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丁祖昱:对当前房地产形势判断——企业篇

克而瑞 丁祖昱
2014-05-14 15:47:57
人物:    企业:
导读:我们每个季度都会对房地产企业销售面积及销售金额进行排名,从一季度情况来看,前50家企业运营状况较正常,其中前十强企业较去年同期略好,而后四十强企业较去年略差,但都在可接受范围内。

明源地产研究网  最近对整体房地产形势判断有各种观点,上周参加了巴曙松教授组织的“连线华尔街”专题电话会,我讲了对房地产市场形势判断的一些观点,整理出来供大家参考。由于篇幅较长,分为上、中、下三篇,分别是行业、城市和企业,前天和昨天分别讲了行业和城市今天就讲讲企业。
 

1、五十强企业整体情况

我们每个季度都会对房地产企业销售面积及销售金额进行排名,从一季度情况来看,前50家企业运营状况较正常,其中前十强企业较去年同期略好,而后四十强企业较去年略差,但都在可接受范围内。

在一季度市场出现问题之后,有些指标发生了变化,其中包括行业集中度上升。销售金额前十强企业占整个行业20.01%,前二十强企业约占26.33%,前五十强企业约占35.43%,即五十强企业超过了市场份额的三分之一。而未来随着行业整体达到天花板,集中度会进一步提高。预计1-2年之后,前十强企业将占25%左右的市场份额,前二十强约占30%的是市场份额,前五十强企业达到40%的市场份额。

 

TOP50房企销售金额集中度-明源地产研究网

 

实际上中国有100家房地产企业就足够,但考虑到三、四线城市很多,还会存在很多地方企业。因此未来企业层面的竞争包含两个方面:一是全国性企业与地方性企业的竞争,在一、二线城市中,地方企业很难与全国性企业竞争,而在三、四线城市,仍以地方性企业为主;二是五十强企业内部的竞争,在一、二线城市中,五十强企业占据半壁江山以上,而这些企业在产品、营销方面的差别并不大,因而竞争趋于白热化。

 

2014年1-4月典型房企销售业绩情况-明源地产研究网

 

2、七家千亿企业状况

万科整体情况较好,将延续稳健的发展态势,龙头老大的地位很难被撼动。而去年年末到今年年初万科受到来自于各方面的“刺激”(如对行业龙头地位的竞争、互联网带来的挑战等),促进了万科企业内部的变化,例如合伙人制就为万科带来了机制上的新动力。

绿地在去年年末提出要抢第一,今年也有上市动作。今年绿地发展速度可以保持高速,但由于整体市场压力很大,要抢得行业龙头的地位将付出很大代价。对绿地来说,今年的销售压力可能更大。

保利和中海两家央企相对较为稳定。其中中海由于面临人事调整、价格变化,今年波动可能较大,但其规模较大,此前的运作也较稳健,对市场的反应较快,因而相对稳定。实际上在上一轮变化中价格调整最快的不是万科而是中海。

万达去年完成新万达城模式的打造,是万达新的增长点,使得之前较为疲软的万达广场有了新的提升。

恒大是一家比较另类的企业,做了很多其他房企不做的事情,但其房地产业务本身也做了调整,去年重新转向一、二线城市,特别是北京、上海。成本方面不具备优势,但在运作和执行方面,恒大有其独到之处。

碧桂园目前仍坚持开发三、四城市的整体战略,今年市场变动对三、四线城市影响较大,而碧桂园一季度数据表现还不错。

 

2014年1-4月7家领军房企业绩增幅和目标完成率-明源地产研究网

 

3、其他企业

招商、富力一季度表现不错,但由于其全年目标较高,完成目标压力较大。招商提出“能不拿地就不拿地”,但销售还要继续加快。招商很早之前就进行了压力测试,为适应最坏市场做相关准备。
 

4、今年大企业风险有限

今年市场压力来的较早,春节前后就有所显现,但对大企业来说并不是坏事。此前几次市场调整企业面临较大风险时都是在5、6月市场发生变化,当时企业已加大杠杆花钱拿地,但市场受到政策影响突然急转直下,之后产生危机;而今年则是从春节前后市场开始转弱,因而企业可以提前准备现金流,所以实际上风险有限,仅完成目标有一定难度,而运维方面的问题不大。此外,尽管银根偏紧,但银行还会优先放贷给五十强的房企,故而强者恒强,中小房企退出将会是未来基本趋势。

对于中小房企,当前银根紧缩的日子较为艰难,部分在问题城市重仓且现金流出现问题的房企,很有可能将步入最艰难的时候。