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静水深流下的财务风险变化

第51期《明源地产研究》 钟洪涛 明源地产研
2014-01-08 10:20:21
人物:    企业:
导读:本文将从资产负债率出发,分析标杆企业财务风险边界的变化。并将从负债结构(长短期负债)、还息压力(带息/不带息)、现金保障(现金比率)三个维度进行深入剖析。

房地产项目每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上开发产品本身的造价很高,需要不断地投入。对一般的房企来说,预售款与银行贷款为其获得资金的最重要渠道,随着房地产企业资本运作能力的提高,房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等新的融资方式也在被一些地产企业所采用。而与此同时,在多变的市场与政策环境下,房企财务风险的管控能力也受到严重挑战。

本文将从资产负债率出发,分析标杆企业财务风险边界的变化。并将从负债结构(长短期负债)、还息压力(带息/不带息)、现金保障(现金比率)三个维度进行深入剖析。

风险边界:标杆企业群体稳健,个体之间相去甚远

资产负债率是衡量企业财务风险的一个重要指标。由于地产业务预售制度会带来较大比率的预收账款,因此本指标采用扣除预收账款之后的资产负债率进行分析,以更符合地产的业务实质。如图1所示。

从图1可知,标杆企业该指标整体缓慢上升,但风险仍然处于相对稳健的区间,平均值低于50%。

值得注意的是,恒大地产该指标值达到63.8%。通过对恒大现金保障情况进行分析,发现恒大现金保障不足,现金保障值为16.9%,远低于行业平均值。恒大也意识到此风险,于2012年的年报中提到:

“于2013年1月,为进一步降低净负债率及财务成本,本公司进行配售,由集团以每股4.35港元的价格配售10亿股新股,占已发行股本约6.7%及认购扩大后已发行股本约6.2%。集团计划将所得款项净额约43.5亿港元用作偿还债务及一般营运资金。董事局认为,此项财务安排不仅有助于筹集资金,更将显著降低集团净负债率至69.8%,为进一步降低负债率,集团决定暂不派2012年度的股息。”

2012年,万科的辉煌在持续:百亿利润、千亿规模。其复制能力和几何级的扩张速度再一次超出人们的想象。接下来,我们将主要针对万科,从负债结构、还息压力、现金保障三个方面进行深入研究,分析行业领袖的风险管控情况。

标杆企业案例——万科

1.负债结构:短期负债快速上升

对于负债结构,我们采用扣除预收账款之后的流动负债率指标,对短期负债能力进行比较分析。

 从图2可以看到,万科的流动负债率指标自2010年之后快速上升,对比近五年的指标值,发现2012年的数据仅低于2008年金融危机时的数据,而高于行业的均值40.7%。这是否意味着较高的短期风险呢?还需要结合后续两个维度进行深入分析。

2.还息压力:脱胎换骨

针对还息压力,我们将负债按还息/不还息的负债进行分析。带息负债比率=带息负债总额/负债总额×100%,其中带息负债总额=短期借款+1年内到期的长期负债+长期借款+应付债券+应付利息(如果有带息应付票据和带息交易性金融资产,也要考虑)。如图3所示。

从图3可知,虽然万科2012年流动负债率仅低于金融危机时的数据,处于较高水平,但在还息的压力上,其管理能力已经脱胎换骨,其带息负债率从41.07%快速降低到26.04%,并一直保持在低位。反映出万科对不带息资金(例如合作伙伴等第三方资金)的高效使用,其较高的流动负债率并没有对企业的运营带来压力。

据了解,在有限的公开资料显示中,万科在各种方式的合作项目中,无论哪一种合作,一定要使收购付出的现金仍然掌握在自己手里,为此万科与合作方成立合资公司,并由万科掌控,在各种财务数据达标后收购,并将其纳入合并财务报表;热衷收购土地优质且充沛的房企,以弥补现金流不足;通过真金白银的激励来推动经营现金流的实现;多渠道筹资,为合作开发提供金融服务。

3.现金保障:正常

针对现金保障,我们采用指标:现金比率=货币资金/(流动负债-预收账款),反映现金对流动负债的保障情况。如图4所示。

从万科的该指标来看,现金对流动负债(扣预收账款)保障正常。持有货币现金对流动负债(扣预收账款)的保障值略低于上市公司(前40强)均值(50.8%),考虑到其带息负债率大幅度低于行业均值,因此相对而言,其现金保障依然属于正常范畴。

万科在2012年的年报中提到:

“公司的融资与结算业务由总部统一管理。目前公司已制定包括《万科集团资金管理制度》、《万科集团资金业务操作细则》、《战略合作实施细则》等在内的制度,明确公司资金管理、结算要求,加强资金业务管理和控制,从而降低资金使用成本并保证资金安全。各子公司银行账户开销户均需由资金管理部审批确认:所有对外融资也由资金管理部统一安排,经各级负责人审批后方可进行;付款方面,公司主要经营付款由资金管理部统一结算。同时,资金管理部通过定期编制月度动态资金计划、年度资金计划以加强资金管理的计划性,并对子公司的资金计划完成情况进行跟踪,及时调整资金安排。”

在这些合作措施与管理机制的背后,其管控的核心是控制现金流,保证现金流的平衡!