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“五一”楼市大调查:重点城市成交同比减半

CRIC研究中心
2014-05-06 17:25:53
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导读:从刚刚过去的“五一”假日市场表现来看,众人翘首以盼的“红五月”正面遭遇开局失利。各线城市成交量急剧萎缩,主要城市项目去化不容乐观,而部分城市举办的“五一”房展会更是陷入“看着甚众,买者寥寥”的尴尬境地。

 

一、“五一”楼市成交遇冷,降价抢跑仍局限个别城市

 

从刚刚过去的“五一”假日市场表现来看,众人翘首以盼的“红五月”正面遭遇开局失利。各线城市成交量急剧萎缩,主要城市项目去化不容乐观,而部分城市举办的“五一”房展会更是陷入“看着甚众,买者寥寥”的尴尬境地。为此,克而瑞研究中心联合各城市机构对“五一”假日楼市表现进行了详尽深入的调研。

1.41个重点城市成交同比减少过半,二线城市降幅尤为巨大

据克而瑞监测数据显示,今年“五一”假日期间,41个重点城市新建商品住宅总成交量约66.48万平方米,较2013年同期的147.98万平方米,同比锐减55.08%,其中一线城市成交总量约11.02万平方米,同比减少32%,北京和深圳分别减少67%和71%;15个二线城市总成交量33.29万平方米,同比锐减63.69%,远高于市场平均水平和其他城市同比跌幅,其中14个城市同比下降,仅兰州一城增加6%,8个城市的降幅均超六成以上;相较之下,三四线城市的表现并不如人们预期的那样悲观,22个城市总成交量约22.17万平方米,同比减少40.93%。其中张家港、廊坊、丹东和东莞等4个城市同比上升,尤以张家港和廊坊为最甚,增幅分别达到122%和106%,12个城市同比降幅超过五成。

之所以出现这样的情况,从各城市调研反馈来看,主要是因为:前4月市场需求低迷而供应不减尤其是3、4月份项目加大推盘力度,导致供求关系调整、库存消化周期普遍拉长;加之2013年房价上涨过快、信贷收紧、利率上浮导致购房支付能力要求大幅提升,与此同时,媒体大肆渲染的“降价论”、“崩盘论”直接影响了购房者信心和市场预期,在大多数城市房价尚未真正降低的情况下,“只听打雷不见下雨”的降价信息导致购房者观望情绪浓烈,待到房价能真正下调时入市。

 

2014五一期间部分城市成交情况-明源地产研究网

 

2.暖场活动为主,营销力度不大,降价抢跑仍局限个别城市

根据对“五一”假日期间调研反馈显示,大多数城市项目以暖场活动为主,鲜有新增推盘。在项目营销上,多数城市基本没有明显的实质降价,大部分楼盘仍以折扣促销为主,或者以数套特价房做促销,力度非常有限。

有降价抢跑表现的项目仍然以前期披露的一些高库存压力较大的城市项目为主。如杭州、常州、无锡、天津等,北京在自住型商品房批量上市的影响下,一些远郊刚需楼盘纷纷低价开盘,广州一些项目采用“零首付”或“首付分期付款”等营销方式,而上海、成都等个别前期定位失误导致去化缓慢的楼盘降价。多数城市项目依然维持按兵不动的状态,企业同样处于观望,尤其是在前4月市场成交低迷、各地方政府反倒比企业着急的情况下,更多楼盘寄希望于地方出台有力的分类调控措施以刺激楼市需求释放。

 

二、22城五一楼市大调研

 

五一楼市的整体遇冷无疑成为定局,而具体到城市而言,北上广深等一线城市成交情况、价格折扣力度几何,此前降价风波频现的杭州、常州以及无锡怎样走向,成都、武汉、厦门、西安等等城市市场又是如何,CRIC研究中心联合22座城市机构,对五一三天楼市成交情况做了最一线的调研和分析。

