产 90.7 17 金地集团 78.5 18 保利

2014年1季度房企销售金额TOP50

排名 公司名称 销售金额(亿元)
1 万科地产 528.1
2 碧桂园 350.0
3 绿地集团 340.0
4 恒大地产 305.0
5 保利地产 279.0
6 中海地产 275.8
7 万达集团 186.4
8 富力地产 152.0
9 世茂房地产 120.3
10 绿城中国 119.5
11 华夏幸福 110.0
12 华润置地 103.7
13 招商地产 99.0
14 雅居乐 95.0
15 融创中国 93.4
16 龙湖地产 90.7
17 金地集团 78.5
18 保利置业 62.4
19 越秀地产 53.0
20 世纪金源 52.8
21 旭辉集团 52.7
22 远洋地产 52.0
23 阳光城 51.5
24 敏捷地产 51.0
25 金科集团 50.6
26 中国中铁 46.3
27 首开股份 46.0
28 融侨集团 45.8
29 荣盛发展 45.7
30 新城控股 45.2
31 中信地产 45.0
32 合景泰富 43.0
33 正荣集团 42.7
34 中国铁建 42.3
35 佳兆业 42.0
36 泰禾集团 41.2
37 华侨城 41.0
38 蓝光实业 40.2
38 中南建设 40.2
40 融信集团 40.0
41 方兴地产 37.7
42 复地集团 35.0
43 九龙仓 32.3
44 路劲基建 32.0
45 雨润集团 31.0
46 金辉地产 30.0
47 中粮集团 28.0
48 中骏置业 27.0
49 宏立城 26.1
50 升龙集团 23.9

2014年1季度房企销售面积TOP50

排名 公司名称 销售面积(万平米)
1 碧桂园 545.6
2 恒大地产 447.2
3 万科地产 389.9
4 绿地集团 335.9
5 保利地产 248.6
6 中海地产 197.5
7 万达集团 147.0
8 富力地产 121.5
9 世茂房地产 103.3
10 华润置地 100.7
11 世纪金源 92.9
12 龙湖地产 89.3
13 华夏幸福 89.2
14 雅居乐 78.6
15 招商地产 76.9
16 荣盛发展 75.0
17 保利置业 62.0
18 金地集团 59.3
19 金科集团 57.8
20 宏立城 57.6
21 中国中铁 ​52.8
22 蓝光实业 51.7
23 敏捷地产 51.5
24 绿城中国 50.2
25 中信地产 48.8
26 中南建设 46.9
27 越秀地产 44.7
28 雨润集团 42.4
29 旭辉集团 40.8
30 佳兆业 40.0
31 融创中国 39.5
31 新城控股 39.5
33 中国铁建 39.3
34 阳光城 37.9
35 远洋地产 37.3
36 金辉地产 37.0
37 首开股份 36.0
38 五矿地产 31.9
39 中骏置业 30.4
40 融侨集团 29.9
41 海亮地产 29.5
42 合景泰富 29.0
42 路劲基建 29.0
44 复地集团 28.8
45 中天城投 27.1
46 正荣集团 26.8
47 中渝置地 23.4
47 恒基兆业 22.9
49 九龙仓 22.8
50 建业地产 22.5

数据说明:

1.企业范畴:主营业务在中国内地的房地产开发企业。

2.项目属性:本榜单成交数据为商品房数据。

3.数据来源:涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。

4.时间跨度:此次榜单各项数据若不作特殊说明,其统计时间段均为2014年1月至2014年3月。

 

今年尤其是春节以来房市行情回落,局部城市出现降价风潮。尽管从一季度TOP50数据看,大型房企业绩依然良好,但中型及以下房企业绩增幅普遍下滑,部分房企业绩甚至不如去年同期。如果挤干部分企业留存业绩的水分,今年一季度TOP50房企成交总量和各档次门槛与去年同期相当甚至略低。

 

所幸的是,门槛降低后,我们看到榜单中出现了众多新面孔。这也反映了行业竞争的局面:随着行业体量接近天花板,规模企业主动放缓扩张,纷纷多元化转型,而中小成长性房企依然通过高杠杠、快周转追求高增长,力求在行业占据一席之地,因此会更多地进入TOP50榜单。

 

一、门槛: TOP50企业金额、面积门槛双双下滑

 

