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险资盯上地产股 房企抵御“野蛮人”

经济观察报 郭海飞 杨磊 李佳
2014-05-19 11:23:22
人物:    企业:
导读:“随着房地产行业进入增速下台阶阶段,行业内外部并购将会增多,产业资本提前布局优质低估值地产股,建议关注第一大股东持股相对较低的低估值公司。”申银万国在近日发布的研报中直接指出,“如万科、金科、华发、福星、苏宁、金融街等。”

继金地之后,金融街控股股份有限公司(以下简称“金融街”,000402)成为最新一家“野蛮人”来“敲门”的地产上市公司。

5月7日,金融街宣布,其控股股东北京金融街投资(集团)有限公司(以下简称“金融街集团”)及其一致行动人增持了公司股份5500万股,占公司股份总数的1.82%,增持后持股比例上升为29.74%,逼近要约收购界线。

4月25日,和谐健康保险股份有限公司(以下简称“和谐健康”)已经通过二级市场交易累计持有金融街约5%的股权。

“随着房地产行业进入增速下台阶阶段,行业内外部并购将会增多,产业资本提前布局优质低估值地产股,建议关注第一大股东持股相对较低的低估值公司。”申银万国在近日发布的研报中直接指出,“如万科、金科、华发、福星、苏宁、金融街等。”

此外,申银万国还在研报中列出了包括上述公司在内的15家大股东持股比例均低于30%,PB(“PB”为市净率,PB=股价÷每股净资产)估值小于1.2或P/RNAV(重估净资产)估值小于1的地产公司。
 

金融街PK安邦

金融街被“野蛮人”盯上,始于今年3月。股价图显示,从去年第三季度开始,金融街股价有一波较大幅度的下跌,到今年3月中旬创下新低4.5元。当月,和谐健康便斥资约2.57亿元,吃进金融街约5163万股股份,买入价4.99元。

资料显示,和谐健康前身为瑞福德健康保险股份有限公司(以下简称“瑞福德健康”),成立于2006年,原注册资本3亿元,为中国四家专业健康险公司之一。

2009年,保监会批准安邦保险集团的前身以及中乒投资集团有限公司收购该公司100%股权,由安邦保险集团控股99%,中乒投资集团持股1%。随后,安邦保险集团改“瑞福德健康”为“和谐健康”,并将注册资本增加至31亿元,2011年又将其注册地由上海迁至四川成都。和谐健康由安邦保险集团控股99.7%,中乒投资集团持有剩余0.3%的股权,法人代表上官清。

金融街或许也意识到了危险的到来。4月15日-18日,金融街大股东金融街集团增持了其4158万股,持股比例由26.55%增加到27.92%。

但金融街官方的解释是:“金融街集团及其一致行动人看好公司发展前景,支持公司取得更好的发展,而进行本次股份增持。”同时表示,金融街集团及其一致行动人不排除在未来12个月内继续增持公司股份的可能性。

“野蛮人”也在悄悄跟进,4月,虽然买入价已上涨至5.22元,但和谐健康依然耗资5.2亿元,拿下金融街9973万股。截至4月25日,和谐健康已经累计持有金融街约1.5亿股,耗资约7.77亿元,持股比例达到5%。

金融街大股东很快便进行了反击。5月6日,金融街集团其一致行动人增持金融街股份5500万股,使得增持后持股比例上升为29.74%,逼近要约收购界线。

但“野蛮人”依然在步步紧逼。5月7日,有2家机构分别买入金融街5607万元和3741万元,合计9348万元。金融街集团也宣称,将视市场情况决定是否继续增持金融街。

“人家金融街大股东也有钱,人家增持把股本做大了而已。你看好我,在二级市场买,我也在二级市场买。”北京一家上市公司副总裁向经济观察报称。

金融街的财大气粗也体现在,其4月30日宣布,将在今年底前,斥资不超过120亿元购买银行保本型理财产品,单笔银行保本型理财期限不超过90天。

金融街2014年第一季度报显示,其手持货币资金122亿元,短期借款仅约15亿元。但2014年第一季度,金融街的净利润却同比下跌三成,仅实现2.7亿元,实现签约额20亿元,同比下降约26%。