1.北京

五一假期三天,位于通州宋庄的旭辉•御锦开盘,推出60套叠拼别墅,售价33000-35000元/平方米。新建住宅网签169套,较去年同期523套的“成绩”,今年市场降温明显,整个小长假期间并未出现往年的热销现象,以平淡结束。

假日前夕,北京个别项目由低预期售价入市转变为直降,几个新推出的项目都拿出小量房源做促销,售价较当月在售产品价格出现了大幅下滑。亦庄林肯公园、亦庄河西区海梓府、金第万科金域东郡二期、K2清水湾推出17000元/平方米的特价房源,降幅达5000元。

2.上海

新建商品住宅仅成交211套,创近4年来最低,仅为2011年同期一半不到;从“五一”房展会来看,500个多楼盘参展,其中上海本地楼盘300个左右,“刚需”楼盘占比约六成,超过200家房企参展,观展人数约12.3万人次,仅个别项目给出了小幅折扣或者抵扣活动,相对于开发商的推盘热情,前来观展的购房者还是趋于冷静,多以打探行情为主。

目前上海市场出现明显差异化,基于资金回笼的必要性,部分滞销项目如定位错误的远郊别墅、大平层出现价格松动,而刚需为主的普通公寓市场相对需求稳定,量稳价稳,短期无明显降价跟进计划。

3.广州

无论是推案量、市场人气,还是成交表现,除个别楼盘外,广州五一楼市总体表现较为淡静。“五一”期间,新开盘或加推盘为12个,推案货量为2000余套。相比去年同期20个推案项目,4000余套的推案货量,今年供应明显减少。期间,商品住宅成交405套,约4.45万平米,相比去年同期涨幅分别为0.7%和6%,市场基本平稳。

分布区域来看,受撤市设区利好影响,增城区和从化区是2014年五一黄金周的推案重点区域,中心区则仅有黄埔区受萝岗板块并入的影响,供应量有所增加。往年的热点区域,南部的番禺和北部的花都,今年都相应比较冷清。

除了新福港鼎峰等个别项目表现抢眼外,总体交投都比较一般。从营销角度来看,除万科东荟城等个别楼盘推尾货单位价格直接下调外,大部分楼盘仍以折扣促销为主,力度并不大。

4.深圳

“五一”期间深圳楼市主要以蓄客为主。一共有17个项目举行营销活动,1个项目加推(同创新作),没有新项目入市。全市商品住宅单日成交量不超过150套,成交不好主要是蓄客不足。开发商将借助“五一”期间人气蓄客,普遍开盘时间顺延至6月。“五一”假期的主旋律是做营销活动冲一下蓄客量,在五月中下旬集中释放。

另外,存量高的区域普遍出现低首付现象,这是主要促成交的营销方式,常规的营销方式是持续的,深圳很久没有出现这种营销手段了。

5.哈尔滨

网签数据统计在此期间有两个住宅项目加推,分别为滨江凤凰城和东都公元,其中滨江凤凰城供应套数76套,供应面积为4076.72㎡;东都公元供应套数67套,供应面积10883.65㎡。网签商品房成交套数194套,成交面积2.17万㎡,商品房成交均价10332元/㎡;普通住宅成交套数186套,成交面积2.07万㎡,成交均价9917元/㎡。

5月2日哈尔滨举行了春季房展会,此次参展楼盘共43家,参展企业37家,同比去年又多增加不少房企参展,但成交量依然不堪入目,投资产品成交占比逐年减少,商品房整体市场表现热度不高,市场主要以香坊哈西板块刚需产品为主,预计5月整体市场呈不温不火趋势。

6.长春

各大房企为了抓住刚需市场促进销售使出浑身解数,各种推盘频繁上演,5月预计34家房企有新品、推新计划。“五一”期间,新建商品房共签约345套,成交面积32462平方米,其中住宅316套。

尽管出现成交量和成交面积的下跌,但长春楼市尚未受到杭州等城市降价影响,没有出现价格大变动的行情出现。零星出现9折或最高优惠30万的大额优惠,主要为了尾房走量而进行的炒作。在市场竞争大,房贷利率无优惠甚至上浮的背景下,开发商的营销策略转化为尽快走货,实现诚意客户的快速转化,这也是当前大部分开发商的心中所想。

