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转型城市运营商的6大模式

汉邦地产
2015-04-07 14:42:50
人物:    企业:
导读:过去,房地产开发商往往被打上投机客、土地买卖者、资本操盘手等土豪标签,如今,万科、绿地、龙湖、首创置业、利海、北大资源等纷纷提出理想目标要成为城市运营商,立志变身高大上。伴随新型城镇化推进、纯住宅地产触碰天花板,巨大的机遇与挑战面前,大批的房企开发商谋求转型,在探索的道路上,谁能真正成为城市运营商?

过去,房地产开发商往往被打上投机客、土地买卖者、资本操盘手等“土豪”标签,如今,万科、绿地、龙湖、首创置业、利海、北大资源等纷纷提出理想目标——要成为城市运营商,立志变身“高大上”。伴随新型城镇化推进、纯住宅地产触碰天花板,巨大的机遇与挑战面前,大批的房企开发商谋求转型,在探索的道路上,谁能真正成为城市运营商?

 

一、房企开发商转型城市运营商

1.万科“先声夺人”:做城市配套服务商

城市配套服务商,这是全世界最大的住宅开发商“万科”最新的企业定位。万科从单一的住宅开发,到商业地产,再转型“城市配套服务商”,正式提出“5S服务”的概念,真可谓先声夺人!

2013年,万科旗下商业综合体、社区食堂、生活广场产品均已面世。万科集团副总裁毛大庆在公开活动现场表示,未来的北京万科,会有一个全产业链的业务结构,有住宅、商业、写字楼等。在其商业地产规划中,以万科广场为主的大型购物中心,提供超市、影院、名品、时尚、美食、娱乐等业态。万科红广场、翡丽郡金街、公园里金街等街区式商业,满足居民日常生活购物需求,还加入美食、宠物服务、花店等业态。

此外,万科将在住宅地产项目上提供“五菜一汤”——第五食堂、超市、银行、洗衣店、药店以及“幸福街市”。未来,万科还将参与体育公园、医院、养老地产等诸多方面与城市配套服务相关的项目,实现“一个主业,两翼齐飞”的战略。

2.绿地:产城融合是未来城镇化的根本

绿地集团顺势而为,率先筹划“产城一体”的策略以适应城市运营商的定位,而绿地将自己定位为城市的运营商,就需要基于对城市国际化、生态化、现代化的运营特色而构建的战略计划。

“城镇化不是房地产化,但城镇化离不开房地产,无论就业、生活都需要房地产,没有房地产谈不上城镇化。”绿地集团董事长、总裁张玉良坦言,未来城镇化的根本是“产城融合”。

去年12月25日,绿地集团整合集团在在北京成立“产业发展中心”,通过复合地产以及园区开发,利用全方位服务“手段”吸引企业集群发展,以规划一定的城市功能来满足就业人口的需求,将产业功能、城市功能、生态功能融为一体。

3.龙湖:向生活服务集成商转变

拿地、开发、融资、金苹果计划、生活服务中心,从2013年上半年开始,重庆龙湖看似眼花缭乱的频频动作,背后的深层次逻辑却非常清晰。龙湖集团CEO邵明晓提出为客户提供“好产品、好去处、好服务”全新的“三好”理念,意味着“三好”龙湖新探索的开始,而龙湖生活中心的成立,便宣告龙湖开启了B计划,由开发商向生活服务集成商的转变。

龙湖地产将房地产开发和城市化建设之间的关系模式分为三个阶段:最初,开发商通过买地进行开发,实现销售利润最大化;第二阶段,开发企业配合政府进行区域建设;第三阶段,房地产开发企业成为城市发展的动力之一。

4.首创置业:“住宅+产业”驱动业绩增长

早在数年前,首创置业董事长刘晓光提出要成为“城市综合运营商”,2012年首创置业正式推出“住宅+X”战略,X包括了奥特莱斯、旅游、教育、养老等各类产业。如北京房山项目为“住宅+奥莱”模式,浙江湖州、海南万宁等也将复制这一模式。此外,京津未来智慧城、江苏昆山“两岸城”、海南黄竹镇等项目都是“住宅+X”模式,投资规模在几十亿到上百亿之间。

尽管“住宅+产业”的模式,使得公司的负债率有所上升,但由于首创置业的国企背景和母公司首创集团的资源优势,首创在资金上具有较强优势。而首创置业凭借近年来的发展模式创新及调整,首创置业跑赢了大市,并将继续在战略、资本、产业、服务等领域全面发力创新,以此驱动业绩增长。

5.利海:用产业体系支撑“人的城镇化”

由传统房地产企业转型的城市运营商,利海一直致力于卫星城市的建设,以旅游、文化、养生等产业驱动城市建设,走出了“产镇一体”道路。

据了解,利海集团的运营模式,是产业驱动型的立体复合新城镇开发。以绿色理念为导向,科学规划为先导,以现代农业、生态旅游、泛地产和文化创意等产业为支撑,通过产业的整合带动“新农村建设、产业化与城镇化”的融合发展,实现城市的效能优化和土地价值提升,让经济效益、社会效益和生态效益同步增长。与其他企业不同,利海还考虑各方共同效益发展,例如,郑州的雁鸣湖项目,围绕雁鸣湖就进行了32平方公里的整体规划和市政配套。

6.北大资源:做“资源整合型”的城市运营商

拥有北京大学和方正集团两座“靠山”的北大资源集团,率先提出要做“城市运营商”的理念,因为背靠北京大学这样的金字招牌,北大资源集团拥有别家企业,难以比拟的资源优势。

2010年,北大资源提出将资源和地产结合的发展模式,并将北大资源集团定位为“资源整合型城市运营商”。去年6月,河南省城镇化重点项目“北大资源城”正式开工,据了解,北大资源城项目是由北大资源集团参与城市规划,与开封市政府合作开发运营的城镇化重点项目,项目规划含科技园区和生态居住区,还配套建设有商业中心、购物中心、金融中心、酒店等生活服务设施。

 

二、城市运营商发展思路

1.何谓城市运营商?

城市运营商,是指围绕城市的总体发展目标和发展规划,充分运用市场化的机制和手段,通过发挥企业产业优势和资源优势,结合城市发展的特殊机遇,在满足城市居民需求的同时,使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。

2.谁最有可能成为城市运营商?

(1)基础设施型的开发商(如公建设施开发商)

(2)居住建设型开发商(郊区化开发商)

(3)资源整合型开发商(如新城市、城镇开发商,提前进入规划,参与规划,帮助规划,帮助政府搞好规划)

(4)城市营销型开发商(如参与经营奥运会的开发商)

3.城市运营商必须具备的能力?

(1)前瞻力——预判城市未来发展

(2)判断力——to be or not to be

(3)整合力——有效的资源整合

(4)创新力——创造个性产品

4.城市运营商在内涵上四大超越

(1)开发目标上,开发商从自我本位到社会本位与自我本位的结合;

(2)开发方式上,由“内生型开发”到“内生开发与外源开发相结合”;

(3)开发定位上,由单一项目的市场定位到城市区域功能的选择定位;

(4)对房地产的理解上,由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者。(来源:汉邦地产)