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万科回应看空论:谨慎乐观,积极应对

新浪乐居
2014-05-06 15:41:52
人物:    企业:
导读:日前,一份名为《万科副总毛大庆内部讲话》的速记稿在网上广泛传播。短短数日中,“万科高管看空全国楼市”等标题迅速占据各类传媒版面,引发公众关于楼市前景的新一轮热议。

明源地产研究网 日前,一份名为《万科副总毛大庆内部讲话》的速记稿在网上广泛传播。短短数日中,“万科高管看空全国楼市”等标题迅速占据各类传媒版面,引发公众关于楼市前景的新一轮热议。这份稿件的观点是否来源于万科高管?万科对楼市的真实看法究竟是怎样的?乐居就这些问题对万科管理层进行了独家专访。

乐居先就速记稿的真实性向万科高级副总裁毛大庆进行核实。对于网上流传的这份稿子,毛大庆显得非常无奈。他表示,不久前确实参加过一个内部分享交流活动,参会者主要是行业内的部分企业老总和一些研究人员,由于彼此之间很熟悉,加上目前的地价依然高企,一些同行对市场还过于乐观,他的发言以提示风险为主,希望能尽可能唤醒大家的危机感。现场也不都是他一个人在讲。没想到的是,会有人将讨论、问答的内容糅合在一起,以他个人讲话的名义对外发布,再经过一些“标题党”式的转载放大,就变成了他“看空行业”。

毛大庆表示,能做到基业长青的企业,往往都有强烈的危机感。很多优秀企业,都一直在讨论“自己的冬天”、“我们离死亡还有多远”。万科也一直强调“如履薄冰,如临深渊”的忧患意识,这正是万科稳健经营风格的重要来源。而当前房地产行业一个严重的问题,就是地价一直居高不下,反映出过度乐观的情绪还没有完全回复理性。这样的情况下,在行业内部浇一浇冷水,是有必要的。但如果将企业的忧患意识、对风险的警示扭曲为对市场的悲观,则有违他的本意。

那么,对网传“讲话稿”中提到的一些主要问题,万科究竟持什么样的观点呢?乐居随后对万科总裁郁亮进行了独家专访。

 

乐居:您是否有看过网上流传的这篇文章?是否认同其中的观点?

 

郁亮:这几天很多人问我这个事情。我的回答:第一,它不能全面、准确反映万科的观点;第二,万科对于行业的态度很明确,用八个字概括是“谨慎乐观,积极应对”。我们在很多场合都表明过这个态度。从提示风险的角度,我赞成其中的一些观点,行业已经进入下半场,企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识,积极应对是必要的。

但是,积极应对的前提是对行业前景有信心,可以说以前是黄金时代,现在是白银时代,轻轻松松谁都能赚钱的时代已经过去,但行业发展的空间仍然很大。中国的城市化还远未结束,中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。

从城市化的角度来看,2013年中国城市化率为53.7%,而日本1955年就已经达到56.1%。我们知道,日本房地产市场有两个重要转折点,一个是1974年,从高速发展转向平稳发展;一个是1992年,出现了断崖式的下跌。中国现在的情况,最多相当于日本的1974年前后。但只看城市化率的话,日本1974年的城市化率也已经是74.9%。我们现在比他那个时候还低得多。当然我们现在城市化率的增长速度和日本1974年前差不多,都是每年1个点左右。

此外,我们研究了可以公开获取历史房价数据年限超过20年的全部26个国家(或地区)1的房价及城市化率变动情况。其中,有7个国家在可获取历史房价数据的某个年度,其城市化率与中国当前相同或相近:日本、韩国、爱尔兰、葡萄牙、南非、瑞士和马来西亚。这些国家从城市化率与中国当前最接近的年度开始,第一次出现房价下跌,平均是在12.6年之后。第一次下跌持续的年数,平均为1.6年。下跌期间累计房价跌幅平均为5.9%。从第一次房价下跌到下一次房价下跌(如果有第二次房价下跌的话),平均是在13.3年后。

注1:26个国家(地区)列表

爱尔兰、奥地利、澳大利亚、比利时、丹麦、德国、法国、芬兰、韩国、荷兰、加拿大、卢森堡、马来西亚、美国、南非、挪威、葡萄牙、日本、瑞典、瑞士、泰国、西班牙、香港、新西兰、意大利、英国。

而从经济转型和不动产精细化的角度来看,未来的客户,无论是住宅客户,还是消费地产、产业地产的客户,需求和以前都会有很大的区别,原有存量的不动产难以满足他们的需求。而无论是拆除重建,还是进行功能改造,都会给我们这个行业带来很多的机会。只是说,客户的需求会越来越精细化,不止是面积越来越大这么简单。这就对企业的专业能力提出了更高的要求。你不仅要提供质量好的房子,还有提供全面的配套服务,甚至还要去营造良好的社区氛围,因为好邻居会变得越来越重要。