与开发商积极备战5月不同的是,购房者观望情绪渐起。在行情走向阴晴不定下,房价已经不是选择房源时关心的第一要素,地段、学区、配套已经成为楼盘档次的重要因素,随着市场房源的增多,购房者将更加会综合比较、衡量利弊。

7.沈阳

“五一”假期,沈阳销售商品房534套,较去年同期下滑57%;成交面积49007.57平方米,较去年同期下滑52.9%;成交均价6482元/平,较去年同期下降8.16%。热销楼盘有:碧桂园银河城、凤凰城,新世界花园,永盛水调歌城,阳光100国际新城、中海国际社区、中海城;

局部板块、少量项目、微量房源的“特价”策略,正在向全市大部分区域蔓延;大牌开发商如中海、万科、恒大等市场敏感度较高的开发企业领先降价;不少项目一再蓄水,但客户量不足导致开盘时间一推再推。如龙湖花千树,4月底勉强开盘,在单平降300的前提下,仅售出30套。

8.天津

“五一”期间,天津商品房成交套数993套、成交面积8.83万平方米,平均价格9370元/平方米。其中,住宅839套、成交面积7.76万平方米,同比分别上涨13.5%和4.9%,平均价格8540元/平方米,较去年同期10440元/平方米明显下滑。值得一提的是,今年“五一”期间武清区住宅成交361套、成交面积3.21万平方米,成交套数占全市总量的43%。与去年相比,成交套数和面积涨幅分别达到203.36%、150.78%,成交均价却从7330元/平方米滑落至今年的6383元/平方米。

“五一”期间,天津总体市场成交相对火热,尤其是武清区成交放量,主要原因在于政策效应。赶末班车效应,天津市宣布将于2014年5月31日停办蓝印户口,蓝印户口取消,直接影响的就是商品房价格较低的武清区,短期带动成交上扬成为必然。

9.济南

期间济南有两个楼盘加推,新建住宅网签172套,较之去年同期仅8套的“成绩”,今年可谓大丰收。

假日期间,各家房企绞尽脑汁吸引置业者,推出“特价房”则成为众多房企的首选。位于济南西部的天朗蔚蓝城项目、高新区的中海天悦府项目、东部中铁逸都国际、尚品燕园、万科城,西部的绿地泉景嘉园等项目都有特价房推出。前四个月成交量不佳,全年销售任务完成率不高。五月是个关键期,冲量是首要任务,相信整个五月,还会有楼盘拿出一些相对较“狠”的促销手段来刺激购房者,也许不会是直接的降价,而是采取特价房和内部团购等形式,但是优惠范围和力度会增大。

10.青岛

由于购房者预期和信贷环境均出现降温,青岛市场表现较为低迷。开发商推盘比较谨慎,而购房者也持观望态度。4月举行的春季房展会,展台规模相对往年缩减了三分之二,而且参展多为当地开发商,市区楼盘也占比不大。部分项目开始出现了降价促销,主要集中在某些前期定价过高的项目,和部分销售周期过长的楼盘,如华润悦府、奥克斯广场、龙湖滟澜海岸等。

受此影响,“五一”期间开盘加推较少。万科紫台、保利漫月山、鲁德海德堡等举行活动为开盘预热。热销多为传统优势项目,中海国际社区、万达东方影都、海尔鼎世华府等。期间签约433套,4.32万平方米;相比去年同期减少一半多。伴随着传统“红五月”到来,推盘量也将逐步增加,预计成交也会随之回升。但是市场大环境的变化,价格将出现波动,稳中有降或许是近期的主题。

11.苏州

无新增供应量,商品住宅共成交394套,较去年同期减少18套,降幅4.37%,成为近四年来苏州楼市最冷清的“五一”假期。营销活动相较于清明节有所减少,尤其是本次楼市迎来零开盘,而多数活动以暖场为主,仅有弘扬上湖、招商依云华府举行了售楼处公开活动。