但是金融街大股东金融街集团的持股比例已经高达29.74%,逼近30%要约收购界线。“收购股权比例超过30%,就要按照要约收购来进行,要向所有股东公示公告,所有股东都可以向你卖股份,不能只跟你买不跟我买,还要聘请第三方财务机构出具收购报告等,非常复杂,成本也更高。”一位机构分析师解释。

如果“野蛮人”继续跟进,金融街集团要想再增持金融街股权,将变得更加复杂和艰难。针对金融街股权变更情况,经济观察报记者向金融街董事会办公室总经理吕国强发出采访邀请,截至发稿尚未收到回复。
 

“野蛮人”来“敲门”

在金融街被安邦增持之际,金地更是已经被生命人寿控股。截至4月23日,生命人寿位列金地第一大股东之位,安邦保险位列第二,原先的第一大股东福田投资退居第三。

截至4月25日,生命人寿共耗资约57.6亿元吃进金地76.8万股,而且生命人寿董事会同意继续增持金地集团,持股比例不超过金地集团总股本的30%。随后,生命人寿的林胜德和安邦保险的姚大锋进入金地董事会。

“前几天,我们已经开过董事会了,新一届董事会和公司管理高层都已经选举过了,没有发生变动。”5月14日,金地集团品牌部向经济观察报称。金地集团2014年一季报显示,除生命人寿、安邦财险和安邦人寿之外,在其十大流通股东中,华夏人寿、天安财险也赫然在列。

除此之外,今年一季度,中国人寿、平安人寿、太平洋人寿为代表的10余家保险公司已经成为17家地产股(不包括港股)的前十大股东。其中,寿险龙头中国人寿分别持有万科、华侨城、北京城建、宜华地产、海博股份、海宁皮城等6家公司股份,成为持有地产股家数最多的险资企业。

仅今年一季度,中国人寿和太平洋人寿分别成为5家、3家地产股的前十大股东。而此前,中国人寿已持有在港交所上市的远洋地产29%股份,位居第一大股东。

“未来随着行业销售增速的下台阶过程,行业内将出现更多的并购和投资案件,产业资本或将赢得定价权之争。”海通证券称。

中信证券研报也表示,“我们也相信,拥有产业思维的长线资金不止一家。对于还没有布局金地集团的长线资金来说,则可能考虑布局其他的低估值蓝筹公司。从一枝独秀到星火燎原,我们认为地产行业进入了大并购、大整合的时代。”

除金地和金融街外,海通证券在4月28日发布的研报中,列出了万科、美好集团、亿城投资、金科股份、长春经开、华发股份、中航地产、广宇集团、天房发展、福星股份、苏宁环球、中洲控股和嘉凯城13家大股东持股比例均低于30%,PB估值小于1.2或P/RNAV估值小于1的地产公司。

其中地产龙头万科第一大股东持股比例也仅为14.9%,第二大股东持股仅约1.2%,总市值874.6亿元,市净率1.1,重估净资产值0.56。

“我们老板其实也有点担心控制权会不会旁落,但是我们公司还没有采取和制定特别的应对措施和方案,会密切关注。”上述海通证券公布的15家股权比较分散、估值较低的一家公司高管向经济观察报表示。

广宇集团一位高管也向经济观察报记者称,该公司在密切关注机构的动向,福星集团、华发股份相关人士也表示采取该公司已经采取了一些保护措施。
 

险资入股的原因

“在投资品种匮乏的情况下,房地产业一直以来都是保险资金的重要配置部分,且随着2010年开始对保险资金运用的松绑,地产从禁止投资上升到13%的占比比例,同时类似泰康等部分保险公司也在大力布局养老业务,而养老业务的拓展需要地产强有力的资源支撑。”申银万国如此解释险资大举增持地产股的原因。

2010年7月,保监会制定的《保险资金投资不动产暂行办法》明确表示,允许保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产,但仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。

三年多的2014年2月,《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》出台,其中规定险企投资于不动产类资产的账面余额,合计不高于本公司上季末总资产的30%。相比此前《保险资金投资不动产暂行办法》明文指出,险企不得以投资股票方式控股房地产企业等明显松绑,这为险资进入房地产业打通了最后一公里。

与此同时,国土部近期推出了《养老服务设施用地指导意见》,这份意见是对去年9月国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提到的“国土部门要出台相关土地供应的倾斜政策”的对应。“保险资金现在增持地产股,可能也与他们布局养老产业有关。”南方一家上市公司董秘向经济观察报称。