因此,只要我们扎扎实实提高专业能力,靠产品、靠服务赢得客户,我们的事业仍然有广阔的平台。所以万科强调谨慎,也强调乐观。如果不看好行业,万科现在要做的就不是轻资产,而是零资产、退出原有的业务了。

前几天这份东西出来后,大庆第一时间打电话给我喊冤,说媒体曲解了他的发言,把非公开场合下的提示风险变成了看空行业。我安慰他说不要紧,外界的看法我们控制不了,但是从内部管理的角度,如果每个一线公司总经理对市场都能保持足够的敬畏,我反而更高兴。过去,我在总部常常扮演“泼冷水”的角色,提示一线公司不要头脑过热。如果所有的一线公司都有这么强的风险意识,作为总裁,我的担心反而会少一些。

 

乐居:记录稿中称,重点关注的50个城市已明显出现分化,这是否是万科的观点?

 

郁亮:市场分化是没有任何疑问的,应该已经成为业内共识。既然是分化,就不存在都好或都坏,而是既有坏的,也有好的一面。如果只强调坏的一面,观点就不全面。

去年的分化尤其明显,大城市房价全面上涨;而很多内地三四线城市存货积压,卖得很困难。

今年这种分化预计会收敛一些。去年房价上涨较多的城市会存在价格阻力,供应增加也会导致市场降温。而去年市况艰难的城市,随着投资减少和供应下降,存货压力会有所缓解。

 

乐居:您是否认同其中提到的“两个透支加一个收紧”?即二线城市由于土地供应过多,带来了对未来市场去化能力的透支;以北京为代表的大城市虽然市场需求多,但地价飚升带来对房价上涨空间的透支;另外,国家对于银行贷款、政策的收紧也使市场前景悲观。

 

郁亮:所谓两个透支,和前面提到的市场分化其实是同一回事。两类不同的城市所面临的问题不一样,各有不健康的一面,也各有相对健康的一面。去化能力被透支的内地三四线城市,土地市场没有出现过热。土地价格被透支的大城市,未来的需求还依然旺盛。这样看问题,才更全面。

同时,这种透支也会被市场力量去平衡和纠正。去化能力被透支的城市,之后会减开工,新增供应会减少,主要是去存货。土地价格被透支的城市,之后土地市场会降温。

政策方面,随着房价上涨的结束和供应变得充裕,之前一些行政手段是否还有必要存在也有了探讨的空间。未来政策的主要变动方向,应该是逐渐转向市场化。当然,作为企业,我们不应该寄希望于政策调整,还是应该踏踏实实做好自己的业务。

 

乐居:刚需对自住商品房的期待会影响咱们的销售吗?怎么评价北京的自住商品房这个政策?

 

郁亮:刚需对自住商品房有较高期待是完全可以理解的。一段时间之内,这可能导致一些自住购房者观望。但最终,自住商品房不可能取代普通商品房。我看网上这篇文章中也说了,5000多套自住商品房,20、30多万人在排队申请。未来的市场,一定还是以普通商品房为主,自住商品房是一个补充。

万科的产品定位,一直以来都立足于自住需求。我们今年1季度售出的房屋,144平米以下占比93%。自住需求对价格很敏感,所以万科的策略是积极销售,按照消费者愿意接受的价格卖房子。

 

乐居:毛总提到北京未来会出现一批高价楼盘,销售前景并不乐观。您怎么看?

 

郁亮:还是前面那句话,万科的产品主要面向自住客户,高端楼盘很少。公司反对高价拿地。在二三线城市,万科的产品由于实行装修交付和采购优质补品,配置更高,平均售价一般高于城市均价,但在北京等高房价城市,万科的平均售价往往是低于城市均价的。过去一年北京的高价地,没有一块是万科拿的。我们有信心,未来还是用消费者愿意接受的价格来卖房子。

附表:2013年万科及所在城市住房平均售价比较

 

 

乐居:这篇记录稿中提到,目前除了北京和上海,其它城市的市场都不好,成交同比下降,用批售比衡量的供需关系在变差,存货去化月数也很高。相关数据是否来自万科的研究?

 

郁亮:1季度很多城市成交同比下降,主要原因是2013年基数太高。我们重点观察的14个主要城市,今年1季度成交金额同比下降26.3%,但比2012年1季度增长46.3%。

今年1季度主要城市的成交批售比(商品住宅销售面积对批准预售面积的比例)基本呈现与2013年相反的情况。2013年批售比高的城市,今年供应增加,批售比下降;而2013年批售比低的城市,今年供应减少,批售比上升。最典型的就是沈阳,去年下半年的批售比平均为0.76,今年1季度平均为1.44。

正常情况下,由于春节因素,1季度是成交低谷。我们计算的存货去化月数是三月移动平均数字,就是用之前三个月的平均销售作为分母,因此每年2到4月计算出来的去化月数都会比较高,但4月之后一般就会下降。从存货的绝对数字来看,14个主要城市从2012年5月以来一直变化不大,今年3月底比2012年5月仅增长5.6%,比去年底还略有下降。

 

乐居:那么,怎么看待其中提到的地价房价差缩小对企业盈利的影响?