总体来看,今年一季度市场环境较为低迷,从房贷利率上调全国铺开,到降价风波持续发酵,楼市成交呈下滑趋势,市场低迷拖累房企销售。反映到入榜门槛方面,TOP50企业金额、面积门槛均有明显下滑。

 

金额门槛方面,TOP20TOP50企业均有20%以上幅度下滑。其中,TOP20企业入榜门槛为53亿元,较2013年一季度的66亿元门槛相比,同比下滑20%。与此同时,TOP50企业金额门槛从去年的32亿元减少至今年的24亿元,下滑幅度达25%。但TOP10企业入榜门槛较去年同期继续提升,增加5亿元。

 

相比金额榜门槛的大幅下滑,面积榜门槛与去年同期基本持平。可以看到,TOP10企业入榜门槛101万平方米,与去年同期100万平方米相比,小幅增加。TOP20企业入榜门槛从55万平方米增加至58万平方米,同比增长5%。而TOP50企业入榜门槛则较去年一季度减少1.5万平方米,降幅为6%

 

图1、2014年一季度房地产企业销售入榜门槛(单位:亿元、万平方米)                           


2014年一季度房地产企业销售入榜门槛

资料来源:CRIC,中国房地产测评中心

 

二、集中度:龙头房企规模致胜,TOP50企业集中度稳步提升

 

尽管受信贷收紧等因素影响,2014年一季度房地产市场总体表现不及去年同期,但我们看到上榜的龙头房企整体表现要明显强于大市,TOP50企业金额、面积集中度实现稳步提升。万科、绿地及碧桂园等企业销售规模再上新台阶,同比增幅均在30%以上。

 

金额集中度方面,2014年一季度,上榜房企金额集中度较去年同期进一步提升。其中,TOP10企业从16.38%上升至19.69%,增加了3.31个百分点,同时TOP20TOP50企业同比分别增加3.41个百分点及2.93个百分点。

 

表1、2014年一季度上榜企业销售金额集中度

资料来源:CRIC,中国房地产测评中心

 

备注:集中度=入榜企业销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额其中,今年3月全国商品房销售金额是根据前两月累计同比增幅推算3月同比增幅所得

 

相比于去年同期,2014年一季度,TOP20企业面积集中度提升力度最为明显,增加幅度在1.67个百分点。其次为TOP10企业,同比增长1.59个百分点,TOP50企业则增加了1.53个百分点。

 

表2、2014年一季度上榜企业销售面积集中度

资料来源:CRIC,中国房地产测评中心

 

备注:集中度=入榜企业销售面积/统计局公布的全国商品房销售面积。其中,今年3月全国商品房销售面积是根据前两月累计同比增幅推算3月同比增幅所得

 

三、格局:第一梯队持续扩容,百亿级企业规模锐减

 

在一季度入榜企业格局中, 200亿以上房企数量再度扩容,从去年的4家增加至6家,同时销售均值增加5亿元。其中,万科于一季度达成销售额528亿元,已完成全年2000亿元销售目标的26%,继续领跑行业。

 

然而,值得注意的是,销售规模处于百亿级别的房企,其数量则锐减。具体而言,2014年一季度,规模在100-200亿元的房企数量从去年同期的10家减少至6家,在数量减少同时,销售均值也略有下降。此外,规模处于50-100亿元的房企虽然销售均值有所增加,但数量减少了1家。我们认为,今年一季度市场有其特殊性,3月份市场已有成交上扬迹象,随着房企推案力度加大,项目逐渐入市,二季度开始企业业绩增长前景仍然看好。

 

表3:2014年一季度房地产企业销售业绩梯队格局表

 资料来源:CRIC,中国房地产测评中心

 

四、领军:去年千亿房企销售继续快速增长,桂冠之争白热化

 

一季度,领军房企业绩增长和目标完成率普遍良好。从业绩增长看,万科业绩同比增长21%,其后碧桂园、绿地、恒大、万达分别增长94%31%72%36%。从目标完成率看,万科、碧桂园、中海、恒大完成率都超过25%,完成度领先其它TOP50房企。只有绿地、万达因今年目标高,完成率相对较低。总体来看,领军阵营对市场波动的免疫力较高,不管行情好坏,领军企业都走出了灿然前景。

 

