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写给地产老板的第2封信

《地产总裁内参》 潘勇堂
2015-04-07 14:30:23
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导读:日前,参参(温馨提示:参参为《地产总裁内参》主编昵称)看到微信圈一个报道即昔日冲刺百亿规模失败后的顺驰孙宏斌,如今斗转星移执掌融创突破550亿之后,极具戏剧性提出融创不追求千亿规模而追求稳健发展,这着实让参参震撼 昨日高调张扬孙宏斌,今日稳健沉着孙宏斌! 但也因为此,参参对规模这二字想谈谈自己的一点看法,供

日前,参参(温馨提示:参参为《地产总裁内参》主编昵称)看到微信圈一个报道——即昔日冲刺百亿规模失败后的顺驰孙宏斌,如今斗转星移执掌融创突破550亿之后,极具戏剧性提出“融创不追求千亿规模而追求稳健发展”,这着实让“参参”震撼—昨日高调张扬孙宏斌,今日稳健沉着孙宏斌!

但也因为此,参参对“规模”这二字想谈谈自己的一点看法,供各位参考!

 

一、当前行业真得追求规模第一吗

这一两年,很多房企百强尤其是TOP30到TOP100范围的房企,都不约而同提出了“做大规模”的口号,归纳起来,中心意思是“中国未来3~5年成长型房企若是没有做到500亿规模,就会迅速会被行业边缘化。”而从去年参参对话20多位地产百强总裁来看,无论是200亿的阳光城、100多亿的海亮与卓越,还是60亿左右的华远、鑫苑……都鲜明地提出“没有规模、就没有一切”的行业演变研判,并强调产品、营销、服务同质化下,规模是第一竞争力!

而另一方面,TOP30到TOP1梯队的房企,比如500多亿规模之后的融创孙宏斌,就旗帜鲜明地提出:“融创并不追求所谓的1千亿”。他认为,未来融创能够保持500多亿的规模持续增长,并逐步做到有效控制内部成本、产品做优等,就算成功了。

与此同时,行业一哥万科也一直反复强调,万科这艘千亿航母更在乎的是年年走得稳健,而不是一味追求速度与规模,2000亿、3000亿对于万科只是个数字,是企业经营顺带的结果

不同的表态,代表了不同的立场!

更重要的是,参参认为,这代表了房企不同发展阶段的经营诉求,对于50亿~500亿阶段的房企而言,肯定是规模为先,这无可厚非。

而对于500亿以后的房企,则是战略与系统稳健优先。正如张瑞敏所讲,没有所谓成功的企业,而只有“时代”的企业。故此,万科商业模式的与时俱进与优化变革、内部经营均好和核心竞争优势的二度审视和升级、千亿之后的可持续发展……将是王石郁亮关注的重点。而所谓的规模提升,肯定要让位于经营的稳健性和财务的安全性。至于绿地超万科,万科根本就懒得理睬!

 

二、住宅的红旗还能抗多久?

千亿俱乐部已经有7家房企,万科已经当了全球老大好几年了,我们无疑会担心:未来10年,中国整个住宅地产的蛋糕,还够这些大鳄们折腾吗?

与国外不同的是,中国房地产整体发展就是1个字——“快”。中国正在用几十年的时间完成西方发达国家几百年才完成的城市建造、拆迁和更新,如今百亿房企已经71家。

但值得警醒的是,也因为房地产发展太快,中国住宅市场的整体容量已经逐步逼近“顶峰值”,很多官方数据显示,未来的地产投资额、开发量、销售量都已经接近天花板。据综合测算,中国到2020年住宅商品房市场还将有80-100亿平米的需求量,折合到每年会有7-10万亿销售额,而回看2012年、2013年已是6.4万亿、7万亿的容量。

住宅市场总有一个尽头,一个行业有起步期、发展期、成熟期和衰退期,中国的住宅市场已渐渐逼近成熟期。成熟期有多长,下坡路又有多长?这两个问题,答案并不重要,我们更应该看到的是——巨头万科正在积极调头,包含已经谋划的城市配套服务商、移动互联网的用心摸索;其他巨头绿地、碧桂园等放马海外,并不把鸡蛋放在“中国”一个篮子里;金地、复地地产金融化,其他房企也转战商业地产、产业地产、养老地产、旅游地产,转向轻资产模式,整个房地产行业已经是“全民谈转型”。参参相信,用不了5年,中国住宅以外的地产市场,将是一种崭新的格局。

 

三、住宅市场格局将如何演变?

未来3~5年会行业将如何分化?

中央政府已经明确提出了市场的归市场,政府的归政府,那么市场化之下,那些依靠关系拿地、依靠机会主义、缺钱缺地缺人的中小房企,可能就毫无优势。而一大批长期关注市场竞争力打造、在投资、拿地、设计、管理、营销、成本等游刃有余的市场化企业,他们将会迎来更灿烂的春天。不怪乎参参访谈朗诗董事长田明时,田董表示:“朗诗相信中央政府的眼光,国企央企进入地产只是历史阶段性产物,市场化下,朗诗真正的竞争对手——是在高度市场化环境下成长起来的地产大鳄。”

2014年后,马太效应还会强化,中小企业还需要警醒的是,行业都注意到大鱼越来越大,但少注意到大鱼比小鱼游得更快更猛。据数据统计,地产百强和十强的业绩增长速度大大领先于百强后列房企……未来“缺钱缺地缺人”的中小房企,要么转型,要么被淘汰,形势并不乐观。也或者会成为阳光城总裁陈凯眼中的“地产投资商”——即中小企业将资金入股或将土地交给专业的开发商去代建,而自己获取股东收益或是更少的利润。

中国地大物博,未来中国房地产格局是否会如中国地产大陆之师“香港”一样(即香港前四大房企占据香港80%的市场份额),或许很难,但巨头规模将一次一次挑战我们的“认知度”。地产人应该不会惊叹,3000亿、5000亿、7000亿的地产房企将逐步诞生。

未来3~5年,中国住宅市场年均8-10万亿是什么概念?首先,前十年会平均做到2000亿。要知道,2013地产十强就占14%份额,未来5年内这个份额提升到20%完全有可能,均摊下来,TOP10房企平均就正好是2千亿。其二,5千亿规模的地产公司一定会有,为什么?因为5千亿才占总额的5%,中国龙头企业占5%的市场份额是完全有可能的,万科都快3个点了。

因此,在未来2000亿~5000亿时代,中小企业将在规模上丧失话语权,即使做到500亿,其话语权和资金、人才、政策优惠等优质资源也并不具备太大的优势,因为在N千亿时代,相信又有新的规则。

而回看目前还处于10亿、30亿阶段的中小房企,你又该怎么办?你的版图在哪里?

(来源:《地产总裁内参》 推荐关注微信号:dczcnc,微信定位:聚焦总裁视角下的房企战略转型与管理变革