在笼罩着降价情绪下, 苏州虽未真正降价,但部分楼盘推出特价房、一口价等活动,导致购房者观望情绪浓烈。

12.南京

“五一”期间仅有3盘加推,日均成交量不足70套,同比下降34%,成交均价基本持平,受远郊盘推案影响略有下滑。楼市活动甚微,没有热点的热销项目,价格也没有什么波动。

出现这样的情况主要是由于开发商在供应面的不积极导致, 一方面由于近期拿地成本较低,成交地块的价格优势,使得前期拿地成本较高的项目,在后期销售中,会面临更多的价格竞争压力,因此高成本项目的推案意愿自然有所下降。另一方面是受到5、6月份青奥会停工影响,期间南京各大楼盘工地均要求停工,并且在4月中旬,市内即已经过了一轮达到7000套的集中推案,推案量占到南京现有库存的1/3,供应的提前释放,也使得五一假期期间推案量有所下滑。

13.常州

“五一”期间,常州市场整体成交惨淡,整体楼市依旧笼罩在浓浓的观望情绪下。市场一直供应较大,去化慢,供求压力过大。在此情况下,一些楼盘开始以价换量,效果较好。

期间无新增供应量,商品住宅共成交1.67万平方米,145套房源,较去年同期的5.84万平方米和515套分别锐减了71.4%盒71.84%,成交均价6664元/平方米。其中九龙仓凤凰湖墅直接降价,公寓由6000元/平方米将至4800元/平方米,别墅开始卖出公寓价,在7000元左右。招商花园城交1万抵6万和一口价5088-5688元/平方米、买房送车,按时签约可进行抽奖等活动。

14.无锡

“五一”期间无锡无新增供应量,商品住宅共成交2.65万方,55套,相比去年同期分别下降5.69%和37.5%。其中金域香颂和朗诗太湖绿郡为主要成交项目,两个楼盘都分别推出了不同层次的抵扣活动,如朗诗•太湖绿郡购房95平以下1.5万享3万,95平以上2万享5万,5天内签约享总价惠3000元/套,一次性付款总价惠28888元/套,首付超50%惠8888元/套。金域香颂推出100平以下1万享3万,100平以上1万享5万优惠。

作为长三角较早出现降价的城市,无锡市场本身存在去化压力,加上逐渐蔓延的观望情绪,开发商只得以价换量,走降价趋势,快速去化,定价一再走低,或者采取各种价格优惠,快速销售。

15.杭州

五一期间杭州市场并无亮点,市场仍然延续了春节后平淡的态势。全市仅有二项目开盘,成交量价也仍旧处于低位,主城区商品住宅近成交57套,远低于去年同期的212套。期内去化最多的绿都•御景蓝湾也仅仅卖了28套,其他项目去化总量均在10套以下。明确降价的项目仍为首置远郊项目,且多为已经销售了一年多,进入尾盘销售阶段,对最后的100-200套清盘。

杭州供应量仍处于较高的位置,4月份供应5000套以上,这主要是由于房企在杭州开发多采取高周转策略,在降价之风四起,购房者预期出现改变的情况下,为了避免蓄客流失,开发商不得不加速推盘。另一方面,购房者观望情绪渐浓,不少楼盘来电来访量有增无减,但成交量却未出现明显起色,消费者的态度更倾向于观望。

16.福州

福州楼市“五一”期间冷淡,三天时间无推案,商品住宅成交大幅下滑。商品住宅成交2.93万平方米,258套,同比分别减少25%、31%,但成交均价为15196元/㎡,同比上升18%,涨幅明显。

暖场活动为主,营销力度不大,无明显降价,观望情绪和贷款收紧致使成交下滑,近郊版块趋冷推高成交价。杭州等城市降价后,快速在全国蔓延,更多的人采取观望态度,还有贷款收紧也有影响。近郊版块趋冷推高成交价。2013年受闽侯片区大量刚需住宅投放影响拉低了福州整体均价,2014年受市场影响闽侯片区成交量下滑,因此成交均价较2013年涨幅明显。