万科持续领衔金额榜,借互联网化和小股操盘实现轻资产化运作。其业绩超第二名碧桂园178亿元,一、二名差距较去年同期116亿元明显扩大。绿地低开高走业绩增长后劲十足。由于绿地主要推案会在二季度之后,今年一季度销售情况并不理想,仅完成全年2400亿销售目标的14%。但是3月份158亿的销售额已经预示着,绿地真正的爆发才刚刚开始。

 

碧桂园连续两季领衔面积榜。去年第4季度,碧桂园跃升千亿阵营,同时凭借低价优势荣登季度面积榜榜首。今年1季度销售额350亿元,同比大增94%,位居金额榜第二,年度目标完成率达27%;销售面积545.6万平米,继续领衔面积榜,超第二名恒大近22%。尽管碧桂园的扩张模式近期受到资本界的质疑,但是至少现在来看,这种模式还是能够延续。

 

此外,中海地产1季度完成销售275.8亿元,业绩同比下滑14%,但目标完成率达25%,全年目标预计能顺利完成。恒大地产1季度完成销售305亿元,同比大增72%,目标完成率高达28%。万达1季度完成销售186亿元,同比快增36%,但由于年度目标过高,目标完成仅8%

 

表4:2014年一季度7家领军房企业绩增幅和目标完成率状况(单位:亿元,%)

 

资料来源:CRIC,中国房地产测评中心

五、亮点:富力挺进前十,招商加快标准化推升业绩

 

当今年多家企业报出了500-700亿的销售目标后,预示着今年榜单第二梯队的争夺会异常激烈。一季度,这些企业中的富力和招商的表现可圈可点。

 

富力地产今年一季度实现销售额152亿元,同比大增71%,完成全年销售目标的22%。一季度,富力加大了住宅项目的营销力度,同时,加强了企业内部管控,从企业内部提升了运作效率。

 

招商地产今年目标500亿,今年一季度,招商地产销售99亿元,同比增长11%,位列金额榜第13位。进入2014年,企业扩张和转型步伐显著加快:新增土储首次向三四线倾斜,全产品线战略加快;同时,将发力商业地产,涉足产业地产、互联网社区领域等。

 

52014年一季度招商、富力、融创销售业绩情况

 

资料来源:CRIC,中国房地产测评中心

 

六、聚焦:闽系阵营激增至9家,正荣、泰禾、融信、中骏首进TOP50

 

一季度,闽系房企成为行业一道靓丽的风景线。TOP50榜上,闽系房企激增至9家,除了世茂、阳光城、旭辉、融侨、金辉等老面孔外,正荣、泰禾、融信、中骏4家新秀强势入围。对此,我们不觉意外。正如去年4季度排行榜所概括:闽系房企普遍高增长、快周转、强扩张,开发周期短平快,资金充裕。

 

正荣集团一季度以42.7亿元跻身TOP5033位,泰禾集团以高端住宅、商业双轮驱动跨越发展,企业一季度以41.2亿元跻身TOP5036名;融信集团是以高周转、高品质为特征的黑马。企业一季度以40亿元销售额跻身TOP5040名。

 

七、展望:龙头企业理性对待当前市场,顺势而为将进一步提升集中度

 

龙头房企对今年市场的判断趋于谨慎。这反映在年度销售目标制定上,房企普遍相对保守。典型的如世茂房地产和华润置地:世茂房地产去年销售670.7亿元、去化率68%。今年1500亿元的可售货值,不出意外,今年企业很有可能进阶千亿阵营。但世茂今年目标是800亿元,明显偏保守。

 

华润置地今年可售货值高达1400亿元,但企业对今年整体行情预期比较审慎,将去化率目标从去年的60%下调至50%,相应地将年度销售目标定在700亿元,略高于去年实际销售额。

 

值得一提的是,雅居乐年初制定了700亿元高目标,在1季度业绩远未达预期下,企业于3月底宣布将目标大幅下调至480亿元,目标提高率从原来的74%下调至19%,销售预期也从激进回归保守。

 

我们认为,谨慎乐观更具行情穿透力,保守目标更易实现。可以推算,房企去年大量拿的地,根据开发周期今年二季度将形成集中推案,下半年进入高峰。随着推案力度加大,龙头房企采取随行就市策略促进去化,全年业绩增长依然可期,中小房企的差距将进一步拉大。(资料来源:CRIC,中国房地产测评中心)