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精装拆分如何避免曲线涨价隐忧

第52期《明源地产研究》 姜皓天
2014-01-11 15:52:42
人物:    企业:
导读:把精装修做成独立收费项目,以比成本价高出数倍的价格与毛坯房捆绑销售,从而实现曲线涨价的目的。这正是时下在房地产市场上渐成趋势的“精装拆分”销售模式。

北京某项目开盘时,把精装修做成独立收费项目,以比成本价高出数倍的价格与毛坯房捆绑销售,从而实现曲线涨价的目的。这正是时下在房地产市场上渐成趋势的“精装拆分”销售模式。在北京八九月面市的项目中,多个楼盘也采取“精装拆分”进行销售。

对于急于购房的消费者而言,他们现在似乎还没有精力去关注装修质量的问题。一旦后期楼市出现波动,购房者将会以房价与实际情况不符为由,要求开发商退房或者给予相应补偿,从而再次引发类似2011年底的业主维权风波。我们邀请几位业内人士谈谈应对之道。
 

定位:

战略定位可持续,投机性行为伤品牌

博洛尼旗舰装饰工程(北京)有限公司总经理徐勇刚认为,部分成熟开发商比如万科把精装修作为企业战略,有10万套的年度采购额,有10年精装修经验和资源积累,并且形成了自己的一套标准,进行“精装拆分”只是提升销售价格的一种手段,不会损伤精装修的品质。

但是,还有些开发商本身没有做精装修的沉淀,只是为将售价提升上去而临时改做精装,往往是成本低、质量差、性价比不高,无法给品牌加分。一方面会损伤业主的利益,另一方面也会摧毁精装先行者建立起的关于精装修优势的口碑,如这些年万科等已逐步建立起来开发商比小业主更能控制好精装修质量,并且取得更高性价比的共识。这会对行业的健康发展造成伤害,导致劣币驱逐良币的情况出现。

可能交房时精装修的质量问题会集中爆发,要么是业主将精装修砸掉重来,造成大量浪费,这是违逆精装修发展初衷的;要么是业主只能忍受高价买来低品质的房子。

策略:

提前设计、充分优化,精装修才能满足功能性和个性化的要求

精装不是简单的“毛坯+装修”,而是在定位为精装修楼盘后,在前期的建筑设计阶段就要对此加以考虑,这样才能实现户型的优化,并且使得住宅的功能性更加突出。 “精装拆分”的项目如果只是简单的“毛坯+精装”,在居住的便利性、舒适性方面就会先天不足。

徐勇刚认为,精装工作都是在建筑设计阶段就已经介入。建筑设计师会考虑精装设计师的意见来做建筑设计,在建筑设计图出来以后,还要做户型优化的工作。如果要实现居室功能布局的合理化、户型设计的最优化,建筑设计有些时候是要为室内设计让步的。

此外,在做建筑设计时也要考虑为后期部品的嵌入预留位置,这样才能实现空间利用的最大化。但是毛坯临时改做精装时,建筑设计已经确定了甚至已经差不多做好了。如果建筑设计师本身对精装的考虑不够甚至很缺乏理解,那么后期留给精装的余地就非常小了。

保障:

设计师要懂生活,精装修合同菜单化

中国建筑装饰协会住宅装饰委员会秘书长张仁认为,随着购房者对住宅的要求越来越高,从基本居住型过渡到了舒适居住型,住宅设计师不仅要懂建筑设计,更要懂生活,这样才能设计出满足购房者需求的房子。

中体奥林匹克花园管理集团有限公司总裁陈顺认为,虽然精装修有诸多好处,但是的确在满足购房者的个性化需求方面存在不足。开发商应该引导菜单式的装修模式,让消费者自己去进行选择,以此来满足他们对于个性化的需求。开发商与购房者签订的精装修合同应该是菜单式装修合同,对装修材料等有详细的规定,这样才能令购房者信服。

随着装修房的普及,出于保障客户权益、厘清成本及权责等问题,与客户签署的合同可以分为主合同和补充协议两部分,补充协议要包含装修相关第三方主要责任等内容,以保证购房者利益。