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深圳新房成交量暴跌5成!万科谭华杰:6月楼市复苏

明源地产研究院综合整理
2014-06-05 12:02:52
人物:谭华杰    企业:
导读:谭华杰认为,4-5月份是一个市场降到底部的过程,预计6月份房地产市场将复苏;6月地方限购微调将形成普遍现象,政策环境会有普遍好转。

明源地产研究网  楼市自开年来被唱衰,下行局面随市场成交数据下跌已难以逆转。据深圳市规土委公布统计数据显示,5月份深圳一手住宅成交套数为2547套,同比跌48.8%,环比降13.2%,但成交均价从容,23981元/平方米,环比稳涨1.1%。
 

一、一手住宅成交量连续4个月涨幅下跌 房价连续5个月上涨

“我感受到了一丝凉意,对于有些城市来说,这一轮房地产非政策性调控的萧条,有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面,有可能长时间就会这样一直下去”。这一万科高管的预言从市场数据层面上已经实现。

深圳5月一手住宅成交2547套,同比跌48.8%,环比降13.2%,已经连续4个月涨幅下跌。因市场整体环境欠佳,除福田外,各区成交量均明显下滑。其中,龙华成交项目大幅下滑,降幅近六成;盐田仅有梧桐翡翠花园和蓝郡西堤两个项目有成交,成交量较上月大幅下滑28.1%;宝安成交量占全市近两成,在利空的大环境下,成交量也有23%的降幅;龙岗成交量占据全市半壁江山,且以低价刚需户型为主,影响相对较小。

价格方面,上月全市均价23981元/平方米,微涨1%。这是深圳房价自去年12月份开始连续上涨后的第5个月份,但涨幅从最高17%滑落到上个月的1%。深圳房价是否会出现首次下跌,业内人士对于6月的成交数据充满“期待”。
 

二、二手房价14个月来首降 企业家大手笔抛盘

在二手房市场方面,有中介人士表示,福田南山等中高端住宅集中分布区域的二手房,公务身份业主抛出房源占到了相当一部分,另外企业主近期也在市场上大量抛盘。

虽然二手房市场现大量抛盘,但均在地段较好,总价较高项目,即使有大幅降价出售成交也不理想。二手房5月共成交4758套,环比下跌8.3%。

市场不利因素严重影响当前楼市,不少业主信心有所减弱,议价空间也有一定程度扩大。中原地产发布最新数据显示,5月深圳二手住宅均价为29829元/平方米,环比下跌0.39%。业内人士分析,这是深圳二手房价连涨14个月以来首次下降。

在施永青看来,虽然一线城市品牌房企实力雄厚,没有生存危险,但其“地产公司的业绩亦会受到二三线城市的拖累,令他们的资金链处于紧张状态。我预期内地房企的盈利能力,会在2014年大幅倒退。一些实力不够的公司,可能连生存也受到威胁。”
 

三、万科谭华杰:5月是底部,预计6月楼市复苏

6月3日晚,万科发布5月份销售简报,5月份实现销售面积122.9万平方米,销售金额145.4亿元;1至5月份,累计实现销售面积647.3万平方米,销售金额815.2亿元,分别比2013年同期增长7.0%和16.2%。

谭华杰认为,4-5月份是一个市场降到底部的过程,预计6月份房地产市场将复苏;6月地方限购微调将形成普遍现象,政策环境会有普遍好转。从5月中开始,商业银行开始支持二套房贷,5月份万科的客户一次性付款比例下降至18.7%,意味着客户获取贷款的能力增强。下半年土地价格回归正常,届时万科会推出大的拿地计划。

短期看,2014年是调整年,但调整幅度不会超过2013年上升的幅度。长期看,未来10年住宅市场都不会出现大的拐点,期间任何一次小的回调都是可以修复的,也都是买入的机会。

1.5月份行业的整体表现

谭华杰:5月份整个行业是接近底部的状态,全国14个重点城市的批售比降至0.72,为近两年来最低。全国14个城市5月份的推盘比去年同期上升,但销售面积、金额都下降了约20%。北上广深四个一线城市的批售比都降到了1以下,这在往年是很罕见的,四个一线城市中,深圳情况稍好。

4、5月份的情况比2、3月份稍好,5月份的库存量由4月份的16个月降至14个月,表明4-5月份是一个市场降到底部的过程,预计6月份库存量会进一步下降。

6月地方限购微调将形成一个普遍的现象,政策环境会有普遍好转。信贷方面,央行意见出来以后,商业银行对一套房贷款正在制定计划、调整。实际上我们发现,从5月中开始,商业银行对二套房贷的态度也在发生变化,估计到了6月就能看到。

与首套房贷款放开相比,银行对二套房贷的支持态度更重要。二套房按揭是盈利空间和安全性都很好的业务,但过去几年由于受到行政管控,银行的二套房贷业务一直做不大,相信随着各地行政管控的放松,银行在二套房贷上将大有可为。

总体来看,2014年是调整年,但调整幅度不会超过2013年上升的幅度,市场不会回到2012或2008年的水平,只是把2013年过度上涨的房价回调回来。2014年最主要的变化是,小企业的经营活跃度下降,减少开工和拿地,会使得土地市场过热和库存高的情况得到纠正,通过这个使得市场各个指标回归到正常水平。

2013年有两个不正常的情况,一是北京等一线城市土地过热,14年下半年一线城市高企的地价会下降到正常水平;二是三、四线城市库存过高,这些都会在14年的调整中回到正常。

长期来看,未来10年,住宅市场大的拐点不会出现,任何一个小的拐点都是可以修复的,这也意味着任何一次下跌都是买入的机会。

2.万科5月份销售解析

谭华杰:5月份万科的客户一次性付款比例下降至18.7%,这种情况只在2009年出现过,意味着客户获取贷款的能力增强。6月份可能是由底部开始复苏的关键时间段,万科不会推盘太猛以免把复苏的小火苗扑灭。

端午期间万科共推盘7个,当天认购率最低的是佛山项目为60%,最高的是广州项目为80%,表现比较理想。5月份拿了三块地,分别位于北京大兴黄村,沈阳铁西区以及广西南宁,我们一定要等到下半年土地价格下降,才会推出大的拿地计划。

一线城市中北京的房价可以说没什么泡沫,大涨和大跌的可能性都不大,未来会保持一个温和上升的态势。

3.B转H,融资成本究竟能降多少?

谭华杰:我们现在在国内的融资成本为7点多,香港的利率比较透明,跟国际挂钩,想要预测我们未来的融资成本不太容易,就拿我们之前发的债举例。去年我们在香港发了8亿美元的债,最后拿到手的成本只有2.755%,在香港上市房企中是最低的。目前中海华润的融资成本4-5%左右。

未来我们最看重的将会是点心债,我们去年发了两笔,3年期的4.05%,5年期的4.5%,远低于国内融资成本。未来万科境外融资比例会高一些。外币债,汇率这块看不清楚,最终成本可能会较高,所以我们主要会以点心债为主。

在品种上,也会多考虑永续债。另外,我们会通过经营模式引进境外投资者,找一个有钱的境外投资者来一起开发国内的项目,我们可以收管理费,项目收益好还可以多提成,这个风险很低,所以我们今后在境外会有很多这种合作。

在估值上,A股是企业越大估值越低,但香港恰恰相反,万科去香港后,相信估值会有大的提升。加上我们管理很西化,估计没有比我们更西化的房地产公司了,所以相信会获得海外投资者的高度认同。(来源:新浪乐居、壹地产)