“选择此时进行高调的增持行为,我们认为与地产股的过度低估有很大关系。”申银万国研报称,“目前重点公司PE估值仅有7倍左右,行业内有大量第一大股东持股比例低于30%且PB小于1.2的公司,全行业所有公司平均估值水平也远低于其余行业,风险较低且升值潜力较大。”

Wind数据显示,目前,124家房企平均市净率3.69,相较于6个月前7.46的平均市净率下降幅度超过50%,达50.5%。其中,13家房企跌破净值,金融街市净率更是从1年前的0.86下滑至现在的0.78。

“房地产从中期看是安全边际较高的,适合追求绝对收益和确定性的资金投资方向。但同时,低投入高杠杆,以小博大野蛮成长的模式风险越来越大,追求高风险高收益的资金正在退出房地产行业。”中信证券认为,这为险资入股地产提供了机会,“在股价没有严重高估的前提下,我们相信特定产业思维长线投资者会选择集中持股,以保证投资的安全性。在这种战略和财务眼光兼备的选股思维之下,我们相信公司估值低,治理良好,控股股东持股比例低,公司规模较大且融资成本较低,应该是长线资金选择标的的标准。”

北京一家地产上市公司副总裁也表示认同:“最近房地产形势不太好,地产股的股价处在一个相对低位,这时候介入可能会好一点,那种股权分置比较厉害,没有大股东,经理人文化比较强的公司更容易下手。”

“比如前期,金地股价都跌破净资产了,溢价率比较低,而且金地也是‘招保万金’的一员,算是房地产行业的领头羊,公司规模又比较大,大股东持股比例不高,一直是职业经理人在管理,保险资金作为股东方进去后,不需要对地产行业很精通,只需要交给职业经理人管理就行了。”一家地产上市公司证券代表向经济观察报称。

“像我们两个股东加在一起持股都50%以上了,他再动手也不可能把大股东撼动。”上述北京地产上市公司副总裁称。

现在密集增持地产股的生命人寿和安邦,此前已有进军地产的苗头。生命人寿已经拥有生命置地和生命金融城两个地产项目,早在2012年,生命金融城就已经在长春、襄阳、东莞、扬州、西安等多个城市遍地开花。而安邦也早在2010年便曾拿下北京CBD中服地块。
 

房企“防御战”

万科也在担忧“野蛮人”的出现,万科总裁郁亮在今年3月发布年报时表示,近期已经有若干家机构直接和万科“联系”,“像这样手里有好牌,却不想利用它的价值,又习惯过舒服日子的公司,如果赶上市场低迷,投资被套的时候,‘野蛮人’就会出现。”

5月14日,万科集团向经济观察报发送的回复中称,目前公司正在探索事业合伙人制度,“是为了更好地形成股东和员工之间、员工和员工之间的合力,形成背靠背的信任,进一步激发公司内的创业热情和创造性,提升经营效益,为股东创造更大的价值。”

而事业合伙人制度便被称为是万科防御“野蛮人”的手段。与此同时,3月10日,郁亮从二级市场购入100万股万科股票,按照当日收市价估算,郁亮2013年所领取的税后报酬在扣除捐赠额后基本已全部买成万科股票。

继高管增持后,大股东也以行动表达了对万科的支持。3月20日晚,万科公告称,第一大股东华润已通过深圳证券交易所交易系统增持2640万股万科A,占总股本的0.24%。此外,华润表示不排除在未来12个月内继续增持万科股份的可能性。

福星股份第一大股东持股比例也仅为26%,福星股份副董事长冯东兴向经济观察报表示:“现在资本市场再融资已经启动了,在股权融资方面,我们会选择一些配股,大股东会选择不低于5%比例的增持。我们在增发、配股时,会更多采用大股东跟随和参与的策略,来维护大股东的股权控制。”

金融街和万科大股东的增持,也正在体现这一策略。另一家第一大股东持股比例低于30%的国企地产上市公司董秘向经济观察报表示,“像国外可以采取毒丸战术、增发等方式来防止‘野蛮人’,但是在中国比较难,增发还要经过证监会的审批,而且像我们这种国企,也不能随便花钱,工资多发一点也不行,现在更多的还是只能采取大股东增持的方式,来维护控股权。”房企能否成功阻止“野蛮人”的入侵,尚待时间检验。