17.厦门

“五一”期间共有2个项目开盘,推出房源793套,认购却不尽人意,合计约110套。商品住宅成交53套,对比去年420套下降87%。今年“五一”假日楼市没有出现热销楼盘,表现平平。当然,也没有像其他城市出现降价的情况,都是以各类活动来为项目暖场蓄客。

导致上述情况,原因有四个方面:①市场遇冷,蓄客不足,大体量推盘去化遇阻;②近期岛外推盘房源充足,客户选择余地大,加之外界的降价和媒体炒作渲染,市场观望情绪依旧浓厚,导致普遍去化不佳;③今年假期推盘量相对多,其实是因为去年在五一前,有多个楼盘抢先密集加推,导致去年五一期间推盘缩水。④今年价格大幅上涨,主要是岛内成交占比提升和全市价格普涨的格局所导致。

18.南昌

“五一”期间仅红谷滩区的友邦皇家公馆一盘加推,面积103-170平,共30余套房源;新房住宅成交104套,同比去年同期下跌近41%;南昌县新房住宅成交84套,同比跌幅为47%。

从目前南昌区域成交均价分析,红谷滩新区和青山湖区的成交均价没有出现下跌,但成交量依然却出现了回暖。一方面说明调控政策还没有完全深度影响这些区域;另一方面说明随着南昌区域的不平衡发展,红谷滩新区和青山湖新区的区域投资价值和房价抗跌性,已完全得到了市场的认可。虽然受限购、限贷等,但这两个区域的成交价格依然坚挺。

而对于市郊和城市周边楼盘,随着供应量的增加和从紧政策的持续发力,区域房价在购房者和开发商之间动荡博弈,区域房价或将下跌。在当前背景下,市郊楼盘和城市周边楼盘房价的松动也将推倒南昌楼市房价下跌的第一张“多米诺骨牌”。

19.武汉

“五一”期间武汉新建商品房共成交1131套,与去年同期成交1055套相比,净增76套,同比上涨7.2%;其中,新建商品住宅成交998套,增加73套,同比上涨7.89%。武汉楼市继“金三银四”完美收官后,五月又迎来开门红。从成交明细可以看出,5月1日成交量最多,商品房400套,住宅有364套,5月3日成交364套为最少,日均成交达到333套。

5月份,武汉楼市预计有52个楼盘入市,其中,纯新盘21个,占比40%,老盘加推31个,占比60%,光谷、汉阳、洪山、东西湖成新盘供应最多的区域。5月份纯新盘的比例大幅增加,开发商推盘积极性明显提高,市场供应充足。

纯新盘与老盘加推扎堆入市之时,开发商推出多种优惠活动,武昌片区某楼盘,除2000抵2万折扣外,还可享受97折优惠,以及99折上折,一套房优惠8万元。该片另一楼盘尾盘房源也降了5万-10万元。同时五一假期,没有固定的风俗传统,市民可以有足够的时间去看房,对成交具有一定促进作用。位于民族大道与汤逊湖北路交汇处中国铁建梧桐苑开盘当天认购500套,去化率将近90%,市场反响良好。项目均价折后均价7400元/平,最低价为6700元,在购房者心理承受范围之内。

20.成都

“五一”期间成都主城区商品房成交面积24878.35平方米,新房(住宅)成交230套,新房(住宅)成交面积22283.52平米,相较去年同期的2987套和286560平方米,分别锐减92.3%和92.22%。集中在金牛区、成华区和高新区的项目中,多数楼盘都在常规促销之外打出了房交会专属优惠,特价房、一口价等房源纷纷登场,最大优惠幅度达到16%。

21.西安

尽管房企从四月份开始已逐步加大市场新品供应,同时在打折优惠、活动促销方面已做了铺垫拉动,但从销售层面的表现来看,却仍未能“心想事成”。根据西安房地产信息网数据研究中心对“五一”三天西安楼市的成交数据统计显示:住宅成交327套,同比去年减少134套;住宅成交面积34172.9平米,同比去年回落24.62%。