 

郁亮:地价房价差偏低,说明按当前的地价确实很难赚钱。但问题主要出在地价一端,是现在的地价太贵了。今年下半年土地供应高峰到来后,预计土地市场和去年会有很大的不同,土地市场过热城市的地价有必要调整。

 

乐居:您认为目前的银行信贷是否明显收紧?企业的资金风险有多大?

 

郁亮:现在银行吸储成本不断上升,如果按揭贷款折扣大,确实会影响银行的积极性。但只要利率无特殊折扣,按揭依然是银行最好的贷款业务,因为安全性最有保障。

相对于按揭而言,银行在开发贷上的积极性确实会差一些。因此,企业的境外融资能力、合作能力就非常关键。这方面恰恰是万科的优势。

万科净负债率一直在行业低位,手持现金一般都会高于一年内到期的全部借款总和。银行的风险意识上升,会更加重视万科这样稳健经营的客户,这对万科反而是有利的。

 

乐居:中国目前的住房开工量是否已经达到极限?

 

郁亮:中国目前正处于高速城市化的过程中,而且吸纳人口的主要是沿海城市带和内地中心城市。对于能够吸引新投资移民和外来移民的城市,商品住房千人年开工套数在20-25仍然是安全的,一线城市在本世纪初普遍处于这个水平,这些城市之后十年房地产市场的走势充分说明了这一点。

最近几年,国内商品住宅每年开工接近15亿平米,预计未来总量继续增长的空间不大,总体会保持稳定。但城市之间会出现此消彼长的情况。东部城市带中的一些三、四线城市,增长性还有潜力。

 

乐居:北京、上海的局部房价已经超过东京和纽约。北京土地总价值占美国同期GDP的61.6%,和1990年东京、1997年香港的情况酷似。您认为发达国际经历过的房价泡沫破灭是否会在中国出现?

 

郁亮:北京上海目前的房价,略低于纽约,不能说明北京上海的房价已经泡沫化。

1990年东京、1997年香港的房价,均远远超过纽约(1990年东京单套房价42万美元,纽约房价仅13万美元,东京房价是纽约房价的3.2倍;1997年香港单套房价87万美元,纽约房价仅14万美元,香港房价是纽约房价的6.2倍)。

土地总价值是一个计算方法有争议的指标,从网上这篇文章所采用的数据来看,应该是用某年的房价乘以建设用地面积,再扣除建造成本的结果,对于北京这种建设用地中包含了大量工矿用地、土地价值差别巨大的城市,这种估算方法显然是不太合适的。而且北京的城市规模远远超过东京和香港(地理面积:北京1.64万平方公里;东京都2188平方公里;香港1104平方公里;建设用地面积:北京16.85亿平米,香港2.3亿平米),把这么大的面积乘上去,算出来的数字肯定很吓人。其实用同样的方法算一下大纽约地区的土地总价值,数字更吓人,算出来的数字对美国GDP的比例更高(1999-2006年大纽约地区土地价值占美国GDP比重平均值为110.4%)。

但确实,北京上海房价进一步大涨的可能性已经不大。未来房价涨幅不应高于人均收入增幅,房价收入比将进入下行通道。

目前并无数据表明中国房地产市场已经泡沫化。但我们应该对此一直保持警觉。对于企业来说,就是不要把盈利建立在房价大涨的预期上,不要购买价格明显偏高、与当前房价明显不匹配的土地。

 

乐居:速记稿中还提到一组数据,现在是9亿人养5亿人,2033年5亿人养9亿人。抚养比的倒转将对未来经济发展及房地产市场构成长期威胁。房地产的天花板会出现在这18年中。这是否是万科的观点?

 

郁亮:老龄化是一个非常复杂的社会问题,它所带来的影响是全方位的,涉及到方方面面,政府也正在积极地想办法。18年是很长的时间。没有必要因为18年后可能发生的事情而马上做出过于激烈的反应。但从战略上、从长远考虑,我们确实要保持警觉,并提前做出布局。

万科正在积极谋求转型。在传统业务上,我们将逐渐转向更安全、效率更高的轻资产模式。我们未来的发展,将逐渐转向消费地产、产业地产等新业务的开拓。我们有信心在行业发生根本性变化之前完成公司的转型。(来源:新浪乐居)