22.合肥

“五一”期间合肥市区成交住宅类商品房328套,同比涨幅9.70%,近四年来首次超过300套。其中,瑶海区销量高达165套,占到合肥市销售量的一半。这也是2014年全合肥唯一一个销售量超过100套的区域。紧随其后的是滨湖区,销量达到54套。

 

三、4月市场成交仍处低位,供求比处于短期高位

 

结合当前重点城市市场表现来看,上半年国内楼市成交回调之势已经确立,受供求关系影响,上半年市场仍难以走出调整期,在市场整体的去化压力下,降价范围或将进一步扩大。但也应该注意到,在市场库存及经济发展压力下,已有部分地方政府在政策面进行了适度放宽,四月下旬,南宁与天津滨海新区相继松绑限购,得益于政策面的利好,下半年部分城市成交或将加速恢复,但受到经济增速趋缓、信贷持续紧张等大环境因素的影响,整体来看,年内市场成交仍然难以达到去年的火热程度。

1.4月重点城市供求总量处于低位,市场仍未走出调整期

2014年4月各重点城市供应量出现分化, 北上广供应同比上升,月内供应均突破100万方,四月份,北京供应达到130万方,总量同比翻番,而杭州、成都等市,月内供应则出现较大幅度的下滑,截止至27日,成都市全市供应总量仅有26万方,较3月全月大幅下滑81%。

虽然各市供应涨跌参半,但从成交来看,7成重点城市成交量环比下跌,成都、重庆二市环比跌幅过半,同比方面,重点城市成交量更是全线下滑。以一线城市中降幅最大的北京为例,四月份北京市场供应持续高位,月内全市商品住宅供应量已经超过100万方,但在信贷持续紧缩、自住型商品房入市、媒体渲染降价信息等因素影响下,使得刚需购房者观望情绪上升,市场整体需求处于低位,月内成交量只有不足50万,市场短期去化速度明显不足。

2.市场短期风险:供求比处于短期高位,北京供求比达2.28

我们通过研究城市房地产市场的两大维度(供求比、存量消化周期)对城市风险进行对比分析,通常认为:库存消化周期方面,在一年左右较为平衡,高于18个月市场将呈现供过于求,低于6个月则为供不应求;供求比方面,在0.8-1.2之间较为平衡,高于1.2市场呈现供大于求,低于0.8则为供不应求。

2014年4月,受典型城市商品住宅成交量低迷影响,各城市当月的短期供求比较3月有所上升,北京供求比为2.44,广州、杭州和南京等城市供求比也都在1.5以上。在我们看来,上半年市场需求仍未得到有效释放,伴随着下半年刚需客户的逐步入市,市场去化能力将有所恢复,未来重点城市供求关系也有望回归到相对平衡的范围。

3.中低档产品成交份额上升,京沪小户型项目成交占比大幅增加

从成交价格结构来看,一线城市的中低档项目产品成交占比均有不同程度的增加。上海方面,各档次段产品成交占比相对稳定,在新城翠苑、旭辉城等项目的快速去化支持下,中低档项目成交占比小幅上升;北京方面,中低档项目成交占比亦是小幅上升,但受全市成交仍处低位影响,购买力受市场波动影响较小的中高档项目,仍是市场交易主力,月内金禧花园、金隅澜湾等项目均取得了优异的业绩;深圳方面,振业天峦、融湖中心城等中低档项目亦在得到了的消费者亲睐,该档次段成交占比较上月显著上升。

从面积段结构来看,京沪小户型项目成交占比大幅增加。上海方面,得益于自贸区概念,临港新城宜浩绿园项目夺得本月销冠,并推动小户型产品成交占比较上月大幅上升;北京方面,首创•新悦都、保利首开熙悦春天等小户型项目持续热销,并推动该面积段产品成交占比持续上升;深圳方面,小户型项目成交占比依旧处于首位,就其他面积段来看,得益于销冠项目中洲中央公园、信义嘉御豪园的热销,中等户型成交占比快速上升。(来源:CRIC研